TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2024

GROSSE :

Le 04/11/24

à M^e LACOME D’ESTALENX

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04457 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GY4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [T]

née le 20 Janvier 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] -

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [Y] [H]

née le 05 Avril 1996 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [C] [N]

né le 21 Juillet 1996 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée électronique en date du 23 octobre 2022, Mme [B] [T] a donné à bail à Mme [Y] [H] et M. [C] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], appartement A12 parkings n°313 et 314 pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 81 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [T] a fait signifier à Mme [Y] [H] et M. [C] [N] par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 1 962 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, Mme [B] [T] a fait assigner Mme [Y] [H] et M. [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, soit la somme de 15 471,82 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et aux charges,

— condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 janvier 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

A l’audience du 9 septembre 2024, Mme [B] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités par remise de l’acte à étude, Mme [Y] [H] et M. [C] [N] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2022 contient une clause résolutoire ( article VIII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2023, pour la somme en principal de 1 962 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mars 2023.

Mme [Y] [H] et M. [C] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [H] et M. [C] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause ( article VII ) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Y] [H] et M. [C] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 012,47 euros actuellement et de condamner Mme [Y] [H] et M. [C] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Y] [H] et M. [C] [N] restent devoir la somme de 15 471,82 euros à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus.

Pour la somme au principal, Mme [Y] [H] et M. [C] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [Y] [H] et M. [C] [N] sont donc solidairement condamnés, au paiement de la somme de 15 471,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [H] et M. [C] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [T] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2022 entre Mme [B] [T] et Mme [Y] [H] et M. [C] [N] concernant le logement, situé [Adresse 1] A12 parkings n°313 et 314 sont réunies à la date du 24 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [H] et M. [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [H] et M. [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] à verser à Mme [B] [T], la somme de 15 471,82 euros décompte arrêté au 1er juin 2024 incluant la mensualité de juin, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 1 012,47 euros, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [H] et M. [C] [N] à verser à Mme [B] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président