TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 18/03787 – N° Portalis DB2H-W-B7C-SJEY

Jugement du 06 novembre 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES – 796

Maître Sandrine ROUXIT – 355

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 06 novembre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 02 décembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 septembre 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CAP 13

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [K] [E]

née le 09 Juillet 1955 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2010, madame [K] [E] a consenti à monsieur [C] [P] un bail précaire d’une durée de vingt-trois mois à compter du 1er janvier 2011, portant sur un local commercial situé au numéro [Adresse 1], à [Localité 3].

Par acte sous seing privé daté du 30 novembre 2012, le local précité a été donné à bail pour une durée de neuf années à monsieur [P] pour qu’il y exploite une activité de “commerce de vêtements divers” moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges (HT HC) de 420,00 euros.

Le 31 janvier 2014, la société CAP 13 a été immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de LYON, puis a repris l’activité et le local anciennement exploité par monsieur [P].

Une attestation de mise à disposition des locaux a été établie, en conséquence, par madame [E] au profit de la société CAP 13.

Déplorant l’apparition d’humidité au cours de l’année 2016, la société CAP 13 a déclaré un sinistre à son assureur, qui a établi le 3 avril 2017 une évaluation des dommages tout en se refusant de les indemniser au motif de la commission d’une faute par le bailleur.

Par suite, aux termes d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pareillement datée du 3 avril 2017, la société CAP 13 a signifié à madame [E] son intention de suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise.

En l’absence de réponse à ce courrier et aux écrits adressés postérieurement, la société CAP 13 a mandaté un huissier de justice le 27 avril 2017 en vue de faire constater les désordres allégués. Elle a également obtenu la mise en oeuvre d’une expertise amiable le 19 juin 2017, à la suite d’un épisode de fortes pluies.

Aucune résolution amiable du litige n’étant envisageable, la société CAP 13 a finalement fait assigner au fond madame [E] devant le Tribunal de grande instance de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 29 mars 2018 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de cette dernière et l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis.

Une mission d’expertise judiciaire a été confiée à monsieur [I] [G] par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 janvier 2021.

Le rapport définitif a été déposé le 30 juin 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en formation à juge unique du 4 septembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 27 novembre 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société CAP 13 demande au Tribunal de :

à titre liminaire,

ordonner une nouvelle mesure d’expertise judiciaire et désigner tel Expert, lequel aura pour mission : 1. Se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] [Localité 3],

2. Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire à un technicien d’une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties une note après chaque réunion,

3. Vérifier l’existence des désordres suivants :

* Dégâts des eaux ;

* Humidité anormale ;

* Désordre affectant une poutre ;

* Les décrire avec précision, les localiser dans le local commercial et en déterminer l’ampleur ; préciser s’ils sont passés ou actuels, et en déterminer la date de survenance et la date de dénonciation au bailleur ;

4. Déterminer la ou les causes de chacun d’eux : dire notamment s’ils proviennent d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien, d’une conséquence des travaux d’aménagements du local, d’intempéries ou de tout autre cause ; donner tous éléments d’ordre technique ou de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues ;

5. Indiquer s’ils sont de nature à empêcher ou limiter l’exploitation du local commercial;

6. Indiquer, poste par poste, les travaux susceptibles de remédier aux désordres ou non conformités constatés, en évaluer le coût après avoir invité les parties, si elles le souhaitent, à présenter leurs propres devis dans le délai qu’il fixera et après avoir examiné et discuté ceux-ci ; préciser la durée des travaux préconisés ;

7. Retracer les causes et l’historique du retrait du compteur d’eau desservant le local ; préciser si celui-ci demeure ou non alimenté en eau ;

8. Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la société CAP 13, notamment au titre du trouble de jouissance ; au préjudice sur le stock et le mobilier, en proposer une évaluation chiffrée ;

9. S’expliquer techniquement dans le strict cadre des chefs des mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties recueillis après dépôt d’un pré-rapport ;

en tout état de cause,

dire et juger qu’aucun loyer n’est dû pour les raisons susvisées, condamner Madame [K] [E] à lui payer les sommes suivantes : * 38.295,30 € au titre du préjudice matériel résultant de la dégradation du stock invendable,

* 35.000,00 € au titre de la perte de chance d’une vente normale du fonds de commerce de la société CAP 13,

* 462.000,00 € au titre du préjudice lié à la perte d’exploitation,

condamner Madame [K] [E] à la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés par l’Expert judiciaire, de nature à remédier de manière pérenne et définitive à l’ensemble des désordres, conformément aux préconisations de l’Expert au sein de son rapport en date du 30 juin 2023, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, débouter Madame [K] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner Madame [K] [E] à verser à la société CAP 13 la somme de 8.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de la jurisprudence rendue par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, la société CAP 13 motive sa demande de contre-expertise judiciaire par la nécessité de réétudier l’origine des inondations et de la forte humidité du local commercial loué, de faire préciser le taux d’humidité ambiant afin d’identifier un éventuel risque pour la santé et de prendre en compte les répercussions de l’absence de compteur d’eau individuel sur les charges qui lui sont facturées. La société CAP 13 discute ensuite la pertinence des solutions réparatoires préconisées par l’expert judiciaire et son évaluation des préjudices qu’elle lui a déclarés.

Se fondant sur les dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil, des articles 605 et 606 du même code et de la jurisprudence afférente, elle estime que madame [E] a manqué à l’obligation de délivrance lui incombant en ne remédiant pas aux problématiques d’infiltrations, d’humidité et d’inondations répétées, ce alors qu’elles faisaient obstacle à toute exploitation normale du fonds de commerce. Elle fait valoir qu’une conclusion similaire s’impose s’agissant de la poutre de plancher, dont l’état dégradé représente un danger pour la sécurité des personnes. A cet égard, elle soutient que les réparations requises, assimilables à de grosses réparations, relèvent de la responsabilité du bailleur. Elle sollicite, en vertu des dispositions des articles 1134 ancien et 1147 ancien du Code civil, la condamnation de madame [E] à l’indemniser des pertes de marchandise à hauteur de 35.183,40 euros, le stock de vêtements étant invendable, de l’impossibilité de céder le fonds de commerce à hauteur de 35.000,00 euros (correspondant à sa valeur locative) et des pertes d’exploitation enregistrées sur une durée de sept années pour un montant total de 462.000,00 euros. Elle requiert, en sus, qu’il soit ordonné à madame [E] d’effectuer les travaux de nature à remédier définitivement aux désordres, ce sous astreinte.

Elle conclut, en parallèle et sur le fondement des articles 1184 ancien du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce, au rejet des demandes reconventionnelles de madame [E]. Elle expose, à cette fin, qu’elle a légitimement cessé de payer les loyers en application du principe d’exception d’inexécution, que les charges dont il est requis le paiement ne sont aucunement justifiées, que madame [E] ne peut lui répercuter le coût de l’assurance propriétaire non occupant et que le commandement de payer qui lui a été délivré le 22 mars 2018 est nul d’effet. Elle exclut enfin tout abus du droit d’agir, l’inertie de madame [E] l’ayant contrainte de s’en remettre à la justice.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 27 septembre 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, madame [E] demande au Tribunal de :

à titre principal,

débouter la société CAP 13 de l’ensemble de ses demandes, constater la résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer un mois après le commandement, subsidiairement

prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la Société CAP 13, en tous les cas,

débouter la Société CAP 13 de l’ensemble de ses demandes, ordonner l’expulsion de la Société CAP 13 et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], condamner la Société CAP 13 à lui payer : • une somme de 46.459,35 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation, outre les charges, dus au 31 octobre 2024, clause pénale contractuelle de 10 % incluse, outre intérêts aux taux légal à compter du 22 mars 2017 date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

• les loyers, charges et indemnités d’occupations dus au jour de l’audience,

• une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

• une indemnité de 900,00 € TTC pour le remplacement du réseau aérien dans le sanitaire et le local technique du magasin,

• une indemnité de 10.400,00 € TTC pour le remplacement de la vitrine et de la porte d’entrée, ainsi que la création d’une marche de 2cm de hauteur,

• une indemnité de 500,00 € TTC au titre de l’intervention sur la poutre,

• une indemnité de 10.000,00 € pour procédure abusive,

• une indemnité de 10.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• les dépens distraits au profit de Maître Christelle BEULAIGNE, Avocat, sur son affirmation de droit, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Se référant aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile, madame [E] estime que la demande de contre-expertise n’est pas justifiée, l’expert judiciaire ayant d’ores et déjà répondu à l’ensemble des moyens de défense opposés par la société CAP 13.

Elle écarte ensuite tout manquement personnel à l’obligation de délivrance d’un local conforme à l’appui des conclusions de l’expert judiciaire, celui-ci ayant notamment considéré que les inondations avaient été provoquées par la modification de l’entrée du local par la société CAP 13 en méconnaissance des règles de l’art, que l’humidité anormale n’était pas de nature à rendre le local impropre à sa destination et que le désordre de structure n’était pas avéré. Elle observe qu’il n’est pas justifié d’un quelconque préjudice en lien avec l’enlèvement du compteur d’eau.

Pour exclure toute condamnation à réaliser les travaux de reprise déterminés par l’expert judiciaire, elle fait valoir que les désordres afférents dénoncés par la société CAP 13 sont disproportionnés par rapport à la réalité, résultent des propres manquements de cette dernière et ne sont pas de nature à empêcher ou limiter l’exploitation commerciale des lieux.

Elle conteste pareillement la légitimité des demandes indemnitaires, l’expert judiciaire n’ayant pas établi de lien entre les préjudices allégués et un manquement contractuel personnellement imputable. Elle indique que la production d’un inventaire du stock abîmé n’est de nature à justifier ni la réalité des dégradations ni l’impossibilité de l’écouler. Elle considère que la demande d’indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce est prématurée, la société CAP 13 ne démontrant pas avoir tenté de le céder. Elle affirme également que la perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de la valeur locative dudit fonds. Elle ajoute, s’agissant des pertes d’exploitation alléguées par la société CAP 13, que cette dernière a délibérément mis fin à son activité.

A titre reconventionnel, citant les dispositions des articles 1732 et 1754 du Code civil, elle assure que la société CAP 13 a manqué à l’obligation d’entretien et de réparations locatives ainsi définie. Elle en déduit qu’il convient de la condamner à procéder à l’intégralité des réparations listées par l’expert judiciaire. A défaut de manquement à l’obligation de délivrance, elle s’estime bien fondée à demander, en parallèle, le paiement des loyers et charges dus depuis le mois d’octobre 2016. Elle estime, en réponse aux moyens qui lui sont opposés, que l’assurance de l’immeuble est une charge récupérable et qu’elle peut valablement facturer à la société CAP 13 les dépenses d’entretien des parties communes, celles-ci lui étant accessibles.

Elle sollicite ensuite, à titre principal, qu’il soit constaté la résiliation de plein droit du bail commercial aux torts exclusifs de la société CAP 13, le commandement de payer demeurant valide, et subsidiairement qu’il soit prononcé la résiliation judiciaire en application de l’article 1184 ancien du Code civil, outre l’expulsion du locataire et la fixation de l’indemnité d’occupation au loyer et charges contractuellement exigibles jusqu’au départ effectif des lieux.

Elle demande, en dernier lieu, d’être indemnisée en vertu de l’article 1240 du Code civil, en considération de l’abus du droit d’agir commis par la société CAP 13.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de contre-expertise formée par la société CAP 13

L’article 144 du Code de procédure civile énonce que “les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer”.

De plus, aux termes de l’article 146 du Code de procédure civile :

“Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.”

Sur ce, il ressort des réponses au dire récapitulatif adressé le 23 mars 2023 par Maître [W] que Monsieur l’Expert judiciaire a répondu à certains arguments présentement avancés par la société CAP 13 pour justifier la mise en oeuvre d’une contre-expertise, en ce qu’il a précisé en pages numérotées quarante et suivantes du rapport :

les motifs l’ayant amené à considérer que le mauvais état du chéneau de toiture n’expliquait pas à lui seul la survenance du dégât des eaux ;pourquoi il n’a pas tenu compte des observations de la société CAP 13 portant sur la présence potentielle de salpêtres et sur l’implication éventuelle d’une canalisation passant sous la dalle en partie centrale du local ;que le taux d’humidité ambiant n’a pas été relevé consciemment par le sapiteur, qui ne considérait pas une telle mesure nécessaire en l’absence de “sensation d’humidité ambiante forte (…) lors des 2 accedits sur place, alors que le magasin était pourtant fermé depuis longtemps, ce qui ne favorise pas la ventilation de ce dernier” ;que la présence d’humidité au niveau des sanitaires est avérée et provient d’une “fuite des tuyaux d’eaux usées et d’eaux vannes au droit d’un raccordement situé au niveau de la cloison de séparation entr les toilettes et le placard technique”.

Monsieur l’Expert judiciaire s’est pareillement expliqué sur la nature, l’étendue et le coût des travaux “réparatoires” préconisés et a signifié expressément à la société CAP 13 qu’il entendait “maintenir son avis”.

Au reste, la demande de contre-expertise ne peut se fonder sur une présumée absence de prise en considération des conséquences du retrait du compteur d’eau individuel du local, Monsieur l’Expert judiciaire ayant indiqué qu’il ne disposait pas d’informations probantes sur les circonstances de l’enlèvement dudit équipement et ayant, en parallèle, répondu précisément aux questions qui lui étaient soumises dans l’ordonnance de désignation. Il en va de même des objections opposées par la société CAP 13 à l’estimation expertale des autres préjudices, le Tribunal disposant d’éléments suffisants pour apprécier souverainement le bien-fondé des prétentions indemnitaires afférentes.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de nouvelle expertise formée par la société CAP 13.

Sur la demande de madame [E] tendant à faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

L’article 1183 ancien du Code civil énonce que :

“La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

Elle ne suspend point l’exécution de l’obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu, dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive.”

L’article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, pris dans la version en vigueur du 21 septembre 2000 au 1er octobre 2016, précise que :

“Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Il est acquis que le commandement visant la clause résolutoire ne peut être délivré par le bailleur que de bonne foi et que sa mauvaise foi entraîne son invalidité.

En l’occurrence, par acte d’huissier de justice en date du 22 mars 2017, madame [E] a fait délivrer à la société CAP 13 un commandement de payer la somme de 2.580,00 euros au titre des loyers dus sur la période d’octobre 2016 à mars 2017, outre la somme de 157,15 euros en remboursement des frais dudit acte.

Le commandement rappelle expressément le délai d’un mois en page numérotée deux, seule cette formalité étant prescrite à peine de nullité, et précise, en outre, qu’une copie de la clause résolutoire est jointe à l’envoi.

Au reste, la clause résolutoire susvisée prévoyant la résolution de plein droit “en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du bail (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc.)”, la société CAP 13, qui ne conteste pas le défaut de paiement de certaines échéances locatives, ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, ce d’autant plus qu’elle n’a pas entendu saisir parallèlement le Tribunal d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil (reprenant les dispositions de l’article 1244-1 ancien du même code).

Toutefois, à la lecture des moyens opposés par la société CAP 13, il est permis de douter de la bonne foi dont madame [E] a pu faire preuve en délivrant ledit commandement, le courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 3 avril 2017 par monsieur [P] évoquant les “demandes et réclamations successives” auxquelles il n’a pas été apporté de réponse “malgré de fréquences relances” pour dénoncer la vétusté, l’humidité et les difficultés pour chauffer le local.

Il s’en déduit qu’à la date du commandement de payer, madame [E] était consciente des manquements qui pouvaient lui être reprochés en qualité de bailleur, ce qui suffit pour caractériser une mauvaise foi.

En conséquence, le commandement de payer délivré le 22 mars 2017 est annulé.

Sur la demande de résiliation judiciaire formée par madame [E]

L’article 1184 ancien du Code civil dispose que :

“La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

Sur les manquements reprochés à la société CAP 13

Aux termes du contrat de bail commercial conclu le 30 novembre 2012, la société CAP 13, représentée par monsieur [P] en qualité de Président, est notamment tenue de payer le loyer et ses accessoires aux échéances convenues, soit la somme de quatre cent vingt euros (outre indexation des loyers selon les modalités prévues par l’article trois des conditions générales), une provision sur charge de dix euros et les impôts et taxes mentionnées à l’article quatre des conditions générales.

Or, la société CAP 13 ne conteste pas avoir cessé tout paiement desdites échéances locatives à compter du mois d’octobre 2016, ce qui ressort d’une part du contenu du courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 3 avril 2017, d’autre part des débats.

Par suite, le manquement contractuel est suffisamment démontré.

Sur l’exception d’inexécution opposée par la société CAP 13

La société CAP 13 oppose les propres manquements contractuels de madame [E] pour justifier le non-paiement des échéances locatives.

Sur la matérialité et les causes des désordres allégués

Sur les dégâts des eaux

Sur la matérialité

Certes Monsieur l’Expert judiciaire doute de la réalité du premier sinistre que la société CAP 13 dit avoir subi le 3 avril 2015. Il observe néanmoins la présence de traces de rouille au droit des pieds des mobiliers, celles-ci paraissant compatibles avec des venues d’eau depuis la porte d’entrée du local commercial au cours du mois d’avril 2017.

C’est d’ailleurs ce qui ressort du procès-verbal établi le 27 avril 2017 par Maître [U] [S], Huissier de justice, en ce qu’il y rapporte les constatations suivantes (à l’appui de vingt-cinq clichés photographiques annexés) :

la chute d’un filet d’eau sur l’enseigne CAP 13 depuis le chéneau d’eaux pluviales ;la présence d’une flaque d’eau de plusieurs mètres à l’entrée du magasin, laquelle se poursuit “jusqu’à environ le milieu de la boutique” ;la présence d’eau en bas d’un meuble situé dans l’axe de l’entrée, au milieu de la boutique ;l’imprégnation d’eau de la moquette équipant le sol de la cabine d’essayage ; des traces d’humidité sur le carrelage situé au fond de la boutique.

Ces constatations sont corroborées par le rapport d’expertise IRD daté du 23 juin 2017, puisque l’expert amiable intervenu sur les lieux a pu observer “un important taux d’humidité dans le local”.

La matérialité du désordre est ainsi suffisamment établie.

Sur la ou les causes

Monsieur l’Expert judiciaire identifie comme cause du dégât des eaux sus-décrit l’absence de seuil surélevé au droit de l’entrée et de la vitrine du magasin, ce qui coïncide manifestement avec la localisation des flaques d’eau. Il précise que le seuil extérieur en carrelage est positionné au même niveau que le trottoir et qu’il présente une légère contrepente en direction de la porte d’entrée du local. Il en déduit que lors de fortes pluies, comme cela a pu se produire en avril 2017, l’eau débordant du chéneau conçu pour l’évacuation des eaux pluviales se trouve naturellement dirigée vers l’intérieur de l’établissement.

Pour écarter l’implication première du chéneau de toiture, il note que la fuite l’affectant n’a pu créer un rideau d’eau tel qu’il apparaît sur les photographies datées du 3 mars 2015 (pièces n°34 et 35 transmises dans le cadre de l’expertise judiciaire). Il s’avère effectivement, à la consultation des clichés photographiques numérotés trois et quatre du procès-verbal de constat d’huissier du 27 avril 2017, que la dégradation du chéneau provoquait tout au plus la fuite d’un mince filet d’eau parallèlement à la façade du local commercial.

De plus, si l’obstruction du chéneau a pu contribuer à la survenance du sinistre en ne permettant pas une évacuation optimale des eaux pluviales, c’est finalement la configuration de l’entrée du magasin qui a permis l’infiltration de ces eaux dans le magasin.

A cet égard, certes le cabinet HYDROTECH, sapiteur mandaté aux fins de recherche de fuites, signale en page numérotée huit du rapport n’avoir constaté ni contre-pente ni infiltration d’eau dans la zone sinistrée à l’occasion de la campagne d’arrosage du seuil du magasin CAP 13. Monsieur l’Expert judiciaire a néanmoins relevé, à l’appui d’un contrôle du seuil le 20 avril 2021 avec un niveau à bulle, une “légère contrepente du seuil en carrelage”. Il explique d’ailleurs précisément en ces termes le phénomène à l’origine d’infiltrations d’eaux par l’entrée du local :

“La partie de carrelage à l’extérieur, au droit du seuil, présente une légère pente vers l’intérieur et non en direction du trottoir (…).

Le trottoir présente une légère pente vers la rue, mais peu importante.

De ce fait, l’eau d’une partie du trottoir s’écoule en direction de la porte et le petit seuil en aluminium ne suffit pas à l’arrêter.

D’autant que la rue est elle-même en pente et que son point bas est sensiblement vers le magasin.[1]”

[1] Mention soulignée par le Tribunal

Il note également, en page numérotée vingt-six du rapport d’expertise : “quoi qu’il en soit, l’eau qui coule à l’extérieur de la façade ne pénétrerait pas si l’entrée disposait d’un seuil et ce dernier avec une pente vers l’extérieur et non vers l’intérieur”.

Il en est pris acte pour retenir comme cause du sinistre la “non-conformité” du seuil d’entrée.

Sur la présence d’humidité au sein du local

Sur la matérialité

Monsieur l’Expert judiciaire a constaté la présence d’humidité en partie basse du mur sud-ouest lors de la visite réalisée le 20 avril 2021, ce qui a été confirmé lors de l’accedit du 27 juin 2022, le gros de mur sud-ouest s’avérant humide sur une hauteur de 3 mètres environ. Il était alors également observé une forte humidité au niveau de la partie centrale du sol en carrelage du magasin.

Sur la ou les causes

Monsieur l’Expert judiciaire explique que l’humidité provient de la partie enterrée du mur, qui ne dispose pas d’étanchéité côté voisin. Il souligne qu’en raison du doublage partiel du mur à l’intérieur du magasin et eu égard à l’absence de ventilation permanente, mécanique (de type VMC) ou naturelle, l’ouvrage ne peut s’assécher.

Il identifie ensuite deux sources de fuites à l’origine de l’humidité anormale relevée au niveau du sol en carrelage :

un défaut d’étanchéité du réseau général enterré de l’immeuble, cet équipement longeant le mur du magasin côté nord-est, sous le porche ;une fuite provenant du réseau d’évacuation des eaux usées et vannes des appareils sanitaires du magasin.

Il est observé, à cet égard, qu’il n’a pas été constaté par les différents intervenants aux opérations d’expertise le passage d’une canalisation sous la dalle en partie centrale du local commercial, la société CAP 13 n’apportant d’ailleurs pas d’éléments susceptibles de le confirmer. Il apparaît, en outre, que la présence de salpêtres n’a pas été détectée dans le cadre des investigations menées par Monsieur l’Expert judiciaire et le cabinet HYDROTECH (la photographie produite par la société CAP 13 étant, au reste, peu lisible).

Sur le désordre de structure

Sur la matérialité

Monsieur l’Expert judiciaire indique avoir sondé le sommier support du plancher de l’étage supérieur au magasin et ne pas avoir constaté de risque d’effondrement. Il précise que le décollement de petits morceaux du plâtre ancien appliqué sur le plafond lui paraît provenir de l’humidité du local, elle-même générée d’une part par le défaut de ventilation du magasin (alors fermé au public), d’autre part par les deux dégâts survenus en avril 2017.

La société CAP 13 conteste les conclusions de Monsieur l’Expert judiciaire.

Or, il ne ressort pas des pièces produites qu’il a été émis par le cabinet SARETEC un signalement relatif à la potentielle dangerosité des poutres du plancher, contrairement à ce qui est allégué par la société CAP 13 en page numérotée quarante-six des dernières conclusions récapitulatives.

Il ne peut davantage être tiré une telle conclusion de la seule consultation des photographies du procès-verbal de constat d’huissier du 6 novembre 2018, ce d’autant plus que l’exemplaire produit est incomplet.

En outre, si les clichés photographies annexés au procès-verbal de constat d’huissier du 3 novembre 2019 montrent effectivement la présence d’une “fente verticale d’approximativement 1,5 centimètres” côté gauche du sommier support, Monsieur l’Expert judiciaire souligne dans son rapport que les fixations du faux-plafond apposées par la société CAP 13 sont venues aggraver l’état d’un plafond en plâtre déjà ancien. Ainsi, il s’avère que la fissuration du plâtre, désordre dont il n’est pas établi qu’elle remet en cause la solidité du plancher haut et expose les usagers à un danger, est finalement la conséquence des choix d’aménagements faits par la société CAP 13 et non d’un manquement de madame [E].

La matérialité du désordre de structure et ses possibles conséquences sur l’exploitation du local ne sont ainsi pas suffisamment prouvées.

Sur les responsabilités

L’article 1719 du Code civil prévoit que :

“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

De jurisprudence constante, la mesure de l’obligation du bailleur s’apprécie au regard de l’usage pour lequel les locaux ont été loués. Elle incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n°18-21.890), pourvu que le preneur l’informe de la survenance des désordres apparus en cours de bail (Civ. 3ème, 13 octobre 2021, n°20-19.278).

L’obligation de délivrance peut toutefois être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d’entretien ou de réparation, ou imposés par l’administration ou de mise en conformité à la destination.

De telles clauses sont strictement encadrées par la jurisprudence et ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l’immeuble. Par ailleurs, elles ne sont par ailleurs efficaces que dans la mesure où elles présentent une précision suffisante sur la nature des travaux à la charge du locataire.

L’ article 1720 du Code civil précise l’étendue de cette obligation, en ce qu’il impose au bailleur de remettre un local apte à être utilisé sans que le locataire n’ait à effectuer des réparations.

En parallèle, l’article 606 du Code civil énonce que :

“Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

S’agissant du dégât des eaux

Le local commercial sinistré a été donnée à bail à la société CAP 13 selon contrat régularisé le 30 novembre 2012 aux fins d’y exploiter une activité de “commerce vêtements et divers”.

Pour autant, les venues d’eaux pluviales n’ont pas fait obstacle à l’exploitation du local, eu égard notamment à leur caractère exceptionnel. En outre, il ressort du rapport d’expertise et des débats que le changement de revêtement de sol (c’est-à-dire la pose d’un carrelage dépourvu d’un seuil surélevé au droit de l’entrée et de la vitrine du magasin) a été assumé financièrement par la société CAP 13, ce qui tend à démontrer qu’elle était à l’initiative de ces travaux modificatifs.

Or, le dégât des eaux trouve sa source dans la réalisation non-conforme du seuil en carrelage et non dans la défaillance du chéneau (comme cela a été expliqué en sous-partie II.A.1.).

Il est également souligné qu’il incombait contractuellement à la société CAP 13 de procéder au dégorgement des conduites des descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières, de sorte qu’il ne peut valablement être reproché à madame [E] de ne pas avoir veillé à l’enlèvement de la végétation susceptible de s’y installer.

Par suite, aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de madame [E] à ce titre.

S’agissant de l’humidité dans le local

Monsieur l’Expert judiciaire expose qu’il n’a pas constaté d’effluves ou d’humidité empêchant l’exploitation du magasin lors de la visite réalisée le 20 avril 2021, l’odeur de renfermé lui semblant s’expliquer par la fermeture prolongée du magasin et l’absence de ventilation permanente. Il souligne que l’humidité du mur de façade sud-ouest est inhérente au type de construction du bâtiment, en ce qu’il ne présente pas de structure spécifique le rendant complètement étanche à la terre, notamment du côté du mur sud-ouest semi-enterré

Il estime pareillement que la saturation en humidité du sol en carrelage relevée le 27 juin 2022 ne rendait pas le local impropre à la destination définie dans le bail commercial du 30 novembre 2022.

Madame [E] est néanmoins tenue de mettre à disposition de la société CAP 13 un local dans un état permettant une exploitation conforme à la destination définie dans le bail commercial (et ce tout au long de la durée du contrat), soit la mise en vente de vêtements. Elle ne peut raisonnablement ignorer les exigences requises par une telle activité, dont le maintien d’un environnement intérieur sain pour préserver les tissus de l’habillement proposé au public.

Or, ce n’est présentement pas le cas, le cabinet HYDROTECH ayant mesuré un taux d’humidité de 165 unités au niveau du carrelage et ayant souligné l’humidité des gros de murs derrière les doublages.

Monsieur [P] a d’ailleurs signalé à madame [E] cette problématique d’humidité dans un courrier recommandé avec demande d’avis de réception établi le 3 avril 2017, au sein duquel il mentionnait entre autres que le stock de vêtement dégageait une odeur désagréable de ce fait et que le carrelage était rendu glissant.

C’est ce qui transparaît à la lecture des multiples attestations versées au débat (étant précisé que le non-respect du formalisme prévu par l’article 202 du Code de procédure civile n’impose pas au Tribunal de les écarter), l’humidité du magasin et ses répercussions sur l’état des vêtements étant systématiquement évoquées.

A cet égard, si la pose par la société CAP 13 d’un doublage en Placostyl en partie sud-est a pu altérer la ventilation du local, cet aménagement s’est révélé problématique en raison de l’absence d’équipement initial d’une ventilation permanente et au moins partiellement de l’étanchéité défaillante du réseau général enterré de l’immeuble (dont la réparation ne relève assurément pas de la responsabilité du preneur).

Par suite, il convient de retenir la responsabilité de madame [E] pour manquement aux obligations lui incombant en qualité de bailleur.

Il apparaît toutefois que ce désordre n’a pas empêché la jouissance totale des lieux par la société CAP 13, les locaux demeurant accessibles, et que cela ne pouvait en conséquence légitimer la cessation de paiement des échéances locatives, le preneur pouvant, au reste, procéder à une consignation afin de se prémunir de tout risque de résiliation du contrat de bail commercial à ses torts exclusifs.

* * *

En définitive, si certains manquements imputés par la société CAP 13 sont effectivement caractérisés, ils pourront tout au plus donner lieu à une indemnisation (sur laquelle il sera statué ensuite).

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 30 novembre 2012 à la date du présent jugement

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire

Sur la demande d’expulsion

Il convient d’ordonner l’expulsion de la société CAP 13 des locaux commerciaux situés au numéro [Adresse 1] à [Localité 3].

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code susdit, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 9 des conditions générales du bail commercial du 30 novembre 2012 prévoit que “en cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.”

Cette disposition fixant par avance l’indemnité d’occupation est assimilable à une clause pénale autorisant le Tribunal, conformément à l’article 1152 ancien du Code civil (correspondant désormais à l’article 1231-5 du même code), à réduire le montant contractuellement fixé (voir notamment Civ. 3ème, 8 avr. 2010, n° 08-20.525).

En application dudit article, la société CAP 13 sera condamnée à payer à madame [E] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel dû avant la résiliation judiciaire du contrat de bail, outre les charges mensuelles de 10,00 euros.

Sur les demandes d’indemnisation formées par la société CAP 13

Sur les préjudices subis par la société CAP 13

Sur la demande d’indemnisation du stock de vêtements détériorés

La perte de chance, caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable.

Il est de principe que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée, pourvu que les parties aient été invitées à présenter leurs observations (voir notamment Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.812 et Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n° 22-21.146).

Sur ce, il est rappelé que seules les conséquences de l’humidité anormale sont indemnisables, les autres désordres dénoncés par la société CAP 13 étant soit insuffisamment démontrés, soit personnellement imputables.

Il s’avère, à cet égard, que certaines factures versées au débat datent des années 2013 à 2015, soit entre quatre et deux années avant la dénonciation du sinistre à madame [E]. Il s’agit plus particulièrement de l’intégralité des factures établies par la société KOCCA (pièce n°18 du demandeur) et des factures éditées par la société GAUDI TRADE (pièce n°20 du demandeur). Les magasins d’habillement ayant pour pratique communément admise de renouveler les collections d’une année sur l’autre, il est permis de se questionner sur le possible écoulement des stocks concernés en amont de la déclaration formelle des désordres d’humidité au bailleur.

S’agissant des approvisionnements réalisés en août 2016 auprès des prestataires BLUSTORE et FRACOMINA MIAF, s’il n’est pas attesté qu’ils ont été détruits, il n’en demeure pas moins que l’humidité ambiante a pu en réduire l’attractivité auprès des potentiels acheteurs, ce qui doit s’analyser comme une perte de chance de les vendre.

Il est relevé, à ce titre, que le rapport d’expertise de la société SARETEC en date du 14 avril 2017 ne fait pas état de l’octroi d’une indemnité en réparation des pertes de marchandises, mais afin de couvrir les frais d’embellissement et de nettoyage du mobilier, si bien que nulle double indemnisation n’est à craindre.

D’autres facteurs étant susceptibles d’influer sur les recettes d’un commerce d’habillement (dont le contexte économique, les attentes des clients, etc.), il convient de retenir une quote-part de 30% qui, appliquée au montant total des factures retenues (soit 9.264,50 euros), donne un préjudice de perte de chance d’une valeur de 2.779,35 euros.

Madame [E] est conséquemment condamnée à payer la somme de 2.779,35 euros à la société CAP 13 en indemnisation de la perte de chance d’écouler le stock d’habillement.

Sur la demande d’indemnisation d’une perte de chance de céder le fonds de commerce

Certes, il peut être admis que l’humidité anormale affectant le local commercial et l’absence de réalisation des travaux requis pour y mettre fin pourraient constituer un frein pour les potentiels acquéreurs du fonds de commerce de la société CAP 13.

Il n’est toutefois pas démontré que celle-ci a la volonté de le céder, à défaut de production de justificatifs des démarches effectuées à cette fin (dont des annonces publiées).

Il est également permis de questionner la valeur locative réelle du fonds de commerce, la société CAP 13 se référant à une unique estimation.

Le préjudice de perte de chance étant incertain et insuffisamment justifié dans son quantum, il convient de rejeter la demande d’indemnisation formée à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation des pertes d’exploitation

Il est observé, à titre liminaire, que l’impossibilité de poursuivre l’exploitation des lieux ne peut se déduire de la nature des travaux préconisés par Monsieur l’Expert judiciaire, ce d’autant plus que sur la base des déclarations faites par la société CAP 13 (l’assurant de la disparition de la problématique d’entrée d’eau par l’entrée principale), celui-ci a préconisé certaines réparations “par précaution”.

En outre, s’il a été relevé précédemment que la présence d’humidité avait nécessairement perturbé la jouissance des locaux, il ressort de la chronologie du dossier rapportée par Monsieur l’Expert judiciaire que la société CAP 13 avait prévu de donner sa dédite à effet au 30 juin 2017, ce qui révèle son intention de ne pas poursuivre l’exploitation du local au-delà et exclut ainsi toute perte d’exploitation.

En tout état de cause, la société CAP 13 ne produit pas de documents comptables confirmant la valeur du chiffre d’affaires annuel retenu pour justifier le montant de la prétention indemnitaire, la somme de 69.000,00 euros mentionnée dans l’avis de valeur locative ayant uniquement une portée déclarative.

La réalité et le quantum du préjudice de perte d’exploitation n’étant pas suffisamment prouvés, il convient de rejeter la demande d’indemnisation afférente.

Sur la demande d’exécution forcée des travaux de reprise sous astreinte

Le contrat de bail commercial étant résilié à la date du présent jugement, la demande d’exécution forcée des travaux est désormais sans objet.

Sur les autres demandes reconventionnelles formées par madame [E]

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

L''article 1728 du Code civil range au nombre des obligations principales du preneur à bail celle lui imposant de payer le prix du bail aux termes convenus.

A cet égard, l’article 1152 ancien du Code civil prévoit que :

“Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.”

Sur ce, il n’est pas contesté par la société CAP 13 le défaut de paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2016 inclus, ce alors que les locaux demeuraient accessibles.

De plus, comme cela est justement souligné par madame [E], l’absence d’utilisation des parties communes par la société CAP 13 et le recours allégué à un bac à ordures ménagères personnel sont présentement indifférents, dès lors que la prise à bail d’un local situé au sein d’un immeuble comportant des parties communes suppose une participation aux dépenses engagées en vue de leur entretien (sauf exclusion conventionnelle, ce qui n’est pas démontré ici).

En revanche, l’assurance propriétaire non occupant ne constituant aucunement une charge locative récupérable, il convient de soustraire la quote-part correspondante des sommes dont le paiement est requis par madame [E].

Au reste, l’absence de production des justificatifs des charges communes réellement payées par madame [E] de 2019 à 2024 ne peut exonérer la société CAP 13 des obligations contractuelles lui incombant (soit notamment le paiement d’une provision sur charges de 120,00 euros chaque année), étant rappelé qu’à la sortie définitive des lieux, il lui sera possible d’en solliciter la régularisation.

La société CAP 13 apparaît ainsi débitrice des sommes suivantes :

Année

Montant du loyer

Montant des charges

Total

2013

-17,07 € (trop-perçu après déduction des frais d’assurance)

-17.07 €

2014

-14,04 € (trop-perçu après déduction des frais d’assurance)

-14,04 €

2015

-8,32 € (trop-perçu après déduction des frais d’assurance)

-8.32 €

2016

1.260,00 €

11,08 €

1.309,95 €

2017

5.040,00 €

105,12 €

5.145,12 €

2018

5.040,00 €

102,56 €

5.142,56 €

2019

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2020

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2021

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2022

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2023

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2024

5.040,00 €

120,00 €

5.160,00 €

2025

4.284,00 €

101,67 €

4.385,67 €

La dette locative de la société CAP 13 s’élève au montant total de 46.903,87 euros arrêté au 6 novembre 2025, date de la résiliation judiciaire du bail commercial.

* * *

L’article 9 alinéa 2 des conditions générales du bail commercial du 3 novembre 2022 prévoit que “en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès les premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile”.

En l’occurrence, madame [E] n’ayant pas été exonérée de toute responsabilité, il convient de minorer l’indemnité à hauteur de 5%.

* * *

En définitive, la société CAP 13 est condamnée à payer la somme de 49.249,06 euros au titre des loyers et charges dus d’octobre 2016 au 6 novembre 2025 (en ce compris la majoration de 5%), outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de paiement des travaux de réparation

Sur la demande de réalisation des travaux de reprise du seuil

En application de l’article 1732 ancien du Code civil, le preneur doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il a été considéré en sous-parties III.B.1. et III.B.2. que les désordres générés par la configuration de l’entrée du magasin étaient la conséquence des travaux de pose d’un revêtement en carrelage exécutés à l’initiative de la société CAP 13 en cours de bail, celle-ci en sollicitant d’ailleurs le remboursement auprès de madame [E] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 3 avril 2017.

Monsieur l’Expert judiciaire a identifié deux solutions “réparatoires”, l’une onéreuse consistant en la réalisation du seuil “plus important” au droit de la vitrine et en la reprise du seuil extérieur en carrelage moyennant un coût de 10.400,00 euros toutes taxes comprises, l’autre moins coûteuse et tout autant de nature à mettre fin au désordre par la réalisation d’un caniveau avec grille pour une somme totale de 2.400,00 euros toutes taxes comprises.

Madame [E] ayant elle-même évoqué l’exigence de proportionnalité pour s’opposer aux demandes de travaux formées par la société CAP 13, il convient, en conséquence, de retenir la seconde solution réparatoire et de condamner la société CAP 13 au paiement d’une somme de 2.400,00 euros.

Sur la demande de réalisation des travaux nécessaires à la suppression de l’humidité anormale

Il est observé, à titre liminaire, qu’il n’est nullement évoqué dans le rapport d’expertise l’obstruction d’une bouche d’aération par des pans de placoplâtre posés à l’initiative de la société CAP 13, Monsieur l’Expert judiciaire soulignant seulement que les aménagements ont pu limiter l’assèchement naturel du mur.

Quoi qu’il en soit, il a été formellement identifié une des sources de l’humidité, soit le défaut d’étanchéité de la partie enterrée du mur de façade sud-ouest.

Pour résoudre définitivement cette problématique, Monsieur l’Expert judiciaire propose deux solutions pérennes :

soit un terrassement sur la parcelle voisine, le long du mur, afin de crée un drainage et une étanchéité sur la partie enterrée du mur ;soit un traitement par injection du mur ou tout autre procédé efficace et reconnu.

Il s’agit indéniablement de grosses réparations relevant de la responsabilité de madame [E], la liste énoncée à l’article 606 du Code civil n’étant pas restrictive et les travaux d’étanchéité assurant “le clos et le couvert”.

Il est également constant qu’il revient au bailleur d’assumer les travaux rendus nécessaires par la vétusté des locaux, dont ceux requis aux fins de remise en état des réseaux d’eaux usées, eaux vannes et eaux pluviales.

Madame [E] ne peut valablement en faire peser le coût sur la société CAP 13 et est conséquemment déboutée des demandes d’indemnisation afférentes.

Sur la demande de réalisation des travaux de reprise du sommier support

Monsieur l’Expert judiciaire a relevé que le plafond en plâtre sur lequel la société CAP 13 est ancien, si bien qu’il ne peut être précisément distingué les dégradations s’expliquant par l’usure normale ou la vétusté et celles occasionnés par l’installation d’un faux-plafond.

De ce fait, il convient de rejeter la demande d’indemnisation formée par madame [E].

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, pris dans la rédaction applicable à compter du 1er octobre 2016, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Ester en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir qui ne saurait être constitutif d’un préjudice indemnisable pour le défendeur attrait en justice, sauf à rapporter la preuve d’un abus de droit caractérisé par un exercice dilatoire ou abusif du droit d’agir imputable au demandeur et se manifestant notamment par une intention nocive, la malveillance, la faute grossière équipollente au dol ou encore l’action téméraire.

Il est aujourd’hui admis de ne caractériser qu’une légèreté blâmable, à condition de montrer également en quoi l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

En l’occurrence, les développements précédents (et plus particulièrement les manquements retenus à l’encontre de madame [E]) tendent à démontrer que la résistance opposée par la société CAP 13 était justifiée, de sorte qu’elle a pu s’en remettre à bon droit à la justice pour trancher définitivement le litige.

L’abus de droit n’étant pas caractérisé, il convient de rejeter la demande d’indemnisation afférente.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société CAP 13 et madame [E] succombant toutes deux partiellement en leurs demandes, il convient de les condamner chacune à payer 50% des dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Christelle BEULAIGNE.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

L’équité requiert de ne pas faire droit aux demandes formées par la société CAP 13 et madame [E] en indemnisation des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, pris dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en raison de l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Déclare nul le commandement de payer délivré le 22 mars 2017 par madame [K] [E] à la société par actions simplifiée CAP 13 ;

Dit la demande tendant à faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial daté du 30 novembre 2012 sans objet ;

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial daté du 30 novembre 2012 portant sur les locaux situés au numéro [Adresse 1] à [Localité 3] à la date du présent jugement ;

Ordonne à la société par actions simplifiée CAP 13 de quitter le local commercial situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 3] après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant, et rappelle qu’à défaut d’exécution volontaire, elle pourra y être contraint ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues aux articles L153-1 et L 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif des lieux par la société par actions simplifiée CAP 13 “forfaitairement” au montant du dernier loyer mensuel exigible, outre les accessoires du loyer, en ce compris les charges contractuelles, impôts et autres taxes dus prévues dans le contrat de bail commercial conclu le 30 novembre 2012 ;

Condamne la société par actions simplifiée CAP 13 au paiement de l’indemnité d’occupation susdite à la date du présent jugement et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamne madame [K] [E] à payer à la société par actions simplifiée CAP 13 la somme de 2.779,35 euros en indemnisation de la perte de chance d’écouler le stock de marchandises ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires formées par la société par actions simplifiée CAP 13 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée CAP 13 tendant à obtenir la condamnation de madame [K] [E] à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par Monsieur l’Expert judiciaire ;

Condamne la société par actions simplifiée CAP 13 à payer à madame [K] [E] la somme de 49.249,06 euros toutes taxes comprises au titre des loyers et charges dus du 1er octobre 2016 au 6 novembre 2025 avec application de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne la société par actions simplifiée CAP 13 à payer à madame [K] [E] la somme de 2.400,00 euros toutes taxes comprises pour les travaux de reprise du seuil du local commercial ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires formées par madame [K] [E] ;

Partage les dépens à concurrence de 50% à la charge de la société par actions simplifiée CAP 13 et 50% à la charge de madame [K] [E] et les condamne à les payer ;

Accorde à Maître Christelle BEULAIGNE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par la société par actions simplifiée CAP 13 et madame [K] [E] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI