TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00745 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPDR

Nature:54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

ORDONNANCE DE REFERE

du 16 Janvier 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1] / FR

représentée par Maître Matthieu GILLET de la SELARL DEMOSTHENE, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI BODI2-PEIX

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Anna RAYNAUD-PELAUDEIX de la SELARL SELARL DAURIAC – RAYNAUD PELAUDEIX – OUDJEDI DRPO, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 12 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 16 Janvier 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BODI2-PEIX est propriétaire, au sein de la Résidence les [O] sise [Adresse 4] à Limoges (87000), d’un ancien local situé au niveau des caves et transformé en deux studios avec dégagement, salle de bain et WC.

La pompe de relevage qui permet l’évacuation des eaux usées des studios a débordé dans les parties communes (caves) en janvier, avril et mai 2025.

Le 9 juin 2025, la SCI BODI2-PEIX a fait installer un nouveau bac pour accueillir la pompe de relevage ainsi qu’une nouvelle pompe de relevage.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] considère que les travaux réalisés sont insuffisants dans la mesure où, les studios se trouvant à une altimètrie inférieure au branchement d’évacuation sur le réseau public, une pompe de relevage conforme en copropriété doit être installée ainsi qu’un système de ventilation pour éviter les odeurs nauséabondes.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend,le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par acte du 10 octobre 2025,fait assigner la SCI BODI2-PEIX en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1240 du code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’expertise du système mis en place par le copropriétaire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2025 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, réitéré sa demande d’expertise. Il soutient d’une part que, si les écoulements sur les sols des communs ont provisoirement cessé depuis l’installation de la nouvelle pompe de relevage, les odeurs persistent et génèrent un trouble anormal de voisinage affectant l’ensemble des autres copropriétaires de l’immeuble ou de leurs locataires, d’autre part que le matériel acheté par la SCI BODI2-PEIX n’est pas conforme à la réglementation en vigueur et à la destination de l’immeuble.

En réplique, la SCI BODI2-PEIX, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, conclu au rejet de la demande d’expertise et sollicité la condamnation de la partie demanderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa défense, elle oppose que la demanderesse n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’un motif légitime, aucun nouveau débordement n’étant survenu depuis l’installation de la nouvelle pompe de relevage et la persistance de prétendues odeurs nauséabondes au niveau des caves n’étant ni fondée, ni justifiée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, il résulte des constats établis les 27 et 28 janvier 2025 par Maître [O] [J], commissaire de justice, que les caves 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 21 (les autres caves, fermées à clé, n’ayant pas été visitées) ont été inondées d’eaux usées. Les nombreuses photographies annexées au procès-verbal de constat illustrent l’abondance du débordement des eaux usées.

Le commissaire de justice a précisé : “il émane une très mauvaise odeur de cette eau stagnante.”

Il n’est pas sérieusement contesté que ces eaux usées proviennent du local n°19, à savoir le local transformé en studios appartenant à la SCI BODI2-PEIX.

Le copropriétaire a produit aux débats la facture en date du 9 juin 2025 dressé par la société AD CVC relative à l’installation d’une pompe d’eaux usagées. Il en ressort que le professionnel a installé une pompe de relevage fournie par le client et l’a raccordée au bac de collecte fourni par le client.

Il est admis que depuis l’installation de ce nouveau système d’évacuation des eaux usées, aucun nouveau débordement n’a été déploré.

Selon le procès-verbal dressé le 3 juillet 2025 par Maître [O] [J], commissaire de justice, M. [P], technicien de la société Immo Clean, a déclaré que le bac installé est approprié pour l’évacuation des eaux usées contenant des matières fécales pour deux petits appartements.

Le commissaire de justice ajoute cependant qu’il n’est pas possible de savoir si la pompe qui se trouve dans le bac est adaptée à l’évacuation des eaux usées contenant des matières fécales.

Or, le modèle DAB PUMPS mis en place, photographié par le commissaire de justice, porte la mention “collection tank for faecal-free wasterwater” soit “réservoir des eaux usées sans matière fécale” ce qui tend à rendre crédibles les suppositions du syndicat des copropriétaires selon lesquelles le système installé n’est pas conforme à la destination de l’immeuble et aux règles de la copropriété.

Par ailleurs, il ressort des attestations datées de novembre 2025, soit postérieurement au changement du système d’évacuation des eaux usées, que les occupants de l’immeuble se plaignent “d’odeurs fétides [qui] existent toujours”, d’une “mauvaise odeur”, “d’odeurs nauséabondes jusque dans le hall d’entrée”, “d’odeurs nauséabondes [qui] règnent toujours dans les caves”, d’une “odeur pestilentielle [qui] persiste dans les caves depuis les soucis de pompe de relevage dans les studios.”

Ces éléments suffisent à justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et responsabilités encourues, dont l’appréciation relève du juge du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise.

La détermination de la mission de l’expert relevant de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, celle-ci sera précisée au dispositif ci-après.

La partie requérante, qui a intérêt à voir les opérations d’expertise se dérouler, sera quant à elle tenue au versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La partie demanderesse sera donc tenue aux dépens et il n’y aura pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par décision contradictoire en matière de référé et en premier ressort;

Ordonne une expertise et commet

[M] [Y]

E-mail

[Courriel 1]

Adresse

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél. portable

0699205149

Tél. fixe

pour y procéder avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et pièces qu’il estimera nécessaires à l’exercice de sa mission, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 3], en présence des parties et de leur conseil ou eux dûment convoqués et entendre si nécessaire tout sachant ;

— décrire le système d’évacuation des eaux usées installé dans le local 19 (studios);

— vérifier si les désordres allégués dans l’assignation et les conclusions ultérieures, les constats et attestations testimoniales auxquelles elle se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire, en préciser la nature, le siège et l’importance et dire quelles en sont, à son avis, les causes ;

— dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art et à la destination de l’immeuble ;

— donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres / non conformités constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC à partir des devis que les parties seront invitées à produire, en préciser la durée et leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

— donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

— faire toutes observations utiles ;

— En cas de situation d’urgence compromettant la sécurité des personnes ou la pérennité de l’ouvrage, établir sans délai une note expertale de constatation de cette situation en donnant son avis sur les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état, avec une estimation sommaire des travaux de consolidation, à charge pour les maîtres d’ouvrage de faire exécuter par tout entrepreneur du bâtiment dûment qualifié et régulièrement assuré l’ensemble des travaux nécessaires de confortement;

— Dit qu’après avis ci-dessus de l’expert, la requérante est autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux de nature à sauvegarder les existants et à éviter toute aggravation de leur état ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de consigner au greffe du tribunal une somme de 2800 euros avant le 28 FEVRIER 2026 sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance. Dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JUIN 2026, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du président du tribunal ou le magistrat délégué par lui. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 2] ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, la partie demanderesse aux dépens de l’instance ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,