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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 198/2025

N° RG 24/00162 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C43S

JUGEMENT DU :

06 Juin 2025

Association COALLIA

Représentée par Me [M] [S] de la SELAS [S] ASSOCIES

C/

M. [G] [X]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association COALLIA

Dont le siège est : 16-18 Cour Saint Eloi – 75012 PARIS.

Représentée par M^e François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS, M^e Marie LANGLOIS-REGNIER, Avocat Postulant au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

Demeurant : Résidence sociale COALLIA – 6 bis avenue Jean Mermoz – Chambre

n° A 02081 – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e LANGLOIS-REGNIER Marie

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e LANGLOIS-REGNIER Marie

— M. [G] [X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er juillet 2021, l’association COALLIA a consenti à Monsieur [X] [G], un contrat de résidence portant sur un logement sis au 6 bis avenue Jean Mermoz, Chambre n° A-02081 à AUXERRE (89000), au sein d’une résidence sociale, moyennant une redevance mensuelle de 370,54 euros incluant les loyers, charges et prestations obligatoires.

Ce contrat de résidence est soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, relatifs aux logements-foyers.

Suivant lettre recommandée, en date du 16 novembre 2022, dont l’accusé de réception a été signé le 23 novembre 2022, l’association COALLIA a mis en demeure Monsieur [X] [G] de régler les redevances impayées de loyers.

Suivant lettre recommandée, en date du 6 janvier 2023, dont l’accusé de réception a été signé le 11 janvier 2023, l’association COALLIA a notifié à Monsieur [X] [G] la résiliation du contrat de résidence et a mis en demeure son locataire de quitter les lieux dans le délai d’un mois.

Par exploit d’huissier de justice en date du 16 septembre 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties ;

En conséquence,

— constater et juger que Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence sociale ;

— ordonner à Monsieur [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— ordonner, faute par lui de ce faire, son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, et ce avec suppression du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— condamner Monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 5 570,71 euros due au titre des redevances impayées en date du 19 août 2024, majoré du taux de l’intérêt légal à compter de la date de mise en demeure ;

— condamner Monsieur [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

— rejeter toute demande de délai ;

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [X] [G] pour non-paiement des redevances à compter de l’assignation ;

En conséquence,

— constater et juger que Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence sociale ;

— ordonner à Monsieur [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— ordonner, faute par lui de ce faire, son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, et ce avec suppression du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et sans sursis à l’exécution durant la période de trêve hivernale ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— condamner Monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 5 570,71euros due au titre des redevances impayées en date du 19 août 2024, majoré du taux d’intérêt légal à compter de la date de mise en demeure ;

— condamner Monsieur [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

— rejeter toute demande de délai ;

A titre très subsidiaire,

— ordonner à Monsieur [X] [G] de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ;

— ordonner qu’à défaut de respecter cette obligation comme en cas de non-paiement d’une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme sera acquise et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de délai et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie;

— condamner Monsieur [X] [G] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] [G] aux entiers dépens qui comprendront les frais de notification par LRAR et d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et retenue à l’audience du 10 avril 2025 après trois renvois.

* * *

Lors de cette audience, l’association COALLIA, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 6 210,64 euros arrêtée à la fin du mois de mars 2025. Elle précise que les versements effectués ont tous été rejetés.

Monsieur [X] [G], cité à sa personne, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 juin 2025, par décision mise à disposition du greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [X] [G] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1224 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Par ailleurs, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Plus particulièrement, l’alinéa 8 de l’article L. 633-2 du Code de la construction et de l’habitation énonce que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut notamment intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En outre, le II a) de l’article R. 633-3 II. du même Code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut alors résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois. La résiliation peut également être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l’espèce, le contrat de résidence signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 11.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que le résident a cessé de s’acquitter régulièrement de ses redevances depuis le mois d’avril 2022, et qu’il a été mis en demeure par l’association COALLIA, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2022, d’avoir à payer la somme de 1 837,50 euros.

L’association lui a ensuite notifié la résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2023, avec application du délai légal de préavis d’un mois pour quitter les lieux, au vu du montant de l’impayé locatif.

Ladite lettre est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

II. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Le défendeur ne se s’est pas présenté à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier.

Ainsi, Monsieur [X] [G] ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de la dette.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [X] [G] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

III. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 12 octobre 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mars 2025, Monsieur [X] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la demande de dispense du délai légal d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, l’association COALLIA ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [X] [G] ni de ce qu’il est entré dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de l’association COALLIA de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

IV. Sur la créance de redevances

L’article 1728 du Code civil dispose que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’association COALLIA produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [G] reste devoir la somme de 6 210,64 euros à la date du 1er avril 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence d’un des locataires à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de sa demande à l’audience dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par l’association COALLIA sont aptes à établir l’existence et le montant de l’arriéré locatif.

En outre, Monsieur [X] [G], non comparant, ne s’est pas manifesté auprès du tribunal pour solliciter des délais de paiement.

Par conséquent, Monsieur [X] [G] sera condamné au paiement de la somme de 6 210,64 euros au titre des redevances impayées, échéance du mois de mars 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 pour 1 837,50 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [G], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de notification par courriers recommandés et le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [X] [G], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’association COALLIA une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 1er juillet 2021pour le logement situé au 6 bis avenue Jean Mermoz, Chambre n° A-02081 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

ORDONNE à Monsieur [X] [G] de libérer le logement et de restituer les clés ;

DÉBOUTE l’association COALLIA de sa demande tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’association COALLIA aux frais et risques de Monsieur [X] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à l’association COALLIA la somme de 6 210,64 euros (six mille deux cent dix euros et soixante-quatre centimes), représentant les redevances et indemnités d’occupation impayées au 1er avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 pour 1 837,50 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à l’association COALLIA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de notification par courriers recommandés et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,