TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04572

N° Portalis DBX4-W-B7I-TS5A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[I] [T]

[P] [T]

C/

[S] [H]

[J] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [T]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [S] [H]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [H],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 mai 2021, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T], par l’intermédiaire de leur mandataire, la SARL AGESTIS, ont donné à bail à Mme [S] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking en sous-sol n° 19, pour un loyer mensuel de 450 € et 50 € de provision sur charges.

Par acte séparé du même jour, M. [J] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [S] [H] jusqu’au 11 mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024, dénoncé à la caution le 05 juillet 2024, pour un montant de 2.478,10 € en principal.

M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] ont ensuite fait assigner Mme [S] [H] et M. [J] [H], en sa qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice des 29 octobre 2024 et 07 novembre 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024 à la somme de 1876,98 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 31 janvier 2025, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualise le montant de leur demande en paiement à la somme de 318,78 euros. Ils précisent que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative en une mensualité. Ils exposent que si l’engagement de la caution expirait le 11 mai 2024, le commandement de payer dénoncé concernait des loyers impayés antérieurs à cette date de sorte que la caution est tenue du paiement des sommes réclamées.

Bien que convoqués par acte de commissaire de Justice signifié respectivement le 29 octobre 2024 à étude et 07 novembre 2024 à personne, Mme [S] [H] et M. [J] [H] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 2.478,10 €.

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 500€ le 06 août 2024, et que la caisse d’allocations familiales a versé la somme de 408 euros le 05 juillet 2024 au titre du loyer de juin 2024, lequel doit ainsi être pris en considération au titre du commandement de payer. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandent de payer et les versements de la CAF réalisés pendant cette période, et qui concernent la période postérieure aux loyers compris dans le commandement de payer, ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] produisent un décompte démontrant que Mme [S] [H] reste leur devoir la somme de 318,78€ à la date du 16 janvier 2025, incluant le mois de janvier 2025.

Mme [S] [H], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

D’autre part, il est constant et non contesté par les bailleurs que l’engagement de caution de M. [J] [H] expirait le 11 mai 2024.

Il est exact que le commandement de payer visait des sommes impayées antérieures.

Pour autant Mme [S] [H] a repris le paiement des loyers courants après le mois de juillet 2024, de sorte que la dette est passée de 2478,07 euros à la somme de 318,78 euros.

Or aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Ces règles relatives à l’imputation des paiements faits par le débiteur principal s’appliquent aussi la caution, subrogée dans les droits de celui-ci (Cass. civ. 19 janvier 1994, n°92-12585).

Ainsi, même à considérer que la somme de 600 euros réglée le 08 janvier 2025 s’impute sur le mois de janvier 2025 pour permettre à la locataire de bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il ressort du décompte locatif produit que les sommes visées par le commandement de payer ont été apurées par les règlements postérieurs de la locataire, outre que le loyer de juillet 2024 n’avait pas été réglé en son temps par celle-ci et que la caution n’était pas tenue à ce titre.

Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de M. [J] [H].

En conséquence, Mme [S] [H] sera seule condamnée à payer à M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] cette somme de 318,78 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu des demandes des bailleurs et au regard du fait que Mme [S] [H] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, Mme [S] [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette en une mensualité 318,78 euros, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, conformément à la demande de M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T], et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [S] [H] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T], Mme [S] [H] sera condamnée à leur payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2021 entre M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] et Mme [S] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking en sous-sol n° 19 sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [H] à payer à M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 318,78 € (décompte arrêté au 16 janvier 2025, incluant janvier 2025) ;

AUTORISE Mme [S] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 318,78 euros qui soldera la dette ;

PRECISE que cette mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [S] [H] soit condamnée à payer à M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

DEBOUTE M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [J] [H], es qualité de caution ;

CONDAMNE Mme [S] [H] à payer à M. [I] [T] et Mme [P] [F] épouse [T] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente