TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03111 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THCF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[T] [H]

[U] [J] épouse [H]

C/

[C] [I]

[W] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e REDON-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [U] GARRIGUES, Vice Président(e) au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e) de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [T] [H], demeurant [Adresse 1]

Mme [U] [J] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [I], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2024-15316 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Nelly MAGENDIE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Frédérique KNOPF-SILVESTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Mme [W] [V], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-17937 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Nelly MAGENDIE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Frédérique KNOPF-SILVESTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er février 2021, Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [C] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 488€ outre 50€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le

24 janvier 2024 pour la somme de 1337,86€.

Par acte du 25 juillet 2024, Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

— constater la mauvaise foi du locataire pour défaut de paiement des loyers,

— débouter Monsieur [I] et Madame [V] de leurs demandes,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Madame [V], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [I] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 7257,40€ au titre de l’arriéré locatif quittancement de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 598,65€, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles,

— condamner in solidum Monsieur [I] et Madame [V] au paiement :

— de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils s’opposent aux demandes de délais de paiement et de transfert de bail sollicités en défense.

Le conseil de Monsieur [C] [I] a déposé des conclusions aux termes desquelles il indique que Madame [W] [V] intervient volontairement à l’instance et qu’il représente à la fois Monsieur [I] et Madame [V].

Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

— de suspendre la demande de résiliation et la demande d’expulsion,

— d’ordonner le transfert du bail à Madame [V] à compter du 1er avril 2024,

— de dire que Madame [V] devra solder la dette de loyer et s’acquitter du loyer courant,

— de dire que si elle n’a pas soldé la dette au 30 juin 2025, la mesure d’expulsion reprendra effet,

— de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens étant précisé qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle totale.

Ils font valoir que Madame [V] occupait le logement avec Monsieur [I] et leur enfant en bas âge, que le couple s’est séparé au mois d’avril 2024 et que Monsieur [I] a laissé le logement à Madame et à l’enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [V]

Il convient de déclarer son intervention volontaire recevable puisqu’il est constant et non contesté qu’elle est occupante du bien dont il est demandé l’expulsion des occupants et a donc tout intérêt à agir.

Sur la demande de transfert de bail au profit de Madame [V]

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile et la jurisprudence considère que cet abandon de domicile est caractérisé par le départ brusque et imprévisible du locataire.

Il y a lieu de constater en l’espèce que le départ du logement dont se prévaut Madame [V] à compter du mois d’avril 2024 ne résulte que de ses allégations en l’absence d’écrit de Monsieur [I] adressé à ses bailleurs ou au gestionnaire de ces derniers. Il convient en outre de relever que dans le cadre de la délivrance de l’assignation à Monsieur [I], le commissaire de justice a indiqué que le nom du destinataire figurait toujours sur la boîte aux lettres et il n’est fourni par Madame [V] aucune nouvelle adresse concernant ce dernier.

Par ailleurs, s’il est versé aux débats une photocopie d’un livret de naissance attestant de la naissance d’un enfant commun le 29 août 2023 issu de l’union de Madame [V] et de Monsieur [I], ce seul élément ne permet pas de démontrer un concubinage notoire pendant le cours du bail, aucun certificat de vie commune entre ces derniers n’étant fourni ni aucun document attestant que l’adresse de Madame [V] correspond à celle du bail.

Madame [V] n’est donc pas fondée à réclamer l’application des dispositions légales précitées pour se voir transférer les obligations contractuelles de Monsieur [I] à compter du 1er avril 2024.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 1er février 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 1337,86€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] produisent outre le contrat de bail, un décompte au 9 janvier 2025 qui démontre que Monsieur [C] [I] reste devoir la somme de 7257,40€, mensualité de janvier 2025 incluse, somme non contestée et qui sera donc retenue.

Monsieur [C] [I], seul titulaire du bail, sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7257,40€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1337,86€ à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [C] [I] et Madame [V] sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par les bailleurs que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque le dernier paiement a été effectué il y a presque un an, à savoir le 5 mars 2024. Ils ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité ou de la suspension de la clause résolutoire. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 7257,40€, soit l’équivalent de plus de 12 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des ressources ignorées de Madame [V] et de Monsieur [C] [I] et de leurs charges, il est peu crédible de considérer qu’ils seront à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée de même que la demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 25 mars 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [C] [I] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date de même que Madame [V].

L’expulsion de Monsieur [C] [I] et de Madame [W] [V] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser le départ et assurer le relogement de la famille.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 598,65€ révisable selon les dispositions contractuelles sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [I] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, qui succombent seront condamnés aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H], Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V] seront condamnés à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [W] [V] ;

DEBOUTONS Madame [W] [V] de sa demande de transfert de bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2021 entre Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] d’une part et Monsieur [C] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V] de leur demande en délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] et Madame [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [I] à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] à titre provisionnel la somme de 7257,40€ au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 9 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1337,86€ à compter du 24 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [I] à payer à Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 598,65€ révisable selon les dispositions contractuelles sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [I] et et Madame [W] [V] à verser à Monsieur [T] [H] et Madame [U] [J] épouse [H] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [I] et et Madame [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente