TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00190 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D5NQ

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [Z] [N]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [E] [O], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [N]

né le 21 mai 1963 à VILLEDIEU LES POELES (MANCHE)

demeurant 3 allée Auguste Renoir – 50200 COUTANCES

comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [M] [R]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2007, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a donné à bail à Monsieur [Z] [N] et à Madame [F] [N] née [P] un local à usage d’habitation situé 3 allée Auguste Renoir à COUTANCES (50200), moyennant un loyer mensuel révisable de 625, 76 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Il est constant que Madame [F] [N] née [P] a quitté le logement le 1er juillet 2018 et que plusieurs défauts de paiement ont nécessité la mise en place, amiablement entre les parties d’un échéancier à compter du 11 octobre 2024.

Se plaignant de ce que ledit échéancier n’était pas respecté par le locataire, par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait signifier à Monsieur [Z] [N], un commandement de payer la somme de 2143, 09 euros en principal à la date dudit commandement correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2025 à étude, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait assigner Monsieur [Z] [N], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [Z] [N] occupant sans droit ni titre des locaux,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner Monsieur [Z] [N] à lui verser la somme de 2 143, 09 euros représentant les loyers impayés à la date du 15 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,

— condamner Monsieur [Z] [N] à lui verser, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner Monsieur [Z] [N] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE, représenté parson conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3 439, 53 euros arrêtée à la date du 23 septembre 2025. Le bailleur indique que les retards de paiement sont récurents depuis octobre 2024, que l’échelonnement n’a pas pu être tenu par le locataire malgré des versements de 50 euros auprès du commissaire de justice en charge. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire.

A cette audience, Monsieur [Z] [N], comparant en personne, sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il déclare être à la recherche d’un emploi, vouloir changer de logement, le bien litigieux étant trop grand et trop onéreux. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement avec l’assistante sociale du CMS où il bénéficie d’un suivi. Il reconnaît que l’échéancier mis en place avec son bailleur n’est pas adapté à ses ressources alors que son épouse verse une partie des sommes dues au bailleur sans résider dans les lieux. Il exprime son importante précarité et regrette de devoir se présenter au Tribunal dans ses conditions.

Le diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture à l’audience, indique que Monsieur [Z] [N] perçoit prestations sociales pour un montant de 820 euros mensuels alors qu’il doit faire face à des charges de 883, 97 euros impliquant un reste à vivre largement négatif. Le travailleur social précise que l’échéancier mis en place avec le bailleur met en difficulté le locataire alors qu’une demande de logement social est en cours pour un bien plus petit à moindre coût. Il est précisé que Monsieur [Z] [N] est âgé de 62 ans, qu’il est à la recherche d’un emploi mais éprouve d’importantes difficultés pour équilibrer son budget. Le travailleur social indique que le locataire a à coeur de régulariser la situation et entend constituer une demande de traitement de sa situation de surendettement et de présenter une demande de logement social plus adaptée à sa situation outre la mise en place d’une mesure ASI pour stabiliser sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait délivrer à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 143, 09 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Monsieur [Z] [N] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois tel qu’indiquée au commandement de payer, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, si Monsieur [Z] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement, le défendeur ne conteste pas l’impayé de loyers et ne peut être regardé comme étant en situation de régler sa dette même échelonnée, compte tenu de la grande précarité de sa situation, âgé de 62 ans et au chômage éprouvant des difficultés de gestion compte tenu d’un reste à vivre largement négatif attesté dans le diagnostic social apporté aux débats.

Il y a lieu de relever que le locataire évoque le souhait de changer de logement afin d’en réduire la taille comme le coût. Il démontre qu’il a conscience de ne pouvoir faire face à ses engagements même après avoir conclu un échéancier avec son bailleur sans parvenir à le respecter.

Le diagnostic social et financier confirmant ces éléments permet d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, en ce que Monsieur [Z] [N] apparait engagé dans un suivi social, le dépôt d’un dossier de surendettement étant envisagé, de même qu’une demande pour bénéficier de l’ASI et une demande de logement social.

Ainsi, malgré la bonne volonté manifestée par Monsieur [Z] [N], il n’a pas repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience et ne peut, compte tenu de ses ressources et ses charges comme de situation personnelle, être regardé comme étant en situation de régler sa dette.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [Z] [N] sera ordonnée.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 29 mars 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner Monsieur [Z] [N] au paiement desdites sommes.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA HLM COUTANCES GRANVILLE justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 3 439, 53 euros arrêtée au jour de l’audience.

Le locataire ne conteste ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 3 439, 53 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM COUTANCES GRANVILLEles sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Par suite, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 octobre 2007 entre Monsieur [Z] [N] et la SA HLM COUTANCES GRANVILLE portant sur un local à usage d’habitation sis 3 allée Auguste Renoir à COUTANCES (50200), à la date du 29 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 29 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 3 439, 53 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 23 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA HLM COUTANCES GRANVILLE de ses autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION