Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2025

N° RG 22/04935 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXFB

DEMANDEURS :

Madame [K] [W], née à [Localité 4] (Belgique) le 9 janvier 1972, de nationalité belge, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [T] [L], né à [Localité 5] le 2 avril 1973, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Catherine LEGRANDGERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

SCI SOPHORAS, société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°798 018 693, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son liquidateur amiable Monsieur [G] [I], domicilié au [Adresse 2],

représentée par M^e Cholé VATELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Dominique DOLSA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 15 Septembre 2022 reçu au greffe le 16 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Décembre 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 24 avril 2020, Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] (ci-après les consorts [Y]) ont acquis de la SCI SOPHORAS une maison située [Adresse 1] pour un prix de 2,4 millions d’euros.

Ayant constaté divers désordres après leur installation dans les lieux mettant en cause l’état de la toiture, les consorts [Y] ont, dans la perspective d’une action au fond fondée sur les vices cachés ou la réticence dolosive, saisi le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé le 4 janvier 2021 d’une demande de désignation d’expert.

C’est ainsi que par ordonnance du 18 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles a désigné Monsieur [A] [S], expert, avec mission de décrire les désordres en détailler les causes, indiquer les conséquences de celle-ci et les solutions appropriées pour y remédier.

Les consorts [Y] ont fait assigner la SCI SOPHORAS devant le tribunal judiciaire de Versailles par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2022 aux fins de la voir condamner à les indemniser au titre de la reprise de la toiture refaite en 2014, de la toiture ancienne et du toit terrasse.

Le rapport d’expertise a été déposé le 9 mars 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mai 2024, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

— JUGER recevable et bien fondée l’action des époux [L] [W],

En conséquence, faire droit à leur demande et ainsi :

CONCERNANT LA TOITURE REFAITE EN 2014 :

A titre principal :

— JUGER que la SCI SOPHORAS est l’auteur d’une réticence dolosive ;

— CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 82.186 € avec intérêts à compter de la présente assignation au titre de la reprise de la toiture :

Concernant le dol à titre subsidiaire :

— JUGER que le dol de la SCI SOPHORAS a eu pour conséquence de faire subir une perte de chance de ne pas acheter ou de négocier le prix de vente ;

— CONDAMNER la SCI SOPHORAS à payer aux demandeurs la somme de 82.186 € avec intérêts à compter de l’assignation au titre de la perte de chance ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la SCI SOPHORAS a violé les dispositions de l’article 1112 – 1 du code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 82.186 € avec intérêts à compter de la présente assignation au titre de la reprise de la toiture.

A titre très subsidiaire :

— JUGER que la garantie des vices cachés de la SCI SOPHORAS s’applique au titre de l’article 1641 du Code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 82.186 € avec intérêts à compter de la présente assignation au titre de la reprise de la toiture ;

CONCERNANT LE TOIT TERRASSE

A titre principal :

— JUGER que la garantie des vices cachés de la SCI SOPHORAS s’applique au titre de l’article 1641 du Code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 29.880, 90 € ainsi que la somme de 16.899, 30 € avec intérêts soit la somme totale de 46.780, 20 € ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la SCI SOPHORAS a violé les dispositions de l’article 1112 – 1 du code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 29.880, 90€ ainsi que la somme de 16.899, 30 € soit la somme totale de 46.780, 20 € ;

A titre très subsidiaire :

— JUGER que la SCI SOPHORAS est l’auteur d’une réticence dolosive ;

— CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 46.780, 20 € (29.880,90 € + 16.899, 30 €) au titre de la reprise de la toiture terrasse et peintures intérieures ;

CONCERNANT LA TOITURE ANCIENNE

A titre principal

— JUGER que la garantie des vices cachés de la SCI SOPHORAS s’applique au titre de l’article 1641 du Code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 4.351, 18 € avec intérêts au titre de la reprise de la toiture ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la SCI SOPHORAS a violé les dispositions de l’article 1112 – 1 du code Civil ;

— LA CONDAMNER à régler aux époux [L] [W] une somme de 4.351, 18 € avec intérêts à compter de la présente assignation au titre de la reprise de la toiture

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI SOPHORAS à payer aux demandeurs la somme de 96.000 € à titre du trouble de jouissance ;

— CONDAMNER la SCI SOPHORAS à payer aux demandeurs la somme de 5.144, 47 (architecte entreprise), 891, 87 € frais d’huissiers au titre de remboursement des frais occasionnés à l’occasion de cette affaire ;

— JUGER que les sommes ainsi allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, lesdits intérêts se capitalisant ensuite dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir :

— CONDAMNER la SCI SOPHORAS aux entiers dépens ainsi qu’à payer une somme de 5.000 € aux demandeurs au titre de l’article 700 du CPC ;

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2024, la SCI SOPHORAS demande au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1112-1, 1137 et 1641 du Code civil,

DEBOUTER Madame [W] et Monsieur [L] de leurs entières demandes de condamnation de la SCI SOPHORAS au paiement d’une quelconque somme ;

CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [L] à payer à la SCI SOPHORAS une somme de 5 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2024. L’affaire a été fixée pour plaider au 10 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la partie de toiture refaite en 2014

Les consorts [Y] reprochent à la SCI SOPHORAS de leur avoir caché que les travaux de réfection de la toiture réalisés en 2014 ainsi que l’expertise judiciaire ayant eu lieu deux ans avant la vente et ayant déclaré ces travaux non conformes. Ils considèrent que le vendeur a ainsi passé sous silence un élément substantiel lors de la vente qui s’ils en avaient été informés les aurait conduit à renoncer à faire l’acquisition du bien ou à négocier le prix de vente, ce qui s’est produit au sujet du réseau d’assainissement dont le raccordement n’était pas conforme. Ils ajoutent que la SCI SOPHORAS a effectué des reprises de peinture visant à camoufler les traces de dégâts des eaux dont la cause est imputable aux con conformités.

Ils soulignent que le dirigeant de la SCI SOPHORAS étant également dirigeant de plusieurs autres structures, ladite SCI doit être considérée comme professionnelle.

Ils déclarent être bien fondés à solliciter une indemnisation de leur préjudice évalué par l’expert au coût de la reprise de la toiture, soit 82.185,95 euros.

Ils indiquent qu’ils ont aussi perdu une chance de ne pas avoir acheté le bien ou de ne pas avoir négocié le bien à de meilleures conditions qu’ils évaluent à 90.186 euros.

La SCI SOPHORAS conteste sa qualité de professionnelle dès lors qu’elle a été constituée pour détenir le domicile de Monsieur [G] [I], qui lui même n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Elle expose qu’il a été constaté par l’expert judiciaire qu’aucun désordre ou infiltration n’affectait la partie de toiture concernée ; que l’expert judiciaire a uniquement constaté que celle-ci était non conforme aux règles de l’art, dans la mesure où sa pente était insuffisante au regard du dimensionnement des ardoises ; que l’expert judiciaire désigné à sa demande en raison des dégâts des eaux de 2016 et 2017 dont les acquéreurs ont été informés est parvenu à la même conclusion et n’a pas préconisé la réfection de la toiture.

Elle fait valoir que le vendeur d’un immeuble ancien ne peut être tenu de livrer un immeuble conforme aux normes de construction et ce même s’agissant des parties d’ouvrage qu’il a fait réaliser dès lors qu’il n’existe pas de dommage.

La SCI SOPHORAS invoque le caractère non intentionnel de l’absence de communication des notes de l’expert judiciaire dès lors que la non-conformité n’avait aucune conséquence sur la maison.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que cette information pouvait avoir un caractère déterminant du consentement des acquéreurs et encore moins qu’elle pouvait connaître cet attachement des acquéreurs à cette question, ces derniers dont les préoccupations portaient essentiellement sur les aménagements intérieurs,n’ayant posé aucune question sur la toiture.

***

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Il est de principe que la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, les consorts [Y] exposent avoir su par leur vendeur, lequel indiquait pourtant dans l’acte de vente qu’aucune rénovation n’avait été effectuée dans les dix années précédant la vente intervenue en 2020, que la toiture avait été refaite en 2014 et qu’ils se sont vus remettre les factures de rénovation.

L’état de la toiture est nécessairement un élément déterminant du consentement des acquéreurs d’un bien immobilier compte tenu du coût que représente ce genre de travaux. La SCI SOPHORAS ne peut donc tirer argument de ce que les consorts [Y] n’ont pas marqué d’intérêt particulier pour la toiture, ce qui peut d’autant moins leur être reproché concernant la partie de toiture en cause qu’ils avaient l’assurance qu’elle avait été refaite à neuf six ans auparavant.

Or, il est établi que la SCI SOPHORAS n’a pas informé les consorts [Y] de la procédure engagée en 2017 à l’encontre de la société ayant réalisé ces travaux et des constatations de Monsieur [H], expert judiciaire, datant de 2018 sur la non conformité et les malfaçons de la toiture suite à ces travaux.

Il sera ici précisé, comme relaté dans le rapport de Monsieur [S], que la SCI SOPHORAS a mis un terme aux opérations d’expertise avant le dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Il est produit les notes aux parties n°1 et 2 desquelles il résulte que Monsieur [H] a considéré, dans un premier temps, que les principaux désordres, vu leur position, pouvaient provenir de possibles insuffisances de la toiture pour ensuite finalement retenir que les désordres les plus significatifs lui semblaient provenir de la descente d’eau fluviale. Toutefois, Monsieur [H] relevait une série de malfaçons, parmi lesquelles de possibles infiltrations dues à l’insuffisance du recouvrement des bandes d’astragale, des soudures associant zinc et plomb laissant présager des problèmes de dilatation différentielle ainsi que l’insuffisance de ventilation de la sous face des ardoises.

Il émettait l’avis qu’il fallait « intervenir profondément ce qui nécessit(ait) la dépose du plan de couverture, la rectification de la pente et la remise en place des éléments de couverture dans les règles »

L’expert judiciaire désigné à l’initiative des consorts [Y] est parvenu aux conclusions suivantes :

— Un seul désordre a pour origine les versants de la toiture refaits et pour cause un défaut d’étanchéité et de pose des châssis de toiture,

— De nombreuses malfaçons et non-conformité aux règles de l’art, également constatées dans le cadre de l’expertise judiciaire de 2017, affectent la toiture s’agissant notamment de l’absence de ventilation de la toiture comportant le risque de formation de points de rosée sous les ardoises générant de la condensation, pouvant à terme dégrader les bois de support et les ardoises elles-mêmes,

— A la date de la vente, les désordres n’étaient pas visibles, l’ensemble des désordres à l’intérieur de l’habitation ayant fait l’objet de travaux réparatoires avant la vente.

Il est à noter ici qu’il n’est pas justifié de la communication aux aqcuéreurs, au moment de la vente, des factures relatives à ces travaux réparatoires, les échanges de mails produits se rapportant uniquement à un dégât des eaux qui était alors en cours de réparation. La proximité de ces travaux, datant de 2017-2018 avec la mise en vente du bien n’étant pas établie, leur réalisation ne suffit pas à établir une volonté de dissimulation de la part de la SCI SOPHORAS.

En revanche, il se déduit des autres éléments :

— que la SCI SOPHORAS avait connaissance, avant la vente du bien aux consorts [Y], des malfaçons et non-conformités affectant la toiture refaite en 2014 identifiées par l’expertise judiciaire qu’elle a elle-même fait diligenter à la suite des dégâts des eaux survenus dont elle imputait la cause à la nouvelle toiture et, à tout le moins, des risques de désordres susceptibles de survenir du fait de ces malfaçons et non-conformités emportant l’obligation d’avoir à refaire intégralement la toiture,

— que si ces malfaçons et non-conformités n’ont pour conséquence, visible à ce jour, qu’un seul désordre, il a été identifié un risque de dégradation à terme de la toiture ayant amené l’expert judiciaire à conclure, comme son prédécesseur, à la nécessité d’une reprise intégrale de la toiture,

— que l’absence de toute communication par la SCI SOPHORAS, lors de la vente, sur les constatations pour le moins alarmantes du premier expert marque sa volonté de dissimuler la situation réelle aux acquéreurs.

La preuve des éléments matériel et intentionnel du dol par réticence est ici rapportée.

Les consorts [Y] sont bien fondés à solliciter la réparation du préjudice en découlant correspondant à la perte de chance pour eux d’avoir pu négocier l’acquisition du bien à des conditions plus avantageuses s’ils avaient été informés des malfaçons et non conformités de la toiture rénovée.

Le préjudice ne peut donc équivaloir au coût de réfection du toit mais ce chiffrage est nécessaire à son évaluation.

Les consorts [Y] contestent le coût de réfection des travaux de 68.148,25 euros retenu par l’expert judiciaire sur la base d’un devis de la société LEONARDIS remplaçant l’ardoise par du zinc. S’il est légitime de leur part d’exiger une évaluation qui tienne compte d’une réfection à l’identique, ils ne justifient pas du montant sollicité par eux dès lors qu’un seul des deux devis établis par la société JED correspond, au vu de son intitulé, à la réfection de la couverture déjà rénovée et que ce devis chiffre les travaux à la somme de 64.483,10 euros. Il convient par conséquent de retenir le montant validé par l’expert, soit 68.148,25 euros.

L’importance des travaux nécessaires pour une mise en conformité conduit à retenir une réelle perte de chance de négocier à de meilleurs conditions. Il doit toutefois être tenu compte de l’absence de preuve, à l’époque de la vente, de désordres en lien avec les malfaçons et non-conformités établis par le premier expert. La perte de chance sera évaluée à 50%.

Ainsi la SCI SOPHORAS sera-t-elle condamnée à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 34.074,12 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du dol se rapportant à la toiture refaite en 2014.

Sur le toit terrasse

Les consorts [Y] invoquent la garantie des vices cachés concernant le défaut d’étanchéité du toit terrasse mis en évidence par l’expert judiciaire et dont la SCI SOPHORAS avait connaissance car elle a fait diligenter une expertise judiciaire ayant conclu que l’origine des désordres provenait du toit terrasse, ce dont elle ne les a pas informés.

Ils font valoir que la SCI SOPHORAS ne peut invoquer la clause d’exclusion de garantie compte tenu de sa mauvaise foi et de sa qualité de professionnel.

Ils indiquent que dans le cadre de l’expertise judiciaire, le coût de la reprise d’étanchéité de la terrasse a été estimée à la somme de 29.880,90 euros et le coût de la reprise de la peinture dans les zones abimées à 16.899,30 euros.

La SCI SOPHORAS expose que l’expertise de 2017 a attribué l’origine des infiltrations à la jardinière et aux descentes d’eaux pluviales mais à aucun moment à l’étanchéité de la toiture terrasse ; qu’elle est alors intervenue sur les descentes d’eaux pluviales qu’elle a fait déboucher ; qu’elle a réalisé régulièrement cette intervention, deux fois par an, ce qui a permis de mettre un terme aux infiltrations.

Elle ajoute qu’en application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, elle ne peut être tenue de ceux-ci.

Elle signale par ailleurs que les consorts [Y] ne pouvaient ignorer l’absence de réfection de cette terrasse ; qu’ils ont été informés lors de la vente d’une infiltration dans la maison survenue à la suite de l’oubli de faire nettoyer la descente d’eaux ; que contrairement à ses recommandations, les consorts [Y] n’ont jamais fait déboucher les descentes d’eaux pluviales, ce qui suffit à éviter la survenance d’infiltrations. Elle considère que l’importance du coût de reprise des peintures résulte donc de ce refus d’entretien et ce alors qu’il était constaté par l’architecte et l’huissier qu’ils ont missionnés.

Elle souligne que les désordres consécutifs à des infiltrations sont couverts par l’assurance multi-risques habitation et que dès lors aucun préjudice n’est établi au titre des frais de remise en peinture.

***

L’article1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil dispose que dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire devant permettre de replacer l’acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice, il est admis que l’acquéreur est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice.

Suivant l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit ainsi restituer à la demande sa véritable qualification juridique.

Partie de la demande de dommages et intérêts formulée par les demandeurs correspond en réalité à une demande de réduction du prix.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est ainsi constant qu’une clause d’exclusion peut valablement être insérée au sein des actes de vente et exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil. Toutefois, celle-ci doit être écartée dès lors qu’il est démontré que le vendeur est un professionnel de la construction ou s’est comporté comme tel. Elle ne peut davantage recevoir application lorsque les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, en application de l’article 1645 du code civil.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui même.

Il est constant au visa de ce texte que doit être caractérisée la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences. Il est également jugé que l’acheteur n’a pu se convaincre lui-même des vices de la chose alors que seule une expertise a permis d’en constater l’existence.

L’acte de vente comporte la clause d’exclusion de garantie habituelle ainsi rédigée :

« ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le bien dans l’état dans lequel il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de, l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

*sur le caractère caché du vice

L’expert judiciaire a constaté:

— qu’une partie des désordres avait pour origine la toiture-terrasse et pour cause « un défaut d’étanchéité au niveau des raccords de naissance EP de la terrasse et de la jardinière avec le tuyau de descente qui est obstrué par divers dépôts adhérents, »

— que « le tuyau de faible diamètre en se mettant en charge crée des remontées d’eau autour des naissances EP mais également une rétention d’eau sur la terrasse qui génère des infiltrations d’eau dans le complexe d’étanchéité, puis dans les plafonds, le complexe d’étanchéité ayant subi des percements, au cours de la mise en œuvre d’un platelage en bois, n’est plus étanche, »

— qu'« un simple nettoyage des gouttières (..) ne pouvait pas permettre d’éviter un nouvel engorgement au regard des adhérences constatées dans le rapport EAV, et du faible diamètre du tuyau d’évacuation, »

— qu'« avant la vente, la SCI SOPHORAS et Monsieur [L] avaient connaissance qu’il y avait eu un dégât des eaux ayant pour origine la terrasse, »

— que « cependant la SCI SOPHORAS avait commis une erreur en croyant que la cause de ces infiltrations était le tuyau de descente et qu’il suffisait de le nettoyer pour supprimer définitivement les désordres, qu’ « elle n’en a d’ailleurs pas informé Monsieur [L], »

— que « la SCI SOPHORAS aurait dû faire intervenir un professionnel pour déterminer les réelles origines et causes des infiltrations, que les frais de recherche auraient été prises en compte par leur assureur. »

Il résulte en effet d’un échange de mails entre les parties que Monsieur [L] avait connaissance d’un dégât des eaux ayant pour origine la terrasse mais ignorait qu’il provenait d’un défaut d’étanchéité de cette terrasse lequel a été diagnostiqué par l’expert judiciaire dont les acquéreurs ont sollicité la désignation.

Si les consorts [Y] ont eu connaissance d’infiltrations en provenance de la terrasse, ils n’avaient manifestement pas connaissance de l’ampleur et des conséquences du vice avant la vente. Il ne peut donc pas leur être opposé le caractère apparent du vice.

Il n’est pas contesté que le vice caché tenant au défaut d’étanchéité de la terrasse préexistait à la vente, l’expert ayant par ailleurs retenu que ce désordre rendait le bien impropre à sa destination.

*sur la qualité de vendeur professionnel de la SCI SOPHORAS

La qualité de vendeur professionnel d’une SCI s’apprécie in concreto au vu notamment de son objet social, de la compétence de ses dirigeant et associés, indépendamment de sa participation à l’acte de construction.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées parmi lesquelles les statuts de la SCI SOPHORAS et des autres sociétés en lien avec la SCI et son dirigeant et associé Monsieur [I] :

— que la SCI SOPHORAS a notamment pour objet social « l’acquisition, la détention, la rénovation et la gestion des biens immobiliers, la constitution, la réalisation et la gestion d’un patrimoine composé d’immeubles »,

— qu’elle a pour associé majoritaire une société PLUME FINANCE dont Monsieur [I] est le président qui exerce une activité de conseil, son objet social incluant des activités immobilières,

— que Monsieur [I] a été gérant et/ou associé pendant plusieurs années de différentes SCI qui ont été dissoutes après la vente en 2021 ou 2022 suivant le cas (SCI BERBIGAO, SCI DU DONJON,SCI VL2, SCI ASMODEE IMMO, SCI CHATEAUFORT), lesdites SCI ayant pour objet social, lorsque les documents le précisent, la gestion de biens « commerciale » – la location de terrains et autres biens immobiliers – l’acquisition sous toutes ses formes de droits et biens immobiliers- l’acquisition, détention, rénovation et gestion de biens immobiliers.

S’il est établi que le bien immobilier litigieux a été occupé par Monsieur [I] à titre de résidence principale jusqu’en 2019 et que ce dernier est fondateur et dirigeant d’une société éditrice et distributrice de jeux de sociétés, sans rapport avec l’immobilier, force est de constater que le principal associé de la SCI SOPHORAS est un professionnel exerçant notamment des activités immobilières, que l’objet social de la SCI SOPHORAS n’était pas cantonnée à l’acquisition du bien immobilier occupé par son associé, et que Monsieur [I] a procédé, par SCI interposées, à des opérations immobilières, y compris de rénovation, correspondant à des investissements locatifs lui conférant des compétences en matière immobilière.

Il doit être déduit de ces éléments que la SCI SOPHORAS doit être réputée professionnel de l’immobilier.

Elle est ainsi présumée connaître le vice affectant le toit terrasse d’autant que de précédents désordres ayant pour origine le toit terrasse avaient déjà eu lieu et auraient dû conduire la SCI SOPHORAS à entreprendre les investigations nécessaires, comme souligné par l’expert judiciaire.

La SCI SOPHORAS ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

*sur la requalification de la demande

L’expert judiciaire a considéré que le devis produit par les consorts [Y] d’un montant de 29.880,90 euros correspondait aux travaux propres à remédier aux désordres constatés, aucune contestation n’ayant été émise par les parties.

Il convient donc de condamner la SCI SOPHORAS à payer Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 29.880,90 euros à titre de réduction de prix et non pas à titre de dommages et intérêts comme incorrectement formulé par les demandeurs.

Sur la toiture ancienne

Les consorts [Y] invoquent la garantie des vices cachés concernant les défauts de la toiture ancienne, l’expert judiciaire ayant attribué à de nombreuses ardoises cassées les désordres constatés. Ils font valoir que la connaissance de ces désordres par la SCI SOPHORAS est établie par la remise en peinture avant la vente. Ils ajoutent qu’en tant que professionnelle, la SCI SOPHORAS est présumée connaître les désordres.

La SCI SOPHORAS répond que l’ouvrage datant de 50 ans, le propriétaire a le devoir d’entretenir, sans que le vendeur puisse être tenu à ce titre ; qu’il ne s’agit pas ici de vices cachés, ces ardoises n’étant pas cassées à la date de la vente ; que concernant le désordre H dans l’escalier résultant d’une dégradation d’une bande de zinc, il n’est pas établi que ce désordre préexistait à la date de la vente.

Elle ajoute qu’elle n’en avait pas connaissance et que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit s’appliquer.

Elle fait valoir, s’agissant du désordre I correspondant à une infiltration dans une chambre sous des ardoises translucides résultant de l’absence d’écran de sous-toiture au droit de ces ardoises, qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait connaissance de la composition de ce doublage et que des infiltrations se seraient préalablement produites à cet endroit durant les années de détention par elle de ce bien.

Elle déclare que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

***

L’expert judiciaire a relevé :

— des « désordres au repère H « escalier » – traces d’infiltrations qui donnent sur la terrasse » causé par un « défaut d’étanchéité de la zinguerie et de l’appui de fenêtre »,(…)

« Le désordre H « escalier » était connu de la SCI SOPHORAS le 22 mars 2019 qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre et de travaux d’embellissements, »

— des « désordres repère I « chambre C5 », les infiltrations ayant pour origine « la toiture et pour cause un défaut d’étanchéité au niveau des ardoises des trois puits de lumière qui datent de la réalisation de la toiture d’origine »,(…)

« L’écran de sous-toiture ayant été supprimé sous ces ardoises « polycarbonate », l’eau issue des condensations qui se forment sous ces ardoises, ou l’eau qui provient des occasionnelles remontées d’eau capillaires, n’est pas reconduite à l’extérieur des murs et coule sur le placôplatre du plafond et le dégrade. »

« Ce désordres est très ancien et antécédent à la vente. Des travaux de réparation sur les embellissements intérieurs ont été réalisés (différentes couches d’enduit et de peinture ont été constatées à cet endroit) sans que la cause de ces désordres ait été analysée et solutionnée définitivement, ce qui laisse supposer que la SCI SOPHORAS avait connaissance de ce désordre »

— « un « désordre J « chambre C7 »

traces d’infiltrations au plafond, Madame [L] explique qu’une intervention réparatoire a été faite.

Les investigations réalisées ont révélé encore la présence d’ardoises cassées et la réalisation d’une entourage de souche de cheminée non-conforme aux règles de l’art, pouvant être à l’origine des infiltrations. »

La SCI SOPHORAS ayant été considérée comme ayant le statut de professionnel, elle est présumée avoir eu connaissance des vices constatés dont l’expertise judiciaire établit qu’ils sont antérieurs à la vente concernant les désordres H et I parce qu’ils ont donné lieu à des interventions de la SCI SOPHORAS avant ladite vente. Il n’est pas contesté qu’à tout le moins, ces vices diminuent tellement l’usage du bien que les acheteurs en auraient donné un moindre prix, s’ils les avaient connus.

Si une non-conformité de l’entourage de la souche de la cheminée a été identifiée pouvant constituer un vice caché, contrairement au constat fait de quelques ardoises cassées que l’on peut attribuer à la relative ancienneté de cette partie de la toiture que les acquéreurs ne pouvaient ignorer, l’expert judiciaire n’établit pas de lien entre les traces d’infiltration et cette non-conformité de l’entourage de la souche de cheminée. Le plan de repérage des désordres (page 24 du rapport d’expertise) permet d’affirmer qu’il ne peut y en avoir puisque la souche de cheminée ne se situe pas à l’aplomb de la chambre C7.

La responsabilité de la venderesse ne peut donc pas être recherchée relativement à la non-conformité de la souche de cheminée au titre des vices cachés à défaut de désordres existants. Les demandeurs ne s’en plaignent d’ailleurs pas, ce qui rend inutile l’examen de la demande subsidiaire fondée sur le manquement par la SCI SOPHORAS à son obligation d’information.

Sur le devis de la société LEONARDIS n°D-2111-01440 retenu par l’expert, il convient de retenir uniquement le remplacement des ardoises en PVC à l’origine des désordres identifiés qui sera chiffré à la somme de 700 euros en tenant compte de la mise en place de l’outillage et du petit matériel pour la réalisation des travaux.

La SCI SOPHORAS sera donc condamnée à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 700 euros à titre de réduction de prix.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

***

L’expert judiciaire a retenu le devis de la société QUELICI RENOVATION d’un montant de 16.899,30 euros dont il a indiqué qu’il correspondait à la remise en état de tous les dommages consécutifs aux désordres constatés.

La SCI SOPHORAS ne peut invoquer l’absence de préjudice des consorts [Y] au titre des frais de remise en peinture au motif que les désordres consécutifs à des infiltrations sont susceptibles d’avoir été couverts par leur assurance multi-risques habitation puisque la demanderesse doit assumer l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs dès lors qu’elle a été considérée comme vendeur ayant eu connaissance du vice caché et qu’elle est le redevable final de l’indemnisation, à charge pour les consorts [Y] de restituer à leur assureur cette indemnisation dans l’hypothèse où les travaux de reprise auraient fait l’objet d’une prise en charge.

La SCI SOPHORAS ne peut imputer l’importance des travaux de remise en état au manque d’entretien par les acquéreurs du tuyau des eaux pluviales dans la mesure où elle ne justifie d’aucune information dispensée en ce sens à ces derniers dans le cadre de la vente, étant en outre relevé que les désordres sont survenus quelques mois après la vente.

Si l’expert judiciaire a relevé que « l’engorgement du tuyau était un facteur aggravant de défaut d’étanchéité de la terrasse générant une rétention d’eau et des infiltrations dans le complexe d’étanchéité, puis à l’intérieur de l’habitation » et que « le fait de déboucher le tuyau EP permettait de (…) diminuer les infiltrations qui se trouvaient épongé dans l’isolant avant de traverser les plafonds », il n’impute pas les désordres à un manque d’entretien de la part des acquéreurs mais à la perte d’étanchéité du toit terrasse due à la pose d’un platelage en bois de la responsabilité exclusive de la SCI SOPHORAS.

Force est par ailleurs de constater que, durant les opérations d’expertise, la nécessité d’une intervention sur le tuyau d’eaux pluviales n’a évoquée ni par la SCI SOPHORAS, ni par l’expert.

La SCI SOPHORAS devant réparation intégrale du préjudice subi, elle doit être condamnée à dédommager les consorts [Y] pour les travaux de remise en état consécutifs aux vices cachés identifiés.

Le montant total du devis validé par l’expert pour la somme de 16.899,30 euros ne peut toutefois pas être retenu tel quel dès lors qu’il inclut nécessairement les travaux de réparation du désordre repère F « bureau » en provenance de la partie de toiture refaite en 2014 lequel ne constitue pas un préjudice indemnisable, les consorts [Y] ayant agi sur le fondement du dol ce qui limite leur préjudice à la perte de chance déjà indemnisée de négocier le bien à de meilleures conditions.

Ce poste de travaux doit donc être déduit.

Le devis dont s’agit n’ayant pas été versé aux débats, il convient d’ordonner la réouverture des débats, le rabat de la clôture et le renvoi à la mise en état pour production de cette pièce et, dans le cas où le devis n’établirait pas de ventilation par désordres, pour chiffrage par la société QUELICI RENOVATION à partir du devis remis à l’expert judiciaire du coût de remise en état du « bureau ».

Sur les autres dommages et intérêts

Les consorts [Y] indiquent avoir subi un trouble de jouissance très important. Ils font valoir que leur maison est bien d’exception, présentée à la vente sans travaux et que les principales pièces à vivre et chambres ont été affectées par les dégâts des eaux.

Ils estiment que le trouble de jouissance impacte à 50% de la surface de la maison et non pas 10% comme estimé par l’expert dont ils signalent qu’il a pris un an de retard dans le suivi de l’expertise, ce qui a nécessité la saisine du juge chargé du contrôle des expertises.

Ils estiment leur préjudice de jouissance calculé à compter de juillet 2020 et sur 32 mois à la somme de 96.000 euros.

La SCI SOPHORAS répond que le préjudice de jouissance allégué par les demandeurs aurait pu être fortement minimisé si ces derniers avaient entretenu la maison, notamment en procédant à un débouchage de la descente d’eaux pluviales. La SCI SOPHORAS n’a pas cessé de le rappeler dès qu’elle a été informée de la survenance de ces infiltrations, ainsi que durant les opérations d’expertise, en vain ; que ce défaut d’entretien, puis d’intervention, est à l’origine de ce préjudice de jouissance.

***

Il est incontestable que les consorts [Y] ont subi un trouble de jouissance du fait des désordres, précision faite qu’il ne peut leur être reproché un défaut d’entretien et d’intervention pour les motifs précédemment retenus.

L’expert judiciaire a estimé, au vu des endroits et surfaces impactés par les infiltrations dont il a précisé qu’elles étaient occasionnelles, par forte pluie, qu’elles se situaient essentiellement au plafond, et généraient peu d’inoccupation au sol, que l’impact du trouble de jouissance était de 10% de la surface de la maison. Cette appréciation est confirmée par les photos prises par les agences immobilières sollicitées par les consorts [Y] pour obtenir des avis de valeur qui montrent un bon état général de la maison.

La valeur locative de 6.000 euros est conforme aux avis de valeur produits tenant compte des prestations de hautes qualités de la maison.

Aucun élément ne permettant de dater la survenance des dégâts des eaux, la perte de jouissance sera comptabilisée à partir du 3 décembre 2020, date à laquelle l’architecte missionné par les consorts [Y] a constaté les désordres.

Le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 16.200 euros : 600 euros x 27 mois.

La SCI SOPHORAS sera condamnée à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 16.200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Elle sera également condamnée à leur payer la somme de 4.182 euros correspondant aux frais d’architecte et d’huissier qu’ils ont exposés pour faire constater les dommages et dont il est justifié par la production de factures.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI SOPHORAS succombant à la présente instance, elle sera d’ores et déjà condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SOPHORAS sera également condamnée à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à dispossition au greffe,

CONDAMNE la SCI SOPHORAS à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] :

-34.074,12 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du dol se rapportant à la toiture refaite en 2014,

-29.880,90 euros à titre de réduction de prix relativement aux vices affectant le toit terrasse,

-700 euros à titre de réduction de prix relativement aux vices affectant le toiture,

-16.200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

-4.182 euros correspondant aux frais d’architecte et d’huissier,

Avant dire droit sur le préjudice consécutif aux vices cachés,

ORDONNE la réouverture des débats, le rabat de la clôture et le renvoi à la mise en état du 7 avril 2025 pour production du devis de la société QUELICI RENOVATION et, dans le cas où le devis n’établirait pas de ventilation par désordres, pour chiffrage par la société QUELICI RENOVATION à partir du devis remis à l’expert judiciaire du coût de remise en état du « bureau »,

CONDAMNE la SCI SOPHORAS aux dépens,

CONDAMNE la SCI SOPHORAS à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI SOPHORAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 13 FEVRIER 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT