TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51991 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCISR

N° : 3-CH

Assignation du :

12 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société NEY DISTRIBUTION, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LUMBROSO, avocat au barreau de PARIS – #B0724

DEFENDERESSE

La société SEQENS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS – #B0744

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 5 avril 2016, la SA [Adresse 3], aux droits de laquelle vient la société Seqens, a consenti un bail commercial à la société Leadis, aux droits de laquelle vient la société Ney distribution, portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour une activité de supermarché alimentaire, moyennant un loyer principal annuel de 66.250 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Faisant état de troubles anormaux du voisinage liés à des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier et à la présence d’un échafaudage devant son commerce, la société Ney distribution a, par acte du 12 mars 2026, assigné la société Seqens devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner une expertise afin d’examiner les désordres, d’en rechercher l’origine, l’étendue et la cause, de déterminer les responsabilités et d’évaluer les préjudices subis ;

— ordonner à la société Seqens de faire cesser le trouble de nuisance empêchant une jouissance paisible du local loué, obligation dévolue au bailleur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner à la société Seqens de prendre des mesures destinées à rétablir la visibilité et la sécurité autour du commerce (éclairage, accès sécurisé, dégagement partiel de la façade), assurer la sécurisation complète du chantier afin d’empêcher les intrusions et actes de délinquance, de proposer une indemnisation pour la perte du chiffre d’affaires depuis le mois de novembre 2024 et de communiquer un calendrier détaillé concernant la fin des travaux et le retrait des installations affectant le commerce ;

— condamner la société Seqens à lui payer la somme de 193.372,50 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts dus pour la réparation du préjudice commercial consécutif à la perte de chiffre d’affaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dire que l’ordonnance pourra être exécutée par provision et sur minute ;

— condamner la société Seqens à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Seqens aux dépens.

A l’audience du 8 avril 2026, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif instance, précisant qu’elle souhaite la désignation d’un architecte pour examiner les désordres causés par les travaux en cours dans l’ensemble immobilier.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Seqens demande de :

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

En conséquence,

— juger n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, dire que les frais de l’expertise sont à la charge de la société demanderesse ;

A titre reconventionnel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société Ney distribution ainsi que celle tous les occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique ;

— condamner la société Ney distribution à lui payer la somme provisionnelle de 123.872,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 au titre des loyers et charges impayés ;

— fixer et condamner solidairement la société Ney distribution à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d’intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

— débouter la demanderesse de toutes ses demandes ;

— la condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 ;

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise formée par la société Ney distribution

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au cas présent, la société Ney distribution sollicite la désignation d’un architecte en qualité d’expert, afin d’examiner les travaux en cours dans l’ensemble immobilier dans lequel elle exploite son commerce à l’enseigne Franprix et d’évaluer son préjudice.

Toutefois, le trouble de jouissance qu’elle dénonce est lié à la présence d’un échafaudage devant son magasin. Or, l’examen de cet échafaudage et de son impact sur la visibilité du commerce et son accessibilité ne nécessite pas l’avis d’un architecte.

La mesure d’instruction sollicitée est donc inutile, la demanderesse étant en mesure de recueillir les éléments de preuve nécessaires à l’examen du litige par le juge du fond sans recourir à la désignation d’un expert architecte.

Sur les autres demandes formées par la société Ney distribution

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1253 du code civil prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, la société Ney distribution fait valoir, au visa de ce texte, que les travaux entrepris dans l’ensemble immobilier par la société Seqens ont conduit à l’installation d’un échafaudage devant son magasin ainsi que de bâtiments de chantier, ce qui est à l’origine d’un grave préjudice pour elle car son commerce est dissimulé et l’accès est contraint. Elle ajoute avoir subi deux cambriolages depuis le début des travaux, les lieux n’étant pas sécurisés.

Elle précise que son chiffre d’affaires a baissé de 193.372 euros entre 2024 et 2025, qu’elle a été contrainte de licencier deux salariés et a accumulé une dette de 74.000 euros auprès de son franchiseur, la société Franprix.

Cependant, les travaux s’inscrivent dans le cadre d’un programme de rénovation de logements sociaux (« plan climat air énergie ») approuvé par la ville de [Localité 1], qui participe à leur financement à hauteur de plus de 3,4 millions d’euros (pièce n° 2 de la demanderesse) et le bail liant les parties contient une clause dite de souffrance, aux termes de laquelle la locataire doit, pendant toute la durée du bail, souffrir tous les travaux réalisés par le bailleur « quand bien même leur durée excéderait vingt et un jours » et ce, « sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ».

En outre, le magasin n’a jamais été fermé et il a toujours été accessible au public, même si les installations figurant devant le magasin génèrent à l’évidence une gêne, l’accessibilité au magasin étant réduite et des gravats ainsi que du matériel de chantier étant présents devant celui-ci.

Il résulte des photographies produites par la demanderesse que des bâches comportant l’information « votre magasin Franprix reste ouvert pendant les travaux » sont nettement visibles.

Les photographies jointes au procès-verbal de constat du 17 septembre 2025 versé aux débats par la demanderesse démontrent également qu’une enseigne Franprix reste visible.

De même, aucun lien n’est établi entre les deux infractions dénoncées par la demanderesse et la présence du chantier. En effet, la plainte déposée le 9 janvier 2026 concerne « un client faisant régulièrement ses courses à Franprix » qui aurait « saisi l’argent se trouvant dans la caisse » pendant que la caissière était en train d’encaisser. Ce client n’est donc pas entré par effraction dans le magasin. La plainte déposée le 9 février 2026 fait état du vol d’une trentaine de bouteilles de whisky à 5 heures du matin, sans lien établi avec la présence de l’échafaudage.

S’agissant du préjudice économique allégué, la demanderesse ne produit aucune pièce attestant de licenciements et de l’existence d’une dette auprès de son franchiseur.

Aucun élément ne permet de relier la baisse de chiffre d’affaires constatée entre 2024 (1.190.032,74 euros) et 2025 (1.005.660,24 euros) à la présence de l’échafaudage et, en tout état de cause, ainsi qu’il a été précédemment rappelé, la clause de souffrance prévue au bail exclut toute indemnisation au titre des travaux entrepris par le bailleur.

En conséquence, le préjudice allégué par la demanderesse n’est pas établi et aucune violation manifeste du bail ne peut être reprochée au bailleur, qui n’a pas manqué à son obligation de délivrance.

En l’absence de tout trouble manifestement illicite imputable à la bailleresse, les demandes de la société Ney distribution tendant à « faire cesser le trouble de jouissance » sous astreinte seront rejetées.

De même, l’obligation de la bailleresse d’indemniser la locataire de son préjudice de jouissance se heurte à une contestation sérieuse, de sorte que la demande de provision sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En application de l’article 835 précité du code de procédure civile, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 29 juillet 2025 à hauteur de la somme de 79.831,02 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte du 12 mars 2026 versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aucun règlement n’étant intervenu depuis novembre 2024. L’arriéré locatif s’élève ainsi à ce jour à la somme de 123.872,33 euros, ce qui correspond à près de deux années de loyer.

En l’absence de toute contestation sérieuse opposée par la locataire à son obligation de paiement du loyer, ainsi qu’il a été précédemment constaté, le commandement ayant été valablement délivré et non suivi d’effet, l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne peut qu’être constatée au 29 août 2025 à 24h.

En l’absence de départ volontaire de la locataire, son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 30 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration des intérêts sollicitée par le bailleur, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de provision formée par la société Seqens

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 123.872,33 euros au 12 mars 2026, échéance du premier trimestre 2026 incluse.

L’obligation de la société Ney distribution n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2025 sur la somme de 79.831,02 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les autres demandes

L’expulsion de la société Ney distribution étant ordonnée, sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné à la société Seqens de prendre des mesures de sécurisation des lieux est sans objet.

Sur les frais et dépens

La société Ney distribution, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa demande fondée sur ces dispositions étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’expertise formée par la société Ney distribution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses autres demandes ;

Constatons l’acquisition, à la date du 29 août 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Ney distribution pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ney distribution à payer à la société Seqens une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 30 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ney distribution à payer à la société Seqens une provision de 123.872,33 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 mars 2026, échéance du premier trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 79.831,02 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons la société Ney distribution aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juillet 2025 ;

Condamnons la société Ney distribution à payer à la société Seqens la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY