Tribunal Judiciaire de Toulouse, Expropriations, 4 février 2025, n° 24/00034

TJ Toulouse 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Indemnisation insuffisante proposée par l'expropriant
La cour a reconnu que l'indemnité offerte par OPPIDEA était insuffisante pour couvrir le préjudice direct et matériel causé par l'expropriation, et a donc fixé une indemnité plus élevée.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a jugé que Monsieur [I] [L] avait droit à une indemnisation pour couvrir ses frais de justice, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, expropriations, 4 févr. 2025, n° 24/00034
Numéro(s) :	24/00034
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Edouard JUNGChristine TEISSEYRE
Cabinet(s) :	SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES
Parties :	Société OPPIDEA

Texte intégral

MINUTE : 25/11

DOSSIER : N° RG 24/00034 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THCU

JUGEMENT DU: 04/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 04 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Société OPPIDEA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 368

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 03 Octobre 2024 et plaidoirie du 14 Janvier 2025

En présence de Laurence CHARRIN-PINCE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 13] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

La création de la [Adresse 17] située au Sud-Est de la commune de [Localité 14] a été approuvée par délibération de la communauté urbaine [Localité 14] Métropole du 20 décembre 2012, publiée le 28 décembre 2012, et déclarée d’intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.

La réalisation de cette ZAC a été confiée à la SEML OPPIDEA, titulaire d’une concession d’aménagement confiée par [Localité 14] Métropole depuis le 19 décembre 2013.

L’ouverture d’une enquête parcellaire a été ordonnée suivant arrêté préfectoral du 4 mai 2018, Puis, par arrêté préfectoral du 10 mars 2021, une enquête parcellaire complémentaire a été autorisée.

A l’issue de l’enquête principale, qui s’est déroulée du 7 juin 2018 au 14 juillet 2018, suivant, les travaux nécessaires à la réalisation de la [Adresse 17] ont été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2018 et la société OPPIDEA a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires y compris par voie d’expropriation.

Parmi les parcelles à acquérir figurent deux parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 7] Section AR n° [Cadastre 1] pour 129 m² et [Cadastre 7] Section AR n° [Cadastre 2] pour 11 m² appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Ces parcelles ont fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation en date du 5 novembre 2024.

Monsieur [I] [L] est propriétaire, notamment, de deux appartements constituant les lots 1 et 2 de la copropriété du [Adresse 3].

Ces deux appartements, bien que situés hors emprise, sont affectés par l’expropriation ce qui a conduit OPPIDEA à lui notifier un mémoire valant offres d’indemnisation.

L’indemnité offerte n’ayant pas emporté l’accord de Monsieur [I] [L], elle a saisi la juridiction de céans, le 5 août 2024, aux fins de sa fixation judiciaire.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 3 octobre 2024.

Après renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a finalement été plaidée le 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société OPPIDEA invite la juridiction à :

Allouer à Monsieur [I] [L], en sa qualité de propriétaire des lots 1 et 2 de la copropriété sise [Adresse 4], une indemnité de dépréciation d’un montant de 18 300 euros, tous préjudices confondus,

Rejeter toutes prétentions contraires.

En réplique, Monsieur [I] [L] demande à la juridiction de :

Fixer l’indemnité d’expropriation, toutes causes confondues de préjudices, à la somme de 97 060 euros,

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Enfin, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant de l’indemnisation concernant la dépréciation du surplus consécutive de l’expropriation de 140 m² à prélever des parcelles [Cadastre 7] AR [Cadastre 1] et [Cadastre 7] AR [Cadastre 2] à 24 155 euros.

Vu les conclusions de la société OPPIDEA, régulièrement représentée,

Vu les conclusions de Monsieur [I] [L], régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les biens expropriés,

L’emprise à prélever est constituée de deux parcelles bâties situées à [Localité 14] :

Section : [Cadastre 7] AR – n° [Cadastre 8] – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 3] – Surface : 625 m² – Acquisition : n° [Cadastre 1] ; 129 m² – Reliquat : n° 165 ; 504 m²,

Section : [Cadastre 7] AR – n° [Cadastre 9] – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 3] – Surface : 168 m² – Acquisition : n° [Cadastre 2] ; 11 m² – Reliquat : n° 167 ; 23 m².

Les parcelles sous emprise correspondent à des parties communes de la copropriété. Elles se présentent sous la forme d’une bande de terrain parallèle à la [Adresse 12] [Localité 11], dont elles sont séparées par une haie.

La parcelle AR [Cadastre 1] est pour partie à usage de jardin privatif rattaché au lot n° 2 de la copropriété et pour autre partie à usage de passage commun, comme la parcelle AR [Cadastre 2].

Le reliquat supporte un bâtiment comprenant 5 appartements.

Les lots 1 et 2 appartenant à Monsieur [I] [L] ainsi que la porte d’entrée donnant accès aux lots 4 et 5 situés à l’étage, donnent directement sur l’emprise.

Sur la date de référence et la situation urbanistique,

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de [Localité 14] Métropole, approuvé le 10 novembre 2016.

À cette date, le document d’urbanisme en vigueur indique un classement de l’emprise expropriée en zone urbaine de projet UP2c.

L’emprise est classée dans un secteur désigné comme ouvert à l’urbanisation par le PLU et elle est desservie par les réseaux.

Elle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les principes d’indemnisation,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

— Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

— Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L.222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2).

C’est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 5 novembre 2024.

— Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

— Article L. 322-2 alinéa 2 du code de l’expropriation : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus,

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La dépréciation du surplus doit être la conséquence directe de l’expropriation, ce qui implique un préjudice au sens des dispositions précitées (Cass. 3e civ 25 mars 1997, [Z] / Commune d'[Localité 16]).

Par arrêt du 4 avril 2019, n°18-10.989, la Cour de cassation rappelle qu’une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée, quelle que soit la nature du bien exproprié, pour peu qu’un préjudice affectant le reliquat du bien non affecté par l’emprise soit démontré.

En d’autres termes, l’indemnité pour dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value susceptible d’affecter le reliquat de la propriété hors emprise.

A titre d’illustration, une dépréciation indemnisable a été reconnue par la jurisprudence dans les circonstances suivantes :

Un pavillon se retrouve en bordure de voie tandis que la propriété perd plus de 17 % de sa surface (CA [Localité 10] expro. 8 juin 1984, JCP éd. G. 1985 IV 87),

Un pavillon est ramené à 7 mètres de la voie alors qu’il en était à 10 mètres (CA [Localité 15] expro. 16 décembre 1980, JCP éd G. 1981 IV 170) ou à 2,25 mètres alors qu’il en était à 6 mètres, le jardin étant en outre amputé de moitié de sa superficie (CA [Localité 10] expro. 16 décembre 1980, JCP éd. G. 1981 IV 170),

Une construction est rapprochée de la voie publique, privée d’une partie importante de son jardin (CA [Localité 15] expro. 6 mars 1981, JCP éd. G. 1981 IV 321) et, en outre, de sa terrasse (CA [Localité 15] expro. 19 mars 1981, JCP éd. G. 1981 IV 321).

Au cas présent, les parties s’accordent sur le principe de l’indemnisation d’une dépréciation du surplus mais différent sur son périmètre et sa valorisation.

La problématique consiste à déterminer si cette indemnisation doit porter sur les seuls appartements directement impactés par l’emprise, ce que soutiennent l’expropriant et le commissaire du Gouvernement, lesquels se trouvent désormais extrêmement rapprochés de la voie publique ou sur l’ensemble immobilier appartenant à Monsieur [I] [L], comme il le prétend.

Force est de constater que les prétentions aux procès sont formulées de manière forfaitaires.

OPPIDEA offre une indemnité pour dépréciation du surplus d’un montant de 18 300 euros se décomposant de la manière suivante :

Lot 1 (T3) : 158 000 euros x 5 % = 7 900 euros,

Lot 2 (T1/T2) : 104 000 euros x 10% = 10 400 euros.

Monsieur [I] [L] sollicite une indemnisation globale de 97 060 euros, ainsi détaillée :

Moins-value pour les trois appartements : 3 x 25 000 euros, soit 75 000 euros,

Moins-value pour le quatrième appartement : 15 000 euros,

Indemnité de dépréciation du surplus pour le jardin : 7 060 euros

Outre que le jardin n’est pas la propriété de l’exproprié, ses prétentions ne sont pas documentées.

Après avoir réalisé une étude de marché, non contestée à l’instance, le commissaire du Gouvernement applique une décote forfaitaire sur les lots, soit une indemnisation proposée de 21 050 euros :

Lot 1 (T3 – 51,38 m²) : 145 000 euros x 7 % = 10 150 euros,

Lot 2 (T1/T2 – 33,62 m²) : 100 860 euros x 10% = 10 860 euros.

L’approche du commissaire du Gouvernement apparaît la plus étayée. Elle sera donc retenue.

Toutefois, pour tenir compte de la circonstance que l’emprise affecte, du moins esthétiquement, l’ensemble immobilier, certes à des degrés différents selon l’emplacement des logements, cette somme sera forfaitairement portée à 27 000 euros.

Sur les demandes annexes,

La société OPPIDEA versera à Monsieur [I] [L] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ALLOUE à Monsieur [I] [L] une indemnité de dépréciation du surplus d’un montant de 27 000 euros à raison de l’expropriation des biens ci-dessous dénommés :

Section : 836 AR – n° 97 – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 3] – Surface : 625 m² – Acquisition : n° 166 ; 129 m² – Reliquat : n° 165 ; 504 m²,

Section : [Cadastre 7] AR – n° [Cadastre 9] – Nature : Sol – Lieu-dit : [Adresse 3] – Surface : 168 m² – Acquisition : n° [Cadastre 2] ; 11 m² – Reliquat : n° 167 ; 23 m²,

CONDAMNE la société OPPIDEA à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de l’autorité expropriante,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par M. Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de M^me Marie GIRAUD, greffier, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION