TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01497

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC35

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. [Adresse 11]

C/

[T] [L]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 11],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Mme [G] [W] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [L],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 novembre 2023, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à M. [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 364,53 €, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 11] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.939,47€.

La SA HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 28 février 2025, la SA [Adresse 11] a ensuite fait assigner M. [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [T] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.702,14 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA HLM DES CHALETS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2750,29€. Elle précise que le locataire a procédé à des réglements irréguliers et qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 28 février 2025, M. [T] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA [Adresse 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1939,47 € a été signifié le 27 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [T] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 380 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [T] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS produit un décompte démontrant que M. [T] [L] reste devoir la somme de 2750,29 € à la date du 30 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025.

M. [T] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2750,29 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.702,14 € à compter de l’assignation (28 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [T] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,M. [T] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [T] [L] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 11], M. [T] [L] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2023 entre la SA HLM DES CHALETS et M. [T] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 11] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [T] [L] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 2750,29 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.702,14€ à compter de l’assignation (28 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [T] [L] à payer à la SA [Adresse 11] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 28 janvier 2025 et le 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [T] [L] à payer à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente