TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01832 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE74

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT, prise en la perosnne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à CABINET MERCIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, prise en la perosnne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [S], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé les 16 et 17 octobre 2024 prenant effet au 30 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [S] un local à usage d’habitation (n°C84) situé [Adresse 5] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 569,05 euros et une provision sur charges mensuelle de 88,82 euros.

Par contrat distinct prenant effet au 30 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [S] un emplacement de stationnement (n°74) situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 55,70 euros et une provision sur charges mensuelle de 14,32 euros.

Le 16 janvier 2025, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.367,34 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 11 avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 727,89 euros, égal au loyer et à la provision sur charge actuels, révisable selon les dispositions contractuelles, de la résiliation à la libération effective du logement,

— de la somme de 40,53 euros au titre du remboursement des frais bancaires,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 11 avril 2025 et sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.551,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 mai 2025, Monsieur [B] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier du commissaire de justice du 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation signé électroniquement les 16 et 17 octobre 2024 prenant effet au 30 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant la place de stationnement contient également une clause résolutoire (ARTICLE 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE), laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer. Ce contrat doit néanmoins suivre le régime du logement auquel il est rattaché, concernant un accessoire du logement principal.

Un commandement de payer visant les deux baux et leurs clauses résolutoires et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.482,80 euros a été signifié le 16 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat principal.

Monsieur [B] [S] n’a procédé à aucun règlement dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 28 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 février 2025 et Monsieur [B] [S] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans un délai de deux mois, rien ne justifiant de supprimer le délai légal dont il doit bénéficier. L’expulsion de Monsieur [B] [S] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 2 juillet 2025 démontrant que Monsieur [B] [S] reste devoir la somme de 5.823,12 euros, mensualité de juin 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juillet 2024, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [B] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.823,12 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 1.482,80 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [B] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de de 727,89 euros, révisable selon les dispositions contractuelles.

S’agissant de la somme demandée au titre de remboursement de frais bancaires, il convient de rejeter cette demande du bailleur, faute de preuve de ces frais.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [B] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux signés les 16 et 17 octobre 2024 et prenant effet au 30 octobre 2024 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [B] [S] concernant un local à usage d’habitation (n°C84) et un emplacement de stationnement (n°74) situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.823,12 euros (décompte arrêté au 2 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 1.482,80 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre des frais bancaires ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 727,89 euros, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier

Le Greffier, Le juge,