TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04254

N° Portalis DBX4-W-B7I-TP5O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[X] [G] [S]

C/

[P] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à Mme [X] [G] [S]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [G] [S]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [H]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Lilia LASSOUED, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 janvier 2023, Madame [X] [G] [S] a donné à bail à Monsieur [P] [H] un appartement à usage d’habitation et parking aérien (n° 12), situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Le 22 mars 2024, Madame [X] [G] [S] a fait signifier à Monsieur [P] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [X] [G] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, Madame [X] [G] [S] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la cessation de plein droit de la location, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec de la force publique et d’un serrurier, la constatation de la mauvaise foi de Monsieur [P] [H] et par voie de conséquence supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, outre l’autorisation de la partie requérante, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et de déclarer abandonné les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, et la condamnation de Monsieur [P] [H] au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2.188,78 euros en principal au titre des loyers et des charges impayés arrêté au 26 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges en cours à compter du 23 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que sa dénonce à la CCAPEX.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 novembre 2024.

A l’audience du 31 janvier 2025, Madame [X] [G] [S] maintient les demandes de son assignation, s’oppose à un échéancier judiciaire et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.285,78 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Madame [X] [G] [S] indique que le locataire est dans l’appartement depuis 2023 et a commencé à avoir des impayés dès septembre de la même année, de sorte qu’elle s’est demandée s’il était encore dans l’appartement. Elle affirme qu’ils ont convenu oralement un plan d’apurement en janvier 2024 et qu’en juin de la même année, le locataire l’a contactée alors qu’il était avec un agent de la CAF, ajoutant que ce dernier avait recommencé de payer le loyer, de sorte que l’APL a été rétabli sans qu’il ne lui reverse le montant de l’allocation qu’il a perçu mensuellement. Elle invoque la mauvaise foi du locataire et précise qu’il n’a jamais réceptionné les courriers recommandés qui lui ont été adressés, ne justifie pas de la recherche d’un autre logement, sachant qu’au vu de ses ressources, le loyer est très élevé et qu’il n’y a pas de règlement du loyer depuis la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [P] [H], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant. Il sollicite des délais de paiement de trois ans pour régler l’arriéré. Il indique avoir toujours été en situation précaire et précise qu’il avait fait un chèque de caution en demandant au propriétaire de ne l’encaisser que lorsqu’il aura perçu les APL, ajoutant avoir un trop perçu CAF de 3000 euros. Il affirme que la CAF n’a pas respecté l’échéancier mis en place de 91,50 euros et qu’il a donc été dans l’impossibilité de régler son loyer, mais qu’il est désormais aidé par une assistante sociale. Il ajoute que la CAF doit en principe respecter dorénavant l’échéancier de 91,50 euros et qu’il est dans la recherche d’un logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [X] [G] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article XI.- clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.470 euros a été signifié le 22 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [H] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [X] [G] [S] produit un décompte du 15 janvier 2025 démontrant que Monsieur [P] [H] reste devoir la somme de 3.285,78 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [P] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.285,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 15 janvier 2025 que les loyers n’ont pas été payé de février à mai 2024 et depuis le mois d’octobre 2024. A défaut d’avoir intégralement payé le loyer courant du mois de janvier 2025 avant la date de l’audience, Monsieur [P] [H] doit être débouté de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 23 avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [P] [H] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [P] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec l’assistance de force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Dès lors, Monsieur [P] [H] est présumé de bonne foi, or pour solliciter la suppression du délai légal de deux mois visés à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [X] [G] [S] invoque la mauvaise foi sans la démontrer.

Il convient donc de rejeter la demande de Madame [X] [G] [S] tendant à la suppression du délai légal de deux mois visés à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [P] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 mai 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [G] [S], Monsieur [P] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2023 entre Madame [X] [G] [S] et Monsieur [P] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking aérien (n° 12), situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 mai 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [H] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Madame [X] [G] [S] de sa demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [X] [G] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à verser à Madame [X] [G] [S] à titre provisionnel la somme de 3.285,78 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à payer à Madame [X] [G] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à verser à Madame [X] [G] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente