TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01710

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEKH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [C] [K]

C/

[J] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [C] [K], domicilié en cette qualité au dit siège

représentée par Maîte Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 27 et 28 février 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [J] [X] un appartement à usage d’habitation n°31B, avec jardin et parking, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 306,09 euros pour le logement, 15 euros pour le jardin et 15 euros pour le parking, outre une provision sur charges mensuelle.

La SA ALTEAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 23 juillet 2024.

Le 21 novembre 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [J] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.610,58 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 03 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [H] [Z], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.897,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle indique laisser à l’appréciation du juge la demande de délais de paiement formée par Monsieur [J] [X].

Monsieur [J] [X] n’a pas comparu. Il a adressé un courriel au greffe le 30 août 2025, dont il a été donné lecture à l’audience, dans lequel il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il explique dans son courrier qu’il a dû payer ses dettes professionnelles après avoir fermé son garage et prendre en charge les frais de sa fille étudiante, mais que sa situation s’améliore car il a repris un CDI à temps partiel et va débuter une formation pour avoir un deuxième emploi de chauffeur de car scolaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 446-1 et 832 du code de procédure civile, lorsqu’une demande de délais de paiement est formulée par écrit adressé ou remis au greffe, le défendeur est dispensé de comparaître et le jugement rendu est contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 23 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 27 et 28 février 2024 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois au locataire pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai, plus favorable au locataire et contractuellement choisi par les parties, doit s’appliquer en lieu et place du délai légal de 6 semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.479,57 euros a été signifié le 21 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [X] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 570 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 26 août 2025 démontrant que Monsieur [J] [X] reste devoir la somme de 5.897,01 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [J] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.897,01 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [J] [X] justifie d’une amélioration de sa situation, du fait de la reprise d’un emploi à temps partiel avec un salaire de 740 euros, il n’a pas repris le paiement de ses loyers courant avant l’audience. Ainsi, il ne peut bénéficier de délais de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 janvier 2025 et Monsieur [J] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [X] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [J] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 22 janvier 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [J] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 27 et 28 février 2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [J] [X] concernant un appartement à usage d’habitation n°31B, avec jardin et parking, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 5.897,01 euros (décompte arrêté au 26 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,