N° RG 24/01760 – N° Portalis DBZ7-W-B7I-FSXA minute n° 26/166

du 13/04/2026

Grosse et expédition le :

à SELARL CHAPON

ccc à M^e HENNEBUTTE

JUGEMENT DU 13 Avril 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE – 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[…], Premier Vice-Président, désigné en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assisté de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [H] [X] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 7

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 7

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [F] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL CHAPON & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 119

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL CHAPON & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 119

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 26 Janvier 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELARL CHAPON & ASSOCIÉS, M^e Maider HENNEBUTTE, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 13 Avril 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les consorts [E] sont propriétaires sur la commune de [Localité 1] d’un terrain cadastré Section A N° [Cadastre 1], situé [Adresse 3], sur lequel ont été construits une maison et une piscine.

Les consorts [Q]-[W] sont propriétaires de parcelles voisines cadastrées Section A N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieudit [Adresse 4], sur laquelle ils ont construit une maison, selon permis de constuire du 14 juin 2022 et permis modificatif n°2 du 29 février 2024, qui n’ont pas fait l’objet de recours administratif après rejet du recours gracieux des consorts [E].

Le conciliateur de justice saisi le 2 septembre 2024 constatait l’échec de la tentative de conciliation.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, les consorts [E] ont fait délivrer devant le tribunal judiciaire de Bayonne assignation aux consorts [Q]-[W] sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de l’article 1253 du code civil, aux fins de :

— condamnation à démolition de l’état de la construction litigieuse sous astreinte,

— subsidiairement, condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 318.500 euros,

— infiniment subsidiairement, ordonner le transport sur les lieux et ordonner toute mesure utile.

— condamner les défendeurs au versement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700.

— Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, les époux [E] demandent de :

“Dire et juger que les époux [E] sont recevables dans leur action sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Dire et juger qu’il y a trouble anormal de voisinage,

Condamner les consorts [Q]-[W] à démolir l’étage de la construction litigieuse afin de faire cesser le trouble anormal de voisinage,

assortir cette condamnation d’une astreinte de 400€ par jour de retard,

passé un délai d’un mois après la signifi cation du jugement

Subsidiairement et si par impossible condamner les Consorts [Q] [W] conjointement et solidairement à verser la somme de 318.500€ aux époux [E] en application de l’article 1253 du Code Civil,

Infiniment subsidiairement ordonner le transport du Tribunal sur les lieux en application de l’article 179 du CPC et ordonner toute mesure utile à la solution du litige,

Ordonner une expertise avec mission habituelle de rechercher si le trouble anormal de voisinage est avéré , et s’il est établi ,d’évaluer les diff érents préjudices subis par les demandeurs.

Condamner M [F] [Q] et Mme [W] [Z] à verser la somme de 5000€ aux époux [E].

Ils font valoir que :

— la hauteur de l’immeuble voisin et les fenêtres des pièces du premier étage engendrent des nuisances visuelles sur leur fonds, constatées par commissaire de justice et par expert amiable, en créant des vues plongeantes sur les pièces à vivre de la maison, alors qu’initialement la construction des défendeurs ne devait pas dépasser un mètre la hauteur du pool-house,

— ils ont acquis ce terrain isolé en 2005, dans un site où l’habitat est dispersé, pour éviter tout risque de nuissance,

— le calcul de la perte vénale a été réalisé par expert, retenant une perte de vue sur les montagnes.

— Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2025, les consorts [Q]-[W] demandent de :

“A titre principal :

— dire et juger que le trouble anormal du voisinage allégué par les Consorts [E] n’est pas caractérisé ;

— constater qu’il n’existe aucun trouble anormal de voisinage du fait de leur construction au préjudice des Consorts [E] ;

En conséquence :

— débouter les Consorts [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— se déplacer sur les lieux aux fins de constat de l’absence de trouble anormal de voisinage ;

A titre infiniment subsidiaire :

— si par extraordinaire un trouble anormal de voisinage venait à être constaté, condamner Monsieur [Q] et Madame [W] à occulter les fenêtres, tout en laissant entrer la lumière ;

En toute hypothèse :

— condamner les Epoux [E] aux entiers dépens ;

— condamner les Epoux [E] à leur verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.”

Ils font valoir que :

— si la construction est plus haute que celle prévue dans le permis de construire initial, du fait de l’impossibilité de planter les fondations à 5 mètres de profondeur tel que prévu par le permis initial, la construction est conforme au PLU de la commune,

— le constat de commissaire de justice du 20 février 2025 relève l’absence de vue plongeante sur l’immeuble des demandeurs, située à près de 5 mètres de la ligne séparative,

— les dimensions de leurs ouvertures ont été réduites par rapport au permis de construire initial, et sont simplement visibles depuis les pièces à vivre des demandeurs, et il n’ y a aucune vue plongeante sur la piscine,

— l’occultation éventuelle des fenêtres litigieuses, déjà proposée, serait suffisante.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 décembre 2025.

L’affaire a été débattue en audience publique, tenue le 26 janvier 2026 et a été mise en délibéré, par sa mise à disposition au greffe, à la date du 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le trouble anormal de voisinage :

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de pein droit du dommage qui en résulte.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective, s’appuyant sur la constatation d’un dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou règlementaire.

Il s’agit d’une responsabilité sans faute prouvée, et l’existence d’un trouble anormal de voisinage suffisant est indépendante de la démonstration d’une quelconque faute pour engager la responsabilité de son auteur.

C’est la raison pour laquelle, en premier lieu, le débât sur les conditions d’obtention du permis de construire est indifférent, le respect des règles d’urbanisme par les consorts [Q]-[W] à travers l’obtention d’un permis de construire modificatif étant insuffisant pour écarter l’examen de l’anormalité éventuelle du trouble causé par la construction de leur habitation, dont les conséquences doivent s’apprécier in concreto.

Il appartient aux demandeurs, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve de l’existence de l’anormalité du trouble causé par la construction voisine.

Les consorts [E] ont fait construire leur maison dans une zone NH du PLU de la commune de [Localité 1], dans un quartier déjà construit à la date d’acquisition en 2005.

Le constat d’expertise amiable de Madame [O] produit, établi sans respecter le principe du contradictoire, n’est corroboré par aucune autre expertise judiciaire et se trouve inexploitable, d’autant que si ledit rapport mentionne page 45 que le trouble est causé du fait du permis délivré par la commune de [Localité 1], il est constaté que les demandeurs n’en ont pas contesté la validité devant le tribunal admnistratif.

D’autre part, si ce rapport indique que la hauteur du faîtage conduit à “boucher” la vue dégagée de la propriété [E], les photos produites aux débats dans le procès-verbal de constat démontrent que la vue sur la chaîne des montagnes n’est pas obérée.

Enfin, si le rapport mentionne une vue plongeante depuis les chambres de l’étage de la construction sur l’ensemble des pièces de vie, la cuisine et les chambres, l’expert ne s’est pas déplacée dans l’habitation des défendeurs et procède par affirmations.

Le constat de commissaire de justice de Maître [B] du 15 mars 2024, s’il mentionne que les fenêtres des voisins sont visibles dans leur intégralité depuis le fonds des demandeurs, n’établi pas une perte d’intimité due à ces ouvertures, l’existence de vues plongeantes n’étant pas démontrée, et ledit commissaire de justice n’ayant établi aucun constat à partir du fonds des défendeurs, constats qui seuls auraienrt été à même d’établir l’existence des vues plongeantes invoquées.

Les défendeurs produisent, de leur côté, un constat de commissaire de justice du 18 février 2025, dont il ressort que la vue sur la piscine des concorts [E] n’est pas possible depuis la propriété des consorts [Q]-[W], le mur du pool house construit par les demandeurs en limite de propriété, d’une hauteur de 2,70 mètres et d’une longueur de 10 mètres, dissimulant totalement la piscine et les terrasses des époux [E];

Ce même constat précise que la propriété des défendeurs est distante de 5 mètres de la limite séparative.

Aucune perte de vue excédant les troubles normaux de voisinage et aucune vue plongeante des deux fenêtres de l’immeuble des consorts [Q]-[W] n’étant établies, les demandes seront rejetées, sans que ne soient nécessaires un transport sur les lieux ou l’instauration éventuelle d’une mesure d’expertise, l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile disposant qu’en aucun cas une mesure d’expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’admnistation de la preuve.

— Sur les demandes annexes :

Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, les consorts [E] seront condamnés aux dépens.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux circonstances de la cause, il est équitable de condamner Madame [H] [X] épouse [E] et Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, pour les instances engagées à compter du 1er janvier 2020,les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— DIT n’y avoir trouble anormal de voisinage,

— DEBOUTE Madame [H] [X] épouse [E] et Monsieur [F] [E] de leurs entières demandes,

— CONDAMNE Madame [H] [X] épouse [E] et Monsieur [F] [E] aux dépens,

— CONDAMNE Madame [H] [X] épouse [E] et Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [F] [Q] et Madame [Z] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement a été signé par […], Premier Vice-Président, et par […], Greffière principale.

La Greffière, Le Juge,

[…] […]