N° RG 25/01419 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLHY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01419 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLHY

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Zelimkhan CHAVKHALOV

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Zelimkhan CHAVKHALOV

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [M]

né le 25 Janvier 1976 à [Localité 4] (URSS)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Zelimkhan CHAVKHALOV, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 362

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 8 octobre 2019, OPHEA, a donné en location à Monsieur [A] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer de 328.28 euros outre des provisions sur charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée du 17 mai 2024 avec accusé réception retourné signé le 23 mai 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [A] [M] un congé pour le 31 août 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1389.33 euros, échéance d’avril 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 7 janvier 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir notamment constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 28 novembre 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— Lui allouer le bénéfice de ses conclusions d’assignation,

— Juger le congé délivré le 17 mai 2024 régulier,

En conséquence :

— Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux,

— Condamner Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 4070.84 euros au titre des loyers et charges impayées au 26 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024, date d’effet du congé, sur la somme de 1582.13 euros et à compter des conclusions pour le surplus, à défaut de l’assignation pour le tout,

A titre subsidiaire :

— Constater les manquements graves de Monsieur [A] [M] à ses obligations locatives,

En conséquence :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conformément aux articles 1728 e 1741 du code civil,

— Condamner Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 4070.84 euros au titre des loyers et charges impayées au 26 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2716.87 euros, et à compter des conclusions pour le surplus, à défaut à compter de l’assignation pour le tout,

En toutes occasions.

— Débouter Monsieur [A] [M] de ses demandes,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [A] [M] ainsi que tout occupant de son chef,

— Ordonner le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire,

— Ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux, dans tel garde-meubles ou local approprié, à défaut d’évacuation volontaire,

— Condamner Monsieur [A] [M] à lui payer les loyers, charges et avances sur charges à échoir et prestations fournies à compter du 27 juin 2025 jusqu’au jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [A] [M] à lui payer à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et prestations fournies, normalement dû en l’absence de résiliation du bail, payable dans les mêmes conditions que le bail jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Ordonner la révision de l’indemnité d’occupation annuellement au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [A] [M] à payer une astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 958.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [A] [M] aux dépens, ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier de justice et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

OPHEA soutient que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables au litige dans la mesure où une demande d’expulsion constitue une demande indéterminée si bien que l’acte introductif d’instance est régulier et ses demandes recevables.

OPHEA fait valoir que, selon la jurisprudence, la mauvaise foi de Monsieur [A] [M] est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s’élève au 12 novembre 2025 à la somme de 6319.88 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, et qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers courants estimant ainsi que le défendeur ne réunit pas les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier de délais de paiement ;

A titre subsidiaire OPHEA sollicite, sur le fondement des articles 1728 et 1741 du code civil, la résiliation judiciaire du bail pour non-respect par le locataire de son obligation de régler les loyers et les charges.

OPHEA estime également que Monsieur [A] [M] n’est pas fondé à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dont il n’est pas démontré qu’elle soit incompatible avec la nature de l’affaire et justifie sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la carence du défendeur à régler les loyers et charges en dépit des relances nécessitant de saisir la présente juridiction et les frais exposés à cette fin.

Monsieur [A] [M], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Lui accorder un délai maximal de36 mois pour s’acquitter de l’intégralité de la dette locative selon échéancier fixé par le tribunal,

— Suspendre pendant toute la durée de ce délai, l’exécution de toute mesure d’expulsion ainsi que le cours des intérêts de retard,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au bail pour une durée de 36 mois sous réserve du respect de l’échéancier fixé,

— Juger qu’en cas de respect intégral de cet échéancier, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuivra dans ses conditions initiales,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation immédiate du bail ni à expulsion, compte tenu de la bonne foi du locataire et de la reprise des ses paiements avant la première audience,

— Rejeter toute demande d’exécution provisoire incompatible avec l’octroi de délais sollicités,

— Débouter OPHEA de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner OPHEA aux dépens.

Monsieur [A] [M] soutient en application de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 que la mauvaise foi, susceptible d’entrainer la déchéance du droit au maintien dans les lieux, ne se présume pas mais doit résulter d’un comportement fautif ou négligent du locataire. Il considère que le simple retard de paiement du loyer et des charges qui résulte d’une cause légitime, en l’espèce l’arrêté du 30 octobre 2023 de la Préfère du Bas-Rhin ayant ordonné son expulsion, annulé selon décision du tribunal administratif de SRASBOURG le 5 juin 2024, ne suffit à caractériser sa mauvaise foi. Il précise que l’arrêté précité a entrainé la suspension des prestations sociales (APL et RSA) provoquant la dette locative. Mais que depuis son annulation il a entrepris les démarches nécessaires pour régulariser la dette.

Il sollicite, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’une part des délais de paiement sur 36 mois, soutenant avoir effectuer des règlements en fonction de ses moyens avant la première audience et soutient être en mesure désormais de respecter un échéancier et d’autre part la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 15 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

Il est relevé qu’il est justifié de la saisine de la Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 24 mai 2024 et que la notification de l’assignation au Préfet du Bas-Rhin le 15 janvier 2025 étant relevé toutefois que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par ailleurs la demande d’expulsion étant une demande indéterminée, comme le soulève à juste titre OPHEA, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile qui dispose qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros ne sont pas applicables à l’espèce.

Par conséquent OPHEA sera déclarée recevables en ses demandes.

Sur le congé délivré sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux (…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce OPHEA a notifié à Monsieur [A] [M] un congé pour le 31 août 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1389.33 euros, échéance d’avril 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [A] [M] ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 31 août 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 7 janvier 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 2158.31 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, selon extrait de compte du 12 novembre 2025.

Il ressort par ailleurs des décomptes antérieurs produits que ces derniers sont constamment débiteurs depuis le 30 juin 2023, donc antérieurement à l’arrêté d’expulsion du 30 octobre 2023 de la Préfète du Bas-Rhin dont fait état Monsieur [A] [M] pour justifier les impayés.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [A] [M].

Monsieur [A] [M] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce OPHEA produit un décompte actualisé précité au 12 novembre 2025 duquel il ressort que Monsieur [A] [M] reste redevable de la somme de 6319.88 euros au titre de la dette locative, échéance d’octobre 2025 incluse.

Par conséquent il sera condamné à payer à OPHEA la somme de 6319.88 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, soit le 7 janvier 2025, sur la somme de 2158.31 euros et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence la résiliation du bail, Monsieur [A] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité équivalente au louer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 août 2024 à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [A] [M] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6139.88 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 août 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la demande de délais de paiement.

En application des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [A] [M] n’a pas repris le règlement des loyers courants, les loyers des mois de juin à octobre 2025 ne sont pas réglés.

Monsieur [A] [M] qui déclare, sans en justifier, percevoir le revenu de solidarité active, ne justifie pas d’une solvabilité suffisante pour apurer la dette locative, y compris en 36 mensualités qui s’élèveraient chacune à la somme de 170.00 euros, en sus du loyer courant qui après déduction des APL s’élève à la somme mensuelle de 289.40 euros et dont le règlement n’a pas repris, un seul loyer ayant été réglé de juillet 2024 à mai 2025.

Il est également relevé que Monsieur [A] [M] n’a pas respecté le plan d’apurement octroyé le 11 juillet 2024 et comportant 45 mensualités de 20.00 euros en sus du loyer courant.

Par conséquent Monsieur [A] [M] sera débouté de sa demande de délais de paiement et son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce OPHEA ne se prévaut pas de l’acquisition d’une clause résolutoire visée à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, non applicable à l’espèce, mais d’un congé délivré par lettre recommandée du 17 mai 2024 avec accusé réception signé le 23 mai 2024 si bien qu’aucune suspension de la clause alléguée ne peut être ordonnée étant par ailleurs retenu que Monsieur [A] [M] a été débouté de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent Monsieur [A] [M] sera débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [M], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier de justice et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, Monsieur [A] [M] ayant par ailleurs été débouté de sa demande de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 août 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu OPHEA, d’une part, et Monsieur [A] [M] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3].

PRONONCE la déchéance de Monsieur [A] [M] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à verser à l’OPHEA la somme de 6319.88 euros (six mille trois cent dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, sur la somme de 2158.31 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [A] [M] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [A] [M] de sa demande de suspension de la clause résolutoire

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [A] [M] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 31 août 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [A] [M] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6319.88 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 août 2024.

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] aux dépens de la présente procédure ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE