TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e VALENTE D’ANDREA,

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e VALENTE D’ANDREA, M^e CHEULA, M^e BIZOT

■

Charges de copropriété

N° RG 23/03477 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4A

N° MINUTE :

Assignation du :

13 février 2023

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat de copropritaires de l’immeuble [Adresse 1] – [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société GRIFFATON ET MONTREUIL, SASU,elle-même représentée par son représentant légal régulièrement domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Jean-Michel CHEULA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0699

Madame [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Maguy BIZOT, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0941

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/03477 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [G] et M. [A] [N] sont propriétaires du bâtiment C (lot n°1) d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Lors des assemblées générales des 15 novembre 2020 et 9 septembre 2021 a été votée la réalisation de travaux de réfection du parc de stationnement souterrain.

Par un courrier daté du 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [U] [G] et M. [A] [N] de lui payer la somme de 56 946,91 euros au titre des charges de copropriété. Cette mise en demeure a été réitérée par un courrier du 9 septembre 2022.

Par exploits d’huissier signifiés les 10 et 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner Mme [U] [G] et M. [A] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 septembre 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 février 2025, et au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] de la somme de 79 222,73€ au titre des charges courantes, et appels de travaux arrêtés au 14 janvier 2025, sauf à parfaire ;

— Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des copropriétaires par le défaut de paiement des charges ;

— Débouter Monsieur [N] et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum Monsieur [N] et Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens dont distraction au profit de Jacqueline AUSSANT.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, et au visa des articles 3, 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1240 du code civil, Mme [U] [G] demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] de ses demandes de condamnation de Madame [G] au paiement de la somme de 79.222,73 euros, au titre des charges courantes, et des appels de travaux, arrêtée au 14 janvier 2025, et plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Rejeter la demande de condamnation solidaire formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et, en conséquence, fixer les sommes dues par Madame [G] à proportion de ses droits dans l’indivision.

— Enjoindre au Syndicat des copropriétaires de communiquer l’état des charges récupérables et non récupérables afférentes aux biens dont sont propriétaires Monsieur [A] [N] et elle-même, et ce depuis octobre 2015.

— Condamner Monsieur [A] [N] à garantir Madame [U] [G], épouse divorcée de Monsieur [N], de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] ;

A titre encore plus subsidiaire,

— Condamner Monsieur [A] [N] au paiement de la moitié des charges non récupérables et à 499,89/527,93° des charges récupérables dues jusqu’au 4 octobre 2024 et à la totalité de celles-ci depuis cette date.

Dans tous les cas,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Madame [U] [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] à payer à Madame [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BIZOT.

— Condamner Monsieur [A] [N] au paiement à Madame [G] de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Rejeter les demandes d’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Débouter plus généralement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] et Monsieur [A] [N] de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2024, et au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [A] [N] demande au tribunal de :

— Rejeter, au visa des dispositions du règlement de copropriété, les demandes infondées du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1], de condamner Monsieur [N] et Madame [G] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 71 318,74 euros au titre des charges courantes, et appels de travaux arrêtés au 7 novembre 2024 ;

SUBSIDIAIREMENT

— Rejeter les demandes de Madame [G] en ce qu’elle conclut de condamner Monsieur [N] à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] et à le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] à régler à Monsieur [N] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de cette procédure abusive ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] à payer à Monsieur [N] la somme la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cheula ;

— A titre subsidiaire, condamner Madame [G] au paiement à Monsieur [N] de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [U] [G] et M. [A] [N] sont propriétaires du bâtiment C (lot n°1) de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2020, 20 mai 2021, 9 septembre 2021, 8 juin 2022, 18 janvier 2023, 29 mars 2023 et 29 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un tableau récapitulatif des charges courantes dues au 1er octobre 2024, hors appels de fonds travaux ;

— un décompte de créance actualisé au 14 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [U] [G] et M. [A] [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 78 806,73 euros [79 222,73 – (48 + 28 + 340)].

Les défendeurs soulèvent chacun plusieurs moyens pour s’opposer à la demande adverse.

* En premier lieu, M. [A] [N] critique les conclusions de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, et soutient que trois autres rapports démontreraient plus précisément les causes et origines des désordres affectant le parking souterrain. Il affirme également que les copropriétaires utilisateurs du parking ont manqué à leur devoir d’entretien de surveillance et de contrôle de la dalle, laquelle présenterait en outre un défaut de construction.

Il doit toutefois être rappelé que les décisions d’assemblée générale sont exécutoires dès leur prononcé, et ce tant qu’elles n’ont pas été annulées judiciairement. Les arguments soulevés par le défendeur et exposés ci-dessus concernent les décisions relatives aux travaux elles-mêmes ; or, celles-ci ne peuvent désormais plus être remises en cause, faute d’avoir été contestées en justice en temps utile.

Il ne peut donc être pris moyen d’un désaccord avec les décisions adoptées, tant dans leur principe que dans les modalités de leur mise en œuvre, pour se soustraire au paiement des appels de fonds travaux.

* Mme [U] [G] consacre quant à elle d’abondants développements relatifs aux procédures judiciaires l’ayant opposée à son ex-mari (divorce et demande en paiement de provision au titre des bénéfices réalisés par l’indivision).

Ces moyens et arguments ne sont cependant pas susceptibles de présenter un quelconque lien avec le présent litige.

* Les défendeurs soutiennent également que le syndicat des copropriétaires ne verserait pas aux débats l’ensemble des pièces nécessaires pour établir le montant de sa créance de charges de copropriété. Mme [U] [G] estime qu’il est « impossible de vérifier si la somme réclamée est juste », et demande à la juridiction d'« enjoindre au syndicat des copropriétaires de communiquer l’état des charges récupérables et non récupérables afférentes aux biens dont sont propriétaires Monsieur [A] [N] et elle-même, et ce depuis octobre 2015 ».

Toutefois, l’examen des pièces versées aux débats révèle que le syndicat des copropriétaires a produit l’ensemble des justificatifs nécessaires pour déterminer de manière certaine le montant de la créance de charges. Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire l’état des charges récupérables et non récupérables afférents au lot dont ils sont propriétaires, et ce d’autant plus concernant des périodes à propos desquelles aucune demande en paiement n’est formée (octobre 2015 à novembre 2021, date à laquelle le compte des défendeurs n’était débiteur que de la somme de 70 euros).

M. [A] [N] conteste également l’exigibilité de deux appels de fonds de 3 020,26 euros émis en juillet et octobre 2024 et intitulés « solidarité M. [N] », en soutenant qu’il ne serait pas démontré à quoi ceux-ci correspondraient.

Ceci est toutefois manifestement inexact, la cause de ces appels de fonds apparaissant clairement à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2024 (page n°24, résolution n°23 : « Appel d’une avance destinée à couvrir le besoin en trésorerie dû aux dettes liées au contentieux de M. et Mme [N] » ; « l’assemblée générale décide de financer le montant global au moyen d’appels de provisions ainsi définis : 50% au 1er juillet 2024 ; 50% au 1er octobre 2024 »).

* Par ailleurs, Mme [U] [G] et M. [A] [N] contestent tous deux être redevables de sommes au titre des travaux votés par l’assemblée générale, estimant que le parking ne constitue pas une partie commune de l’immeuble mais des parties privatives appartenant aux copropriétaires des bâtiments A et B – lesquels en auraient d’ailleurs seuls l’usage.

Il est tout d’abord rappelé que si un copropriétaire ne peut, à l’occasion d’une instance portant sur des demandes en paiement de charges de copropriété, solliciter par voie d’exception l’annulation des décisions d’assemblée générale entraînant les appels de fonds, il dispose néanmoins de la possibilité de contester son compte individuel, c’est-à-dire l’imputation qui lui est faite des dépenses globales de la copropriété.

Alors qu’il est constant que deux « tranches » de travaux concernant le parking ont été votées (réfection de la dalle du sous-sol, et remplacement des réseaux d’assainissement), il apparaît que la copropriété ne réclame pas le paiement de sommes à ce premier titre.

En revanche, il convient de déterminer si le règlement de copropriété fait obligation à Mme [U] [G] et M. [A] [N] de participer aux frais de travaux de remplacement des réseaux d’assainissement.

Le lot n°1 dont les défendeurs sont propriétaires est ainsi défini : « un ensemble de locaux formé par la réunion de la presque totalité du rez-de-chaussée du bâtiment B et de la totalité du bâtiment annexe avec entrée principale du côté de la [Adresse 5] et de deux sorties de secours dans [Adresse 6]. Droit à l’usage exclusif d’une bande de terrain donnant accès à la [Adresse 5] ».

L’article 4 du règlement définit les parties communes de la manière suivante : « Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : la totalité du sol et du sous-sol (à l’exclusion des caves et des garages affectés aux parties privatives) y compris celui sur lequel sont construits les bâtiments et celui sur lequel sont établis les cours » ; « les tuyaux de chutes et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées du tout à l’égout et des vide-ordures ».

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/03477 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4A

Les articles 13 et 14 du règlement de copropriété disposent quant à eux que « les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments à l’exclusion du lot n°1 comprenant : […] Les frais de réparations à effectuer aux canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, à ceux d’écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local en dépendant) des bâtiments A et B » ; « les charges définies à l’article 13 seront réparties entre les propriétaires des lots n° 3 à 142 au prorata des quotes-parts de copropriété comprises dans ces lots ».

Enfin, l’article 15 de ce même document stipule que « le propriétaire du lot 1 supportera seul les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire à la superstructure du bâtiment annexe compris dans son lot ainsi que les frais d’entretien de ce bâtiment ».

À l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il apparaît tout d’abord que les emplacements de stationnement se trouvent au sous-sol du bâtiment B, et qu’ils sont affectés à l’usage exclusif des copropriétaires des bâtiments A et B. Il est de même constant qu’aucun des trois bâtiments de l’immeuble ne comporte de partie commune spéciale, mais que l’article 13 du règlement de copropriété prévoit des charges spéciales supportées par les copropriétaires des bâtiments A et B.

Le syndicat des copropriétaires, à qui il incombe de démontrer que le règlement de copropriété ferait obligation aux défendeurs de participer au financement des travaux votés, se prévaut tout d’abord de l’article 15 sus-reproduit et soutient que les propriétaires du lot n°1 doivent supporter seuls les frais de réparation de la « superstructure » du bâtiment annexe.

Ces stipulations ne sont cependant pas susceptibles d’avoir une quelconque incidence sur l’issue du présent litige, dans la mesure où les réseaux enterrés, par définition, ne concernent aucunement la superstructure du bâtiment. Cette dernière notion désigne en effet l’ensemble des éléments constructifs situés au-dessus de la fondation et constituant l’ouvrage (murs, poutres, toiture notamment), tandis que l’infrastructure désigne la partie sous terre supportant la superstructure (fondations, réseaux enterrés).

En outre, il apparaît qu’en application des articles 4 et 13 du règlement de copropriété, les canalisations litigieuses ne peuvent être considérées comme des parties communes.

En effet, si le règlement de copropriété classe certes parmi les parties communes de l’immeuble « les tuyaux de chutes et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées du tout à l’égout et des vide-ordures » et le sous-sol, il précise toutefois que les garages sont affectés aux parties privatives, et surtout que « les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments à l’exclusion du lot n°1 » tels que « les frais de réparations à effectuer aux canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, à ceux d’écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local en dépendant) des bâtiments A et B […] seront réparties entre les propriétaires des lots n° 3 à 142 au prorata des quotes-parts de copropriété comprises dans ces lots ».

Il résulte de ces dispositions que les canalisations enterrées dans le dallage du sous-sol du bâtiment B, dans la zone des garages, constituent donc des parties privatives de l’immeuble appartenant aux seuls copropriétaires des bâtiments A et B.

Alors que le syndicat des copropriétaires se prévaut du fait qu’avant la construction d’un réseau d’évacuation aérien, il aurait existé une arrivée d’eau dans le réseau enterré en provenance du lot n°1, il doit être relevé que l’éventuelle responsabilité des défendeurs dans la dégradation des réseaux enterrés ne peut faire échec à l’application des termes du règlement de copropriété.

Il convient par conséquent de soustraire du compte individuel de Mme [U] [G] et M. [A] [N] les sommes réclamées au titre des travaux de réfection des réseaux d’assainissement, à savoir :

— deux appels d’un montant de 15 629,43 euros les 1er décembre 2021 et 1er février 2022 ;

— un appel d’un montant de 20 839,24 euros le 1er mars 2022 ;

— un appel d’un montant de 3 823,20 euros le 1er mars 2023.

Mme [U] [G] et M. [A] [N] ne contestant pas être redevables du surplus des charges réclamées, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 38 514,86 euros [78 806,73 – (15 629,43 + 20 839,24 + 3 823,20)] au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 janvier 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

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*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 416 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 21 juillet 2022, ainsi que les frais de relance exposés le 31 août 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais désignés comme « constitution dossier avocat et conclusions » apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles, sur lesquels il sera statué ci-après.

En conséquence, Mme [U] [G] et M. [A] [N] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [U] [G] et M. [A] [N] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [U] [G] et M. [A] [N] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de novembre 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

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Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. Il est à cet égard justifié par le demandeur que la dette de charges des défendeurs représente près d’un tiers du budget annuel de la copropriété, et que cette situation a nécessité le vote d’une avance de trésorerie de 75 506,58 euros lors de l’assemblée générale du 29 mai 2024.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [U] [G] et M. [A] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

A – Sur les demandes formées par Mme [U] [G]

— Envers le syndicat des copropriétaires

À titre reconventionnel, Mme [U] [G] sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle dit avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires, à qui elle reproche d’avoir agi de manière abusive.

Alors qu’elle reconnaît par ailleurs que l’indivision est redevable de sommes au titre d’un arriéré de charges de copropriété, la défenderesse ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires aurait agi de manière abusive à son endroit.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

— Envers M. [A] [N]

Mme [U] [G] forme un appel en garantie à l’encontre de son ex-époux M. [A] [N], et lui reproche d’avoir agi en faute en manquant à son obligation de payer à bonne date les charges de copropriété afférentes au bien indivis.

Il est établi par les pièces produites aux débats que par une ordonnance du 14 octobre 2015, le juge aux affaires familiales a attribué la jouissance du domicile commun et du mobilier du ménage à M. [A] [N] et la jouissance du local professionnel situé à l’intérieur à Mme [U] [G], et ce à titre onéreux ; que ce juge a en outre attribué la gestion du patrimoine indivis à M. [A] [N], « sous réserve des droits de chacun lors de la liquidation du régime matrimonial ».

Décision du 29 janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/03477 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZA4A

Le paiement des charges de copropriété constituant un acte de gestion du bien indivis, cette attribution de la gestion emporte obligation pour M. [A] [N] de payer ces sommes à bonne date.

Le fait d’avoir manifestement manqué à cette obligation relative à la gestion du bien indivis constitue une faute à l’égard de Mme [U] [G], qui n’était pas tenue de s’assurer du paiement effectif des charges de copropriété.

En conséquence, il conviendra de condamner M. [A] [N] à garantir Mme [U] [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

B – Sur les demandes formées par M. [A] [N]

À titre reconventionnel, M. [A] [N] sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires, à qui il reproche d’avoir agi de manière abusive.

Alors qu’il reconnaît par ailleurs être redevable de sommes au titre d’un arriéré de charges de copropriété, le défendeur ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires aurait agi de manière abusive à son endroit.

Il sera par conséquent débouté de sa demande reconventionnelle.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1310 et suivants du code civil disposent notamment que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. La solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

Mme [U] [G] demande au tribunal de ne pas la condamner solidairement avec son ex-époux M. [A] [N], mais uniquement à proportion de ses droits dans l’indivision.

Il est constant qu’en l’absence de clause dite de « solidarité » entre indivisaires au règlement de copropriété, et en présence d’une indivision post-communautaire, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter que la condamnation de ceux-ci à proportion de leurs droits dans l’indivision.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble ne comprend pas de clause de solidarité. Mme [U] [G] et M. [A] [N] restent par conséquent obligés à l’égard du syndicat des copropriétaires jusqu’à la liquidation du régime matrimonial et au partage, mais sans solidarité, chacun étant tenu à proportion de ses droits dans l’indivision.

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du prononcé de la décision.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [G] et M. [A] [N], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [U] [G] et M. [A] [N] sera en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [U] [G] et M. [A] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de :

—  38 514,86 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 14 janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

—  76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

—  2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit que Mme [U] [G] et M. [A] [N] sont chacun tenus à cette dette à proportion de leurs droits dans l’indivision ;

Condamne M. [A] [N] à garantir Mme [U] [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Déboute Mme [U] [G] et M. [A] [N] de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne Mme [U] [G] et M. [A] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Jacqueline Aussant à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 29 janvier 2026.

La greffière Le président