Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 27 Février 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représentée par Madame [S] [G], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Z] épouse [J]

Logement 12

7 Rue Romain Rolland

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 décembre 2024

date des débats : 18 décembre 2024

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03305 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK75

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [Y] [Z] épouse [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 novembre 1991, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Habitat a donné à bail à Monsieur [R] [J] un local à usage d’habitation sis 7 rue Romain Rolland à NANTES (44100), moyennant un loyer mensuel révisable de 674 francs soit 102.75 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de pris en charge par un fonds de solidarité logement.

Monsieur [E] [J] est décédé le 19 avril 2023.

Par acte du 27 mars 2024, Nantes Métropole Habitat, venant aux droits de Nantes Habitat, a délivré à Madame [Y] [Z] veuve [J] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [Y] [Z] épouse [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 27 novembre 1991 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 27 novembre 1991 entre les parties ;

— ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [Y] [J] à payer :

— la somme de 1 875.74 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 256.80 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 18 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représenté par Madame [S] [G], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève à la somme de 1 458.93 euros arrêtée au 13 décembre 2024.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Y] [J] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, la Juge a sollicité la bailleresse afin de voir justifier du lien contractuelle entre les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [Y] [J] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ».

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces du dossier que Madame [Y] [Z] est la veuve de Monsieur [R] [J] et qu’à ce titre, elle a bénéficié du transfert de bail. Cette dernière ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 458.93 euros au 13 décembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 383.79 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 075.14 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1875.74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [J] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 686.92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 28 mai 2024, Madame [Y] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 28 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [Y] [J] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [J], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 27 novembre 1991 entre Nantes Habitat et feu [R] [J], transféré de droit à Madame [Y] [J], portant sur un local à usage d’habitation sis 7 rue Romain Rolland à NANTES (44100), sont réunies à la date du 28 mai 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 075.14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 13 décembre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 875.74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA