N° RG 24/01788 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIYL

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01788 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIYL

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES

à M^e Jean-Barthélémy MARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JANVIER 2025

DEMANDEURS

Mme [K] [L] [G] [Z] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [B] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS COIFFEUR HD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Barthélémy MARIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 17 décembre 2024

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 novembre 2013, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] ont consenti à la SAS COIFFEUR HD une location de bail commercial pour un local sis [Adresse 3].

Ce bail a fait l’objet d’un avenant souscrit le 16 janvier 2021, portant le loyer annuel à la somme de 14.760 euros, outre 1.440 euros de provision pour charges. Cela correspond à un loyer mensuel de 1.230 euros et 120 euros de provision pour charges.

Suite à la délivrance d’un premier commandement de payer, par ordonnance du 09 juillet 2020, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 04 avril 2020 et a ordonné l’expulsion de la SAS COIFFEUR HD, outre sa condamnation à verser aux bailleurs la somme de 8.904 euros. IL semble que cette ordonnance n’ait pas été entièrement mise à exécution.

Par jugement du tribunal de commerce du 03 octobre 2022, la SAS COIFFEUR HD a été placée en redressement judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] ont assigné la SAS COIFFEUR HD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] demandent au juge des référés de :

— constater le jeu de la clause résolutoire énoncé au commandement de payer, signifié le 13 juin 2024 à la SAS COIFFEUR HD et dès lors prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de cette dernière, ainsi que de tous occupants de son chef, sans délai au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobilier garnissant les locaux dans un garde-meubles, au frais, risques et périls de la SAS COIFFEUR HD,

— condamner par provision la SAS COIFFEUR HD au paiement de la somme de 4.050 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires, augmentée des intérêts de retard au taux de 1 % par mois en application du contrat,

— condamner par provision la SAS COIFFEUR HD au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, à compter du 17 juillet 2024 jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la SAS COIFFEUR HD à payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement de payer.

De son côté, la SAS COIFFEUR HD demande au juge des référés, de :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse quant aux sommes réclamées au titre de la taxe foncière afférentes aux locaux loués compte tenu de l’absence d’inventaire des charges annexé au contrat de bail,

— constater les paiements indus effectués par elle au profit des bailleurs au titre des taxes foncières des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

— enjoindre les consorts [U], sous astreinte de 200 euros par de retard, de produire :

— les avis de taxes foncières des années 2021, 2023 et 2024,

— l’intégralité des avis de loyers et des quittances correspondantes,

— un décompté annuel détaillé de l’état des charges, accompagné des justificatifs correspondant pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024,

— constater qu’elle s’est acquitté de l’intégralité des sommes mentionnées dans le commandement de payer en date du 13 juin 2024,

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement au paiement d’une provision de 4.500 euros au titre du remboursement de la taxe foncière payée,

— les condamner solidairement au paiement d’une provision de 2.400 euros au titre du remboursement des charges indues,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu des versements effectués par la SAS COIFFEUR HD,

— les condamner au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la structure contractuelle de la relation

Les débats ont permis d’identifier un désaccord sur la structure contractuelle qui lie les partie, ainsi que sur l’intégration ou non de la taxe foncière dans les accessoires du loyer.

Il procède des débats et des pièces versées qu’un bail commercial a été souscrit entre les parties le 01 novembre 2013. Dans son article 11, il est convenu que « le preneur s’engage à régler directement ou à rembourser au bailleur tous les impôts, taxes et redevances afférents aux biens loués notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière, la taxe sur les locaux à usage de bureaux (…) ».

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2021, Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] et la SAS COIFFEUR HD ont signé un contrat intitulé « avenant au bail commercial du 01 novembre 2013 ». Ce document comprend deux parties.

La première reprend in extenso les conditions générales du bail initial et notamment son article 11 qui met à la charge du preneur la taxe foncière.

La seconde commence en page 13. Elle comprend un paragraphe libellé « Titre 2 CONDITIONS PARTICULIERES » qui commence ainsi « Dans cette seconde partie, seuls sont repris les articles des conditions générales qui sont complétés ou modifiés en vue de leur application au présent contrat ». Contrairement à la lecture erronée qu’en fait la SAS COIFFEUR HD, cela signifie que toute clause qui ne figure pas dans ce titre II et qui n’est pas contraire aux conditions particulières prévues dans cette page 13 reste en vigueur et s’applique à la relation contractuelle. En fait, cet avenant ne fait que modifier le montant du loyer et des provisions pour charges à compter du 01 janvier 2021.

Contrairement à ce que soutient la SAS COIFFEUR HD, cet avenant a clairement vocation à s’inscrire dans la continuité de la relation contractuelle débutée en 2013. C’est bien pour cela qu’il s’agit d’un « avenant » et non d’un nouveau bail. Il a vocation « compléter » et « modifier » certaines clauses. La commune intention des parties est limpide sur le fait que cet avenant ne modifie pas les clauses précédemment agréées par les parties à l’exception de celles figurant en page 13. Elles se substituent à celles du bail initial en cas de divergence. Ce n’est le cas que pour le montant du loyer et des provisions pour charges.

La lecture des conditions générales et particulières du contrat permet parfaitement d’identifier l’inventaire limitatif des charges, des taxes et des accessoires du loyers que le preneur doit assumer, en plus du versement du loyer. En effet, en leur article 11 des conditions générales non contredites par les conditions particulière, les deux documents contractuels signés en 2013 et en 2021, mettent à la charge du preneur certains accessoires du loyer parmi lesquels les montants des taxes foncières.

La partie défenderesse sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles visant à se voir rembourser le montant des taxes foncières acquittés par ses soins.

La simple lecture du contrat et de l’avenant permet d’aboutir à cette analyse en l’absence même de toute interprétation. Autrement dit, la thèse soutenue par la SAS COIFFEUR HD, selon laquelle l’avenant au bail serait en réalité un nouveau bail, qui ne mettrait nullement à la charge du preneur la taxe foncière n’est non seulement pas fondée, mais ne peut aucunement constituer une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, le contrat du 01 novembre 2013, non modifié par son avenant du 16 janvier 2021, souscrit entre Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] et la SAS COIFFEUR HD contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet.

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] justifient avoir délivré un commandement de payer le 13 juin 2024 visant la clause résolutoire, pour la somme de 7.542,17 euros. Ce montant est ainsi décomposé :

— les loyers de mars à juin 2024, soit 4 x 1.350 euros,

— les taxes foncières de 2023 et 2024 au prorata, soit 1.520 + 456 euros,

— les frais d’acte, soit 166,17 euros

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Titulaire de l’office probatoire, la partie défenderesse démontre avoir versé aux bailleurs, dans le délai légal d’un mois les sommes :

— de 1.350 euros le 13 juin 2024

— de 1.350 euros le 22 juin 2024,

— de 1.350 euros le 01 juillet 2024,

— de 1.350 euros le 10 juillet 2024,

— de 700 euros le 14 juillet 2024,

D’autres versements ont été opérés postérieurement :

—  1.350 euros le 15 août 2024,

—  1.350 euros le 01 septembre 2024,

—  2.000 euros le 16 novembre 2024,

—  470 euros le 16 novembre 2024,

—  1.350 euros le 08 décembre 2024,

—  1.350 euros le 16 décembre 2024.

Le fait est que la SAS COIFFEUR HD ne justifie pas avoir payé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, c’est à dire avant le 16 juillet 2024, l’ensemble des sommes dues, alors que la charge de la preuve lui incombe et que les imputations débitrices figurant dans le commandement de payer sont bel et bien mises à sa charge par le contrat.

Cela traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 16 juillet 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— rappeler que les occupants sans droit ni titre ne dispose pas du droit d’enjoindre à obtenir la communication de documents sous astreinte,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U].

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe actuellement le loyer mensuel à la somme de 1.350 euros (1.230 euros + 120 euros de provision pour charges). Le preneur s’est engagé à payer mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois.

Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— le décompte actualisé de la créance au jour de l’audience, dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable au jour de l’audience de la somme de 4.050 euros, frais d’acte exclus, au titre des loyers et charges, échéance des mois de septembre à novembre 2024 inclus.

Toutefois, il résulte également de ces documents que la SAS COIFFEUR HD a procédé au jour de l’audience à 22 règlements de 1.350 euros au titre des loyers et provisions pour charges des années 2023 et 2024, en plus d’avoir payé les taxes foncières, dont les avis de 2021 à 2024 ont été versés aux débats par les bailleurs.

Au 17 décembre 2024, il manque donc 2 échéances mensuelles pour un solde locatif débiteur de 2.700 euros (échéances de novembre et décembre 2024 incluses).

Il résulte de l’examen de ces documents que la SAS COIFFEUR HD est bien redevable de la somme de 2.700 euros, frais d’acte exclus, au titre des loyers et charges, échéance du mois des mois de novembre et décembre 2024 incluses.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur aux bailleurs, lesquels auront à produire les décomptes détaillées de l’état des charges afin que les régularisations s’appliquent.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 décembre 2024, date d’exigibilité du dernier loyer (en réalité indemnité d’occupation) réclamé. Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration contractuelle à ce taux d’intérêt légal, ce qui pourrait s’apparenter à une clause pénale.

* Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Le fait est que malgré des efforts incontestables à tenter d’apurer son passif avec l’aide du mandataire judiciaire, la SAS COIFFEUR HD ne démontre pas être en capacité d’honorer ses engagements consistant à régler d’avance, chaque mois le montant de ses loyers, de ses charges, des taxes et accessoires.

La lecture de la précédente ordonnance du juge des référés démontre que cette situation perdure depuis au moins quatre années et que les bailleurs ont eux-même été conciliants, puisqu’ils avaient précédemment obtenu la résiliation du bail, mais ne s’en sont pas prévalus.

Par ailleurs, plus occupée à tenter de contester l’application de la taxe foncière, la SAS COIFFEUR HD ne justifie pas qu’elle dispose d’une situation économique qui lui permettrait de se redresser et ainsi se prévaloir des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sa demande de délai de paiement sera rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS COIFFEUR HD, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Carole LOUIS, vice présidente du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 16 juillet 2024, du bail daté du 01 novembre 2013, consenti par Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] à la SAS COIFFEUR HD, portant un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3]. ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS COIFFEUR HD et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS COIFFEUR HD à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] une somme provisionnelle de 2.700 euros (DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS) au titre des loyers et charges devenus indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, correspondant aux échéances de novembre et décembre 2024 incluses ;

DISONS que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 décembre 2024.

CONDAMNONS la SAS COIFFEUR HD au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges normalement exigibles, soit la somme de 1.350 euros HT, au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] ;

CONDAMNONS la SAS COIFFEUR HD à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [K] [U] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS COIFFEUR HD aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 28 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,