TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03719 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPM

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [U] [W] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Amal DELANS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Comparant en personne

Madame [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 10 août 2022, Madame [U] [W] [G] a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], rez-de-chaussée à [Localité 2] et moyennant un loyer mensuel révisable de 515 euros, outre 45 euros de provision sur charges locatives.

Par exploit en date du 05 novembre 2025, Madame [U] [W] [G] a fait assigner Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance,constater que Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués depuis cette date,en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux occupés dans tous lieux au choix du requérant, aux risques et périls de Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F], condamner solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à régler à Madame [U] [W] [G] la somme de 4.290 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre incluse avec intérêts de retard à compter du jugement à intervenir, et la somme de 139 euros à titre de clause pénale prévue au bail,fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à hauteur de 580 euros hors les charges qui s’y ajouteront jusqu’à libération effective des lieux et les condamner en tant que de besoin à ce titre,condamner solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à payer à Madame [U] [W] [G] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et en tous les frais qui comprendront le coût du commandement et le coût du présent acte.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [W] [G] a fait valoir que Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 12 juin 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Madame [U] [W] [G], représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du mois de décembre 2025 à la somme de 5.450 euros (terme de décembre 2025 compris).

Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement, indiquant être elle-même redevable du remboursement d’un crédit par mensualités équivalentes au montant du loyer.

Monsieur [K] [J], comparant en personne, explique l’arriéré locatif en raison de la séparation de son couple et de problèmes de santé. il sollicite des délais de paiement exposant disposer d’un salaire de l’ordre de 1.400 à 1.500 euros par mois dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, ignorant par ailleurs la situation professionnelle de Madame [M] [F].

Il précise être suivi et aidé par sa famille et avoir résolu ses problèmes de santé.

Madame [M] [F], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Madame [U] [W] [G] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 13 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 06 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 12 juin 2025 pour la somme en principal de 1.390 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2025.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Madame [U] [W] [G] produit un décompte arrêté au mois de décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] sont redevables de la somme en principal de 5.450 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F], qui n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés solidairement conformément aux stipulations du contrat de bail au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que les locataires n’ont plus procédé au règlement de leurs loyers à compter du mois d’avril 2025, ne réglant que partiellement celui du mois de mars 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de Madame [M] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 580 euros, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

Cette indemnité d’occupation étant forfaitaire, et la somme fixée comprenant le montant du loyer et de la provision sur charges, il n’y a pas lieu de dire que d’autres charges seront à régler à la propriétaire d’autant que Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] ne sont plus tenus contractuellement par les liens du bail.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, la bailleresse n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Madame [U] [W] [G], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [U] [W] [G] sera en conséquence déboutée de sa demande d’astreinte.

5- Sur la demande au titre de la clause pénale :

Il est stipulé dans le bail que « le locataire s’engage formellement à respecter notamment la clause pénale suivante :

Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entrainera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil ».

Conformément à ces stipulations, Madame [U] [W] [G] est bien fondée en sa demande et Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 139 euros au titre de la clause pénale.

6- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [U] [W] [G] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 août 2022 entre Madame [U] [W] [G] et Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 13 août 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [W] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à verser à Madame [U] [W] [G] la somme de 5.450 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de décembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à payer à Madame [U] [W] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 580 euros, à compter du 1er janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à verser à Madame [U] [W] [G] la somme de 139 euros au titre de la clause pénale ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [M] [F] à verser à Madame [U] [W] [G] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [U] [W] [G] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge