TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04656

N° Portalis DBX4-W-B7I-TT5S

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[N] [H]

C/

[B] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [K]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 juin 2021 signé par voie électronique, Mme [N] [H], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 8], a donné à bail à M. [B] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking, pour un loyer mensuel de 381 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 septembre 2024 pour un montant de 1187,67 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 04 décembre 2024, Mme [N] [H] a ensuite fait assigner M. [B] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1838,35 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux, avec indexation,

* de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 07 mars 2024, Mme [N] [H], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3803,13 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 250 €, en plus du loyer et des charges courants, nonobstant l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

M. [B] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 juin 2021 par voie électronique contient une clause résolutoire ( article VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 septembre 2024 pour la somme en principal de 1187,67 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [N] [H] produit un décompte démontrant que M. [B] [K] reste lui devoir (après soustraction des frais de poursuite de 238,12 € qui relèvent des dépens et de la somme de 136,52 € au titre de l’assurance privilège qui n’est pas mise à la charge du locataire contractuellement) la somme de 3428,49€ à la date du 05 mars 2025, incluant le mois de mars 2025.

M. [B] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à Mme [N] [H] cette somme de 3426,72€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1187,67 € à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [B] [K] n’a pas versé le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant M. [B] [K] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 250 €, soit 13 mensualités de 250 € et une 14ème mensualité qui soldera la dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cet accord doit prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits du locataire tout en le responsabilisant et sans préjudicier outre mesure aux droit de la bailleresse, objectif posé par la loi. Cette solution permet d’envisager un maintien dans les lieux M. [B] [K] et un apurement de la dette.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [B] [K] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Mme [N] [H] sera toutefois déboutée de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [N] [H], M. [B] [K] sera condamné à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2021 par voie électronique entre Mme [N] [H] et M. [B] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking, sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à Mme [N] [H] à titre provisionnel la somme de 3428,49€ (décompte arrêté au 05 mars 2025, incluant le loyer et les charges de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [B] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 250 € chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [N] [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [B] [K] soit condamné à payer à Mme [N] [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE M. [B] [K] à payer à Mme [N] [H] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Mme [N] [H] de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente