TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06206 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPB3

N° de MINUTE : 25/01592

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] – [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR SAS, lui même pris en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003346 du 21/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [C]

demeurant chez [D] [A], [Adresse 3] [Localité 5].

représenté par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

vestiaire : PC 001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [C] est propriétaire des lots n°1201, 1223 et 4163 de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7], soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1]y à [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR (S.A.S.), a fait assigner M. [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la présente juridiction de :

— condamner M. [B] [C] à lui verser la somme de 16.831,26 euros au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 1er trimestre 2025, appels du 01/01/2025 inclus ;

— condamner M. [B] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de dommages-intérêts ;

ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 15/02/2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [B] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CHERKI, avocate associée de l’AARPI C3C ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [B] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de M. [B] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, M. [B] [C] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny :

— à titre principal, qu’il rejette l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ;

— à titre subsidiaire, qu’il lui accorde des délais de paiement à hauteur de 24 mois ;

— en tout état de cause, qu’il laisse à la charge du demandeur ses frais de justice ;

— qu’il dise que les intérêts au taux légal ne commenceront à courir qu’à compter du 15/02/2024.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur, se fondant sur les articles 8 et 9 du décret du 17 mars 1967, fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa convocation régulière aux assemblées générales intervenues entre 2021 et 2023. A titre subsidiaire, il souligne que l’origine de la dette est à trouver dans un appel de fonds exceptionnel lié à des travaux d’ampleur. Il explique mal maîtriser la langue française et n’avoir pas compris cette augmentation soudaine. Il fait valoir son incapacité à s’acquitter de la dette en une seule fois, tout en mettant en avant les versements effectués à compter de l’assignation et son projet de vendre les lots litigieux afin de solder sa dette.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 16.831,26 euros qu’il réclame au titre des charges de copropriété impayées est en réalité constituée pour partie de frais de recouvrement, lesquels reposent sur une fondement juridique distinct qui se trouve visé par le demandeur dans ses écritures.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B] [C] ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.831,26 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 février 2021, 9 juillet 2022, 13 décembre 2022, 16 décembre 2023 et 29 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 01/07/2022 au 30/06/2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 07/07/2024 au 30/06/2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître, en premier lieu, que le total des sommes appelées au débit du compte copropriétaire de M. [B] [C] entre le 1er mars 2021 et le 1er janvier 2025 s’élève à un montant de 21.982,47 euros, tandis que le total des sommes portées au crédit sur cette même période s’établit à un montant de 5.261,99 euros, d’où un solde débiteur de 21.982,47 – 5.261,99 soit 16.720,48 euros – et non 16 831.26 euros comme l’affirme le syndicat des copropriétaires au terme de son décompte dont la présentation ne permet pas à la présente juridiction de contrôler l’exactitude, en l’absence de colonne indiquant le solde progressif et en l’absence de détail du total de la colonne crédit et du total de la colonne débit.

Cet examen fait en outre apparaître, en second lieu, qu’il convient de retrancher dudit décompte la somme de 146,62 euros facturée le 01/07/2022 au titre de la signification du commandement de payer, qui ne présente pas la nature de charges de copropriété mais celle de frais de recouvrement, et dont le bien ou mal fondé sera examiné ci-dessous au regard d’un fondement juridique distinct.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 s’élève à la somme de 16.720,48 – 146,62 soit 16.573,86 euros.

De son côté, M. [B] [C] ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Quant au moyen qu’il soulève suivant lequel il n’a pas été valablement convoqué, dans les formes, aux différentes assemblées générales susvisées, il convient de rappeler qu’une telle irrégularité, serait-elle établie, n’est pas de nature à remettre en cause l’exigibilité des sommes appelées, laquelle résulte de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Par conséquent, M. [B] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 16.573,86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er mars 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de réception de la mise en demeure adressée au débiteur, sur la somme de 12.282,26 euros, soit les causes de la mise en demeure expurgées des sommes indues telles qu’identifiées ci-dessus, et à compter du 16 mai 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le commandement de payer qu’il aurait fait signifier à M. [B] [C] au titre duquel il lui a facturé le 01/01/2022 un montant de 146,62 euros.

Il ne peut, par suite, qu’être débouté de sa demande au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [B] [C] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – le défendeur n’ayant effectué en tout et pour tout que deux paiements au titre de ses charges courantes entre le 1er mars 2021 et le 1er janvier 2025.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile qui a nécessité la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 1500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 16 mai 2024, date de la signification de l’assignation s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [B] [C] ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et des difficultés qu’il allègue. Il ne démontre pas non plus sa capacité à apurer sa dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi. Il ne justifie enfin d’aucun effort de paiement pendant le cours de l’instance, que ce soit pour le remboursement de sa dette ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins de créancier, la demande formée par M. [B] [C] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [C] sera condamné aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et il a été assisté tout au long de la procédure par Maître Corinne CHERKI. Conformément aux articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, M. [B] [C] sera par suite également condamné à verser à Maître Corinne CHERKI, avocate associée de l’AARPI C3C, inscrite au barreau de Paris, une somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que le syndicat des copropriétaires aurait exposé s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle totale. Il convient de rappeler que si le conseil recouvre cette somme dans le délai d’un an, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 16.573,86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er mars 2021 et le 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025, ce avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 12.282,26 euros, et à compter du 16 mai 2024 sur le surplus ;

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 16 mai 2024 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété, et à compter du prononcé du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande formée par M. [B] [C] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [B] [C] à payer à Maître Corinne CHERKI, associée de l’AARPI C3C, avocate du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7], une somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier aurait exposé s’il n’avait pas été bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale conformément à l’article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l’État ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [B] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES