TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03065 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG2T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/00134

DU : 16 Janvier 2025

[R] [V]

C/

[I] [U]

[G] [M] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Janvier 2025

à M^e BLANCHET

Me [K]-VINCENT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie BLANCHET de la SCP BLANCHET-DELORD-RODRIGUEZ, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [I] [U], demeurant [Adresse 5]

Mme [G] [M] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 janvier 2022, Monsieur [R] [V] a donné à bail à Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] un appartement à usage d’habitation meublé (n° 5) et un garage à vélo situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros, charges comprises.

Le 22 mai 2024, Monsieur [R] [V] a fait signifier à Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] un commandement de payer et de justifier d’une assurance. Monsieur [R] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Monsieur [R] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés et défaut de justification d’assurance, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement des loyers et indemnités d’occupation, comprenant le paiement de la consommation d’eau provisoirement arrêtée au 22 juillet 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juillet 2024.

Après renvoi, à l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [R] [V], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions responsives et récapitulatives n°2 déposées, a demandé au juge de :

— constater l’abandon de sa demande de paiement de l’arriéré de consommation d’eau,

— juger que Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] sont débiteurs de loyers pour la somme de 694,30 € au 13 novembre 2024,

— juger que Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] suroccupent le bien loué (9 personnes hébergées dans 43 m2) ce qui enfreint leur obligation d’occupation paisible du logement,

En conséquence,

— appliquer la clause résolutoire du bail,

— constater la résiliation du bail,

— prononcer en conséquence et sans délai l’expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] et de tous occupants de leur chef,

— ordonner à Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— juger qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur dans ce délai, Monsieur [R] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique,

— condamner Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] à payer solidairement, par provision, à Monsieur [V] la somme de 694,30 € au titre de leur dette de loyer (hors consommation d’eau, non réclamée) montant arrêté au 13 novembre 2024,

— fixer à la somme de 700 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux,

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] au paiement par provision de cette somme à Monsieur [V],

— débouter Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— en particulier, dans la mesure où ils ne sont pas occupants de bonne foi, les débouter de toute demande de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux compte tenu des plus larges délais de fait dont ils ont déjà bénéficié,

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [G] [P] au paiement à Monsieur [V] de la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, d’un montant de 180,41 €.

Il précise que les locataires n’ont souscrit à une assurance locative qu’à la réception du commandement. Il ajoute que la suroccupation du logement entraine des dégâts et qu’il s’agit d’un manquement grave justifiant l’acquisition de la clause résolutoire.

En réponse, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P], représentés par leur conseil, et se rapportant à leurs conclusions déposées, demandent au juge de :

A titre principal :

— constater la reprise effective du paiement des loyers ;

— retenir au crédit des Consorts [U] les sommes suivantes :

Pour mars 2022 : 554,00 €Pour avril 2022 : 557,00 €Pour novembre 2023 : 166,00 €Pour décembre 2023 : 135,00 €Pour février 2024 : 499,00 € Soit un total de 1.911,00 €.

— constater l’absence de dette locative ;

— constater le trop-perçu par Monsieur [V] ;

— ordonner que les sommes portées au crédit de Monsieur [U] soient déduites des loyers à venir ou rembourser dans l’éventualité où les Consorts [U] quitteraient le logement ;

A titre subsidiaire :

— constater la reprise effective du paiement des loyers et la diminution de la dette locative ;

— autoriser les Consorts [U] à se libérer de la dette locative de 713,30 € en sept mensualités à compter de la décision ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés aux Consorts [U] ;

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En tout état de cause :

— ordonner la communication des quittances pour la période d’avril à octobre 2024 inclus ;

— rejeter l’application de la clause résolutoire sur le fondement de la suroccupation du logement, dans la mesure où cette dernière n’est pas prouvée ;

— constater l’abandon des demandes formulées initialement par Monsieur [V] au titre de la consommation d’eau ;

— condamner Monsieur [V] au remboursement du coût du procès-verbal de 280,00 € réalisé pour identifier l’erreur de compteur d’eau (la production de ce constat ayant conduit à l’abandon des demandes formulées initialement par Monsieur [V] au titre de la consommation d’eau) ;

— débouter Monsieur [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité ;

— condamner Monsieur [V] à payer à Me [L] [K] VINCENT la somme de 1.440,00 € TTC en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700,2° du CPC, sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

— rejeter toute autre demande.

Ils affirment que le montant dû ne concernait pas un impayé mais un désaccord sur le montant trop élevé de la facture d’eau. Ils soulignent avoir refusé de payer en raison de la mauvaise foi du bailleur qui refuse de leur donner les vraies factures qu’ils ont réclamées et avoir fait venir un commissaire de justice qui a constaté que le compteur facturé n’était pas le bon. Ils affirment, en outre, que plusieurs paiements ont été réalisés en espèces jusqu’à ce jour mais que certains n’ont pas été pris en compte par le bailleur dans le décompte produit. Ils ajoutent que la suroccupation invoquée n’est non seulement pas démontrée en ce qu’il n’est produit qu’une seule attestation émanant de la fille du propriétaire, mais que ce point relèverait aussi de la compétence du juge du fond. Ils demandent, par ailleurs, le remboursement des sommes déboursées pour le paiement du commissaire de justice qu’ils ont engagé pour faire le constat sur le compteur et sollicitent des délais s’ils devaient être condamnés à payer. Ils précisent enfin être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il convient de rappeler que les demandes de « CONSTATER » et « JUGER » ne saisissent le juge que si elles sont des prétentions que le juge doit trancher au sens de l’article 4 du code de procédure civile et non des moyens venant à l’appui des prétentions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes formées en ces termes par les parties dès lors qu’elles ne relèvent pas de prétentions au sens juridique du terme.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 janvier 2022 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.317,70 euros a été signifié le 22 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Si les locataires font valoir que la dette a été constituée par la facturation de la consommation de l’eau qu’ils contestaient et que Monsieur [R] [V] a abandonné sa demande en paiement dans ses dernières écritures pour un montant de 368,60 euros, partie de cette dette de 3.317,70 euros est constituée essentiellement par les loyers impayés à hauteur de 2.749,01 euros, selon le décompte annexé au commandement de payer et arrêté au 31 mai 2024. Or Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] n’ont pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

S’agissant de la résiliation du bail pour suroccupation du logement, outre le défaut de paiement du loyer et des charges, du dépôt de garantie et la non-souscription d’une assurance, la clause résolutoire que contient le contrat de bail ne permet la résiliation de plein droit que pour « le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Or aucune décision de justice n’est produite en ce sens. Par conséquent, il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour suroccupation du logement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [R] [V] fait la preuve des sommes dues en produisant le bail et le décompte du 13 novembre 2024 selon lequel Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] restent devoir la somme de 694,30 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] contestent le montant réclamé, invoquant des paiements non comptabilisés pour un total de 1911 euros soit :

Pour mars 2022 : 554,00 €Pour avril 2022 : 557,00 €Pour novembre 2023 : 166,00 €Pour décembre 2023 : 135,00 €Pour février 2024 : 499,00 €

S’agissant des sommes invoquées pour les mois de Mars et avril 2022, les locataires font valoir que le propriétaire a nécessairement dû percevoir directement les allocations logement sans les prendre en compte dans le décompte. Néanmoins, il leur appartient de démontrer qu’ils se sont libérer des sommes dues. Or ces derniers ne produisent aucun décompte demandé auprès de la CAF afin de corroborer leurs allégations à ce titre. €n outre, les locataires justifient page 7 de leurs écritures, de ce qu’ils ont perçu eux-mêmes des rappels d’allocations logement, lesquels n’ont pas été réglés directement au bailleur. Leur contestation à ce titre ne peut donc être retenue.

S’agissant de la somme invoquée pour novembre 2023, de 166 euros, le locataire invoque une double facturation de 700 euros pour le mois de novembre 2023, établie par la production de deux quittances datées du même jour, portant le numéro 11 et attestant toutes deux le règlement du loyer de novembre 2023. L’analyse de ces deux quittances produites par les locataires permet d’exclure la copie de l’une en deux exemplaires en ce qu’elles ne sont pas strictement identiques. En outre, il n’est pas établi que le bailleur a rédigé la quittance en double exemplaire, en ce qu’il avait pris soin d’apporter cette précision sur la quittance du mois de mars 2022, de sorte que ces deux quittances prouvent le paiement intégral du loyer du mois de novembre 2023, soit la somme de 700 euros qui correspond à l’addition de la somme versée par la CAF (534 euros) et celle que dit avoir versée le locataire (166 euros). Cette somme de 166 euros versé par le locataire et non pris en compte dans le décompte produit par le bailleur sera donc déduite du solde locatif.

Les sommes invoquées comme ayant été réglées en espèces pour les mois de décembre 2023 et février 2024 ne sont justifiés par aucune pièce permettant de corroborer les affirmations des défendeurs.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 528,30 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 75 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 700 euros.

IV. SUR LA COMMUNICATION DES QUITTANCES

L’article 21 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».

En l’espèce, les locataires sollicitent la communication des quittances de loyer pour la période d’avril à novembre 2024 inclus.

Par conséquent, le bailleur est tenu de transmettre lesdites quittances.

V.SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN REMBOURSEMENT DU CONSTAT DE COMMISSAIRE DE JUSTICE

En l’espèce, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] produisent au débat un constat établi par commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 dont ils demandent le remboursement par le bailleur pour la somme de 280 euros et qu’ils affirment avoir été contraints de réaliser pour faire identifier l’erreur relative au compteur d’eau et contester les sommes qui leur étaient réclamées par le bailleur. Pour autant, cette demande ne peut s’analyser que comme une demande provisionnelle dès lors qu’elle est sollicitée devant le juge des référés et non le juge du fond.

Dans ses écritures, Monsieur [R] [V] indique renoncer à sa demande en paiement de la somme de réclamée au titre de la facture d’eau.

A la comparaison des constatations du commissaire de justice et des factures de consommation d’eau transmises par le bailleur, il apparait que le compteur utilisé par le bailleur pour la facturation et portant le numéro 5 n’est pas celui relié au logement des locataires. Ainsi cette pièce était nécessaire pour la solution du litige et il convient de condamner Monsieur [R] [V] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] le montant de ce constat, soit 280 euros, cette somme étant justifiée par facture.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P], parties perdantes au principal, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle Monsieur [I] [U] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Compte-tenu des circonstances de la cause et de la position des parties, il n’y a lieu à condemnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2022 entre Monsieur [R] [V], d’une part, et Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation (n° 5) et un garage à vélo situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] à verser à Monsieur [R] [V] à titre provisionnel la somme de 528,30 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 75 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [V] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [R] [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que le bailleur est tenu de transmettre les quittances de loyer pour la période d’avril à novembre 2024 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] à titre provisionnel la somme de 280 euros au titre du remboursement des frais exposés pour établir le constat de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 ;

DISONS qu’il n’y a lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [G] [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Vice-Présidente