TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03483 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJVF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[O] [L]

[F] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [O] [L], demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

M. [F] [S], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 2 et 4 décembre 2022 prenant effet au 15 décembre 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 720 euros et une provision sur charges mensuelle de 39,09 euros.

Le 15 mai 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation du contrat de bail,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et ce, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 5131,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 17 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 784,29 euros correspondant au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

*d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*des entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés le 15 décembre 2023 et le 15 mai 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.268,58 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Elle fait valoir que les locataires sont tombés en arrérage de loyers depuis octobre 2023, qu’un premier commandement de payer a été délivré le 15 décembre 2023, lequel a soldé une partie de la dette et qu’ils se sont engagés à reprendre le paiements des loyers courants mais que la situation d’impayés a perduré, de sorte qu’un second commandement de payer a été délivré le 15 mai 2024.

Convoqués par actes de commissaire de justice, signifié par remise à personne pour Monsieur [F] [S], et par remise à domicile pour Madame [O] [L] le 13 août 2024, ces derniers ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 2 et 4 décembre 2022 prenant effet au 15 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 3.686,55 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 16 juillet 2024 et Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il sera demandé à Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT ne justifiant nullement de la mauvaise foi des défendeurs. L’expulsion de Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 31 octobre 2024 démontrant que Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] restent devoir la somme de 8.241,56 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de rejet (27,02 euros = 2 x 13,51) .

Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] non comparants n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.241,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3.686,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 juillet 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 784,29 euros révisable selon stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandements de payer 15 mai 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, et à l’exception du coût du commandement de payer du 15 décembre 2023, non relatif à la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 2 et 4 décembre 2022 prenant effet au 15 décembre 2022 entre la SA CDC HABITAT, Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 8.241,56 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 3.686,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 784,29 euros révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [L] et Monsieur [F] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandement de payer en date du 15 décembre 2023 et du 15 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-présidente