TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04538

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSXF

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

S.A.S. PHH1

C/

[O] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e Serge D’HERS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Serge D’HERS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 juin 2021, la SCPI DOMIVALOR 4 a donné à bail à Madame [O] [D] un logement à usage d’habitation n°A234 et un emplacement de stationnement n° 85, situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 712 euros pour le logement et 47 euros pour l’emplacement de stationnement et une provision sur charges mensuelle de 118 euros.

La SAS PHH1 est devenue propriétaire des biens loués à Madame [O] [D] selon acte de vente du 28 septembre 2023, entrant en jouissance à compter de cette date.

Le 28 février 2024, la SAS PHH1 a fait signifier à Madame [O] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SAS PHH1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 08 juillet 2024, la SAS PHH1 a ensuite fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier, de la force publique et d’un maître-chien,

— l’obligation de quitter les lieux sous astreinte journalière de 30 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

— la séquestration des meubles à ses frais, risques et périls et l’autorisation de mettre en vente ses meubles ou de les déclarer abandonnés, en application des articles L.433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— l’autorisation de conserver le dépôt de garantie de 759 euros,

— sa condamnation au paiement :

— de la somme de 10.547,97 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts capitalisés à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge de 922,86 euros, avec indexation annuelle sur l’IRL à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, de la résiliation jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 juillet 2024.

A l’audience du 26 novembre 2024, le juge a déclaré la citation caduque, en l’absence du demandeurs et du défendeur.

Par courrier du 28 novembre 2024, le conseil des demandeurs a sollicité un rapport de la caducité, expliquant n’avoir pas reçu à temps le dossier envoyé par son correspondant.

Par ordonnance du 09 décembre 2024, le juge a rapporté la caducité et a renvoyé le dossier à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la SAS PHH1, représentée par la SELARL CAUSIDICOR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 17.046,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 08 juillet 2024, Madame [O] [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SAS PHH1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 7.773,09 euros.

Premièrement, il apparaît que cette somme comprend un arriéré de 3.158,29 euros, constitué à la date du 28 septembre 2023, et sur lequel la SAS PHH1 ne justifie d’aucun droit, dans la mesure où elle n’a eu la jouissance des lieux et le droit de percevoir les loyers qu’à compter du 28 septembre 2023 et où il n’est pas justifié d’une convention entre l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire quant à la cession de cet arriéré locatif. Il convient donc de déduire cette somme et de vérifier si Madame [O] [D] a réglé la somme de 4.614,80 euros, due à la SAS PHH1.

Deuxièmement, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [O] [D] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 avril 2024 et Madame [O] [D] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la réception d’un commandement de quitter les lieux. La demande d’astreinte de la SAS PHH1, insuffisamment justifiée tant dans son principe que dans son montant, sera rejetée.

L’expulsion de Madame [O] [D] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

S’agissant des meubles, il n’y a lieu à statuer sur leur sort, à ce stade hypothétique et déjà réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’une décision du juge ne soit nécessaire.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SAS PHH1 produit un décompte du 01 avril 2025 démontrant que Madame [O] [D] reste devoir la somme de 13.888,09 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction de l’arriéré de 3.158,29 euros dû à l’ancien propriétaire.

Madame [O] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 13.888,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 4.614,80 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Il n’y a lieu de prononcer la capitalisation des intérêts.

Madame [O] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 29 avril 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 922,86 euros, avec indexation selon les modalités fixées dans le bail.

Il n’y a lieu à ce stade à autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, qui ne pourra être conservé que si Madame [O] [D] reste redevable d’un arriéré locatif à sa sortie des lieux, en application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS PHH1, Madame [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juin 2021 entre la SAS PHH1 et Madame [O] [D] concernant un logement à usage d’habitation n°A234 et un emplacement de stationnement n° 85, situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE la SAS PHH1 de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS PHH1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et leur vente éventuelle ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à verser à la SAS PHH1 la somme de 13.888,09 euros (décompte arrêté au 01 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 4.614,80 euros et du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS PHH1 de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à la SAS PHH1 une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges de 922,96 euros, avec indexation annuelle calculée tels que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

DEBOUTE la SAS PHH1 de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [O] [D] à verser à la SAS PHH1 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,