N° RG 25/00393 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZY /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° RG 25/00393 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZY

Minute n° 25/00493

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [W] prise en la personne de son représentant légal,

demeurant [Adresse 6]

représentée par M. [H] [W] (Gérant)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [P] [N] [K]

né le 01 Juin 1991 à [Localité 8] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [Z] [U]

né le 23 Septembre 1980 à [Localité 8] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 10 Octobre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 14 Novembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00393 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZY /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 16 septembre 2023, la S.C.I. [W] a loué à M. [S] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros, outre 10 euros de provision pour charges.

Par acte établi le 16 septembre 2023, M. [Z] [U] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [S] [K].

Par décision du 17 décembre 2024, ce dernier a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers. Le 8 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 9] a imposé la suspension de l’exigibilité de ses dettes sur une durée de vingt-quatre mois. Cette décision a été contestée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la S.C.I. [W] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 440 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à M. [Z] [U] par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 juillet 2025, la S.C.I. [W] a fait assigner M. [S] [K] et M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à M. [S] [K] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les défendeurs :° solidairement à payer la somme de 1 230 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024,

° in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° in solidum à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° in solidum aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 9] le 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

À cette audience, la S.C.I. [W], représentée par son gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4380 euros au titre des loyers et charges échus au 15 juillet 2025.

M. [S] [K] a expliqué les difficultés de paiement de son loyer par une absence d’emploi, une opération chirurgicale, une dépression et une saisie de ses rémunérations. Il a indiqué souhaiter s’en sortir en apurant sa dette, mais ne pas être en mesure de régler à la fois le montant de son loyer et l’arriéré. Il a précisé avoir déposé des demandes de logement social et pouvoir être aidé par son jeune frère.

Cité par acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Z] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 9] le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que si un commandement de payer est délivré après la décision de la commission de surendettement déclarant le locataire recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, la clause résolutoire sera acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article XVIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La commission de surendettement a toutefois déclaré le locataire recevable au bénéfice de la procédure de surendettement le 17 décembre 2024 et postérieurement, à savoir le 29 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois, s’achevant le 29 juin 2025.

Ce commandement ne peut donc concerner que les loyers échus entre le 17 décembre 2024 et le 29 juin 2025.

Il ressort du décompte que ces derniers n’ont pas été acquittés en totalité par M. [S] [K].

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 juin 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [S] [K] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [S] [K] et M. [Z] [U] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 460 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. [W] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 juillet 2025, la dette locative de M. [S] [K] s’élève à la somme de 4 380 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement M. [S] [K] et M. [Z] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 avril 2025 pour la somme de 1 440 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI de ce même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…) 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation (…).

En l’espèce, M. [S] [K] bénéficie d’une procédure de surendettement et il a précédemment été constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat le liant à la S.C.I. [W].

Cependant, il est établi par le décompte des sommes dues qu’il n’a pas repris le paiement du loyer et des charges dans sa totalité au jour de l’audience, ce qu’il ne conteste pas.

Compte tenu de cette absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il n’est pas obligatoire d’accorder des délais de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement, ainsi que le prévoient les dispositions du VI 3° de l’article 24 précitées, et prohibé de lui accorder d’office des délais de paiement sur le fondement du V du même article.

En l’absence d’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et partant, l’expulsion évoquée ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [K] et M. [Z] [U] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.C.I. [W] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [S] [K] et M. [Z] [U] à verser à la S.C.I. [W] la somme de 4 380 euros (décompte arrêté au 15 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1 440 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 16 septembre 2023 entre la S.C.I. [W] d’une part, et M. [S] [K] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et M. [Z] [U] à verser à la S.C.I. [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 460 euros, à compter du 29 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de la S.C.I. [W] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [K] et M. [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,