Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

74 rue Jean Jaurès

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [E] [T]

Porte D14 Etage 1

9 Ter Rue du Pont de Retz

44220 COUËRON

représentée par Maître Virginie HAMON, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00386 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MY3P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Virginie HAMON + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 août 2017, ayant pris effet le 1er septembre 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Madame [P] [E] [T] le logement situé 9 Ter rue du Pont de Retz – 1er étage – Porte D14 – 44220 COUERON, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 395,12 €, outre une provision sur charges de 42,70 € par mois.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [P] [E] [T] l’emplacement de stationnement n°11 situé à l’adresse des lieux susvisés, moyennenant le règlement d’un loyer mensuel de 10 €, outre une provision sur charges de 4,40 € par mois.

Le 22 août 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Madame [P] [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.377,38 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 août 2023.

Ce même commandement la mettait également en demeure de répondre à l’enquête sociale visant à connaître sa situation par rapport aux plafonds de ressources HLM.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 24 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [P] [E] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir:

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Madame [P] [E] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Madame [P] [E] [T] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil;

— ordonner que Madame [P] [E] [T] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [P] [E] [T] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 1.896,70 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;

— fixer et condamner Madame [P] [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 434,64 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Madame [P] [E] [T] au paiement d’une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Madame [P] [E] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

À l’issue d’un renvoi à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.122,49 € selon décompte arrêté au 1er septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. La société bailleresse s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire.

Madame [P] [E] [T], valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a demandé au Juge de :

— débouter la société VILOGIA de sa demande de résiliation du contrat de bail ;

— débouter la société VILOGIA de sa demande d’expulsion ;

— ramener la somme demandée par la société VILOGIA à la somme de 2.519,97 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 ;

En tous les cas,

— accorder à Madame [T] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 30 € par mois et le solde à l’issue ;

— débouter la société VILOGIA de sa demande de condamnation de Madame [T] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Madame [P] [E] [T] soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de la demande de résiliation au motif que la société VILOGIA ne rapporte aucune preuve des formalités de notification de l’assignation au représentant de l’Etat.

Elle demande par ailleurs que la somme qui lui est réclamée au titre des impayés de loyers et charges soit expurgée des frais de commandement et d’assignation.

Elle fait valoir que ses seules ressources sont constituées du RSA et qu’elle ne dispose d’aucune économie. Outre ses charges courantes et la dette de loyers, elle doit faire face à plusieurs autres dettes (eau, assurance, téléphone…). Elle indique par ailleurs avoir déposé un dossier de surendettement, précisant n’avoir encore reçu aucune décision de recevabilité.

Elle sollicite ainsi des délais de paiement sur 36 mois, en proposant de régler 30 € par mois.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de bail

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, contrairement aux allégations de Madame [P] [E] [T] la société VILOGIA justifie de ce qu’elle a notifié une copie de l’assignation au préfet de Loire Atlantique le 9 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience, fixée au 20 juin 2024.

En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 août 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l’espèce, les contrats de bail liant les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [P] [E] [T] le 22 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.377,38€.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.122,49 € au 1er septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme totale de 366,02 € imputée à la locataire. Cette somme correspond en effet à des frais de procédure (frais de commandements et d’assignation, soit des frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être déduites du décompte les pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social de 7,62 € chacune imputée à la locataire sur la période d’août 2022 à août 2023 (13 x 7,62 €, soit 99,06 €), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. En effet, si le commandement de payer délivré le 22 août 2023 met en demeure Madame [P] [E] [T] d’avoir à répondre à l’enquête sociale 2022 jointe et donc à communiquer son avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020, de sorte que les pénalités imputés à la locataire dans un délai de quinze jours à compter du commandement sont justifiés, la société bailleresse ne produit aucun autre courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire avant le commandement pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Il convient enfin de déduire une somme de 88 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire et d’un fonds de garantie assurance, d’un montant de 5,50 € au total par mois, sur une période allant de mai 2023 à août 2024 (5,50 € x 16).

En effet, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Représentée, Madame [P] [E] [T] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [P] [E] [T] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.569,41 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 sur la somme de 1.377,38 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que le dernier règlement effectué par Madame [P] [E] [T] remonte au 8 novembre 2023, de sorte que seul le maintien de l’allocation logement jusqu’au mois de juin 2024 a permis à la dette de ne pas davantage s’accroître.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [P] [E] [T], mère d’une fille placée auprès du service de l’Aide Sociale à l’Enfance, est en grande difficulté financière, le montant de ses dettes s’élevant à un total de 6.000 €. Il est également mentionné que le logement est trop grand et trop onéreux pour Madame, qui ne perçoit actuellement que le RSA. Ces informations sont confirmées dans les écritures de Madame, laquelle justifie par ailleurs qu’elle va percevoir un héritage, dont le montant est encore inconnu.

Si Madame [P] [E] [T] justifie du dépôt d’un dossier de surendettement, il n’est pas contesté non plus qu’aucune décision de recevabilité n’est encore intervenue.

Madame [P] [E] [T] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois, en proposant de régler 30 € par mois, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.

Dans ces conditions, dès lors que Madame [P] [E] [T] n’a pas repris le règlement de son loyer avant l’audience, elle ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions légales susvisées de l’article 24 de la loi de 1989 et il ne saurait être fait droit à sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que ses revenus sont actuellement insuffisants pour envisager qu’elle puisse s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus de son loyer courant et qu’il est impossible de déterminer le montant de l’héritage qu’elle doit percevoir, ni même la date à laquelle elle le percevra.

Dès lors, désormais occupante sans droit ni titre, Madame [P] [E] [T] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [P] [E] [T] sera par ailleurs condamnée à payer à la société VILOGIA, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 438,69 € par mois aux termes du décompte actualisé versé aux débats, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [E] [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts du commandement du 22 août 2023, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [P] [E] [T] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Madame [P] [E] [T];

CONDAMNE Madame [P] [E] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA la somme de 3.569,41 € (TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE NEUF EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 sur la somme de 1.377,38 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [P] [E] [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiment des loyers, à la date du 23 octobre 2023 ;

DIT que Madame [P] [E] [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 9 Ter rue du Pont de Retz – 1er étage – Porte D14 – 44220 COUERON, outre l’emplacement de stationnement numéro 11 en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [P] [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [E] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 438,69 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [P] [E] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [P] [E] [T] aux dépens en ce compris les coûts du commandement du 22 août 2023, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET