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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00531 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPQW

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

DEFENDEUR(S) :

[M] [V] [H], [C] [S]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e COURBRON-TCHOULEV

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [M] [V] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Mme [C] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par trois actes sous seing privé en date du 18 septembre 2020 et du 8 mars 2023, la société SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] un appartement et deux emplacements de stationnement n°99 et n°2-23 situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 536 euros et 70 euros de provisions sur charges pour l’appartement, 50 euros et 5 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement n°99, et 80,34 et 5 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement n°2-23.

Par trois actes de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024 pour l’emplacement de stationnement n°2-23 et du 30 avril 2024 pour l’appartement et l’emplacement de stationnement n°99, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 928,24 euros, 3 207,12 euros et 1 237,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 mai 2024 la société SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 683,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de la somme de 3 270,12 euros et de la date de la délivrance de la présente assignation pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restées impayés,la somme de 1 439,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de la somme de 1 237,98 euros et de la date de la délivrance de la présente assignation pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restées impayés,la somme de 1 660,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 à hauteur de la somme de 928,24 euros et de la date de la délivrance de la présente assignation pour le surplus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restées impayés,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation de chaque bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de la dénonciation à la CCAPEX,dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 22 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l’audience du 7 février 2025, la société SOLINTER ACTIFS 1, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 760, 88 euros pour l’appartement, 1 590,58 pour l’emplacement de stationnement n°99, et 2 135,32 euros pour l’emplacement de stationnement n'°2-23 arrêtée au 3 février 2025, étant précisé que le décompte fait apparaître un solde de 1 935,32 euros, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S], présents et non assistés, contestent le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 18 septembre 2020 et 8 mars 2023, des commandements de payer délivrés le 5 janvier 2024 et 30 avril 2024 et des décomptes de la créance actualisés au 3 février 2025 que la société SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté pour l’appartement la somme de 407,24 euros imputée pour des frais.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4 353,64 euros, au titre des sommes dues au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 3 207,12 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 3 686,85 euros et du présent jugement sur le surplus.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 590,58 euros, au titre des sommes dues au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 1 237,98 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 1 439,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 935,32 euros, au titre des sommes dues au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 janvier 2024 sur la somme de 928,24 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 1 660,01 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 janvier 2024 pour la place de stationnement n°2-23.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été signifiés par commissaire de justice en date du 30 avril 2024, l’un pour l’appartement et l’autre pour la place de stationnement n°99.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 mars 2023 à compter du 6 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 18 septembre 2020 à compter du 1er juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière. Madame [C] [S] perçoit un salaire moyen net imposable de 1 700 euros par mois au vu du bulletin de salaire produit et Monsieur [M] [V] [H], demandeur d’emploi, percevrait 1 200 euros par mois. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges pour l’appartement et la place de stationnement n°99.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement n°99.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de l’emplacement de stationnement n°2-23, il convient de relever qu’aucune reprise du loyer n’est intervenue avant l’audience.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] et de tous occupants de leur chef de l’emplacement de stationnement n°2-23 loué selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux du 18 septembre 2020 se trouvent résiliés depuis le 1er juillet 2024, Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à son paiement à compter de 1er juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le bail du 8 mars 2023 se trouve résilié depuis le 6 mars 2024, Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à son paiement à compter de 6 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément auxdit bauxl, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification des commandements de payer et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 18 septembre 2020 entre la société SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] d’autre part, concernant l’appartement et l’emplacement de stationnement n°99 situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er juillet 2024.

CONSTATE la résiliation de chaque bail à compter de cette date.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 4 353,64 euros, au titre des loyers et chargés pour l’appartement arrêtés au 3 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 3 207,12 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 3 686,85 euros et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 590,58 euros, au titre des loyers et charges pour l’emplacement de stationnement n°99 arrêtés au 3 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 1 237,98 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 1 439,86 euros et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à s’acquitter de la dette en 30 fois, en procédant à 29 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si chaque bail s’était poursuivi à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 mars 2023 entre la société SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°2-23 situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à compter du 6 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 935,32 euros, au titre des loyers et chargés pour l’emplacement de stationnement n°2-23 arrêtés au 3 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 janvier 2024 sur la somme de 928,24 euros, de l’assignation du 10 octobre 2024 sur la somme de 1 660,01 euros et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 février 2025, échéance de mars, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] [H] et Madame [C] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 avril 2024, et le coût de la de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG