RÉFÉRÉ

Min N° 25/00215

N° RG 25/00110 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3AY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 05 Août 2025,

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous,Madame Magalie CART, Juge, assistée de Madame Véronique SABBEN à l’audience, et de Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition, est venue en référé la cause suivante le 24 Juin 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée Maître Nathalie FEUGNET, avocate au barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [Z] [N]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : Maître Nathalie FEUGNET

— copie certifiée conforme remise à : Madame [S] [Z] [N]

/

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 3 juillet 2024, avec prise d’effet au 8 juillet 2024, la SA d'[Adresse 7], devenue la société Logement Français par fusion absorption par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018 avec changement de dénomination sociale en SA 1001 VIES HABITAT par procès-verbal de la même date, a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [Z] [N] sur des locaux situés [Adresse 2]) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 385,36 euros et 27,58 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [S] [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Madame [S] [Z] [N] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.865,68 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.096,40 euros arrêtée au 3 mars 2025, précisant être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire du fait de l’augmentation de la dette locative.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Madame [S] [Z] [N] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025, date à laquelle le tribunal a ordonné une réouverture des débats avec nouvelles convocations des parties pour observations du bailleur sur la demande d’expulsion pour défaut d’assurance non soutenue oralement mais visée dans le commandement ainsi que dans l’assignation, sans que le tribunal ne sache si cette demande a été régularisée par la locataire avant les débats ; en outre, pour observation du bailleur sur l’acquisition de la clause résolutoire, la clause du bail limitant les cas de délivrance d’un commandement de payer à une signification à personne ou à domicile, alors que les commandements ont été signifiés à étude.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.154,67 euros arrêtée au 12 juin 2025, précisant être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire du fait du règlement partiel du loyer courant. Elle a justifié de la signification de conclusions à la locataire par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2025. Elle se désiste de sa demande d’expulsion pour défaut d’assurance du fait de la régularisation par remise de la quittance d’assurance.

Madame [S] [Z] [N] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 140 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

Par note en délibéré reçu par courriel au greffe en date du 1er juillet 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil de la bailleresse a fourni un décompte actualisé de la dette locative d’un montant de 5.865,12 euros arrêtée au 30 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse), confirmant un paiement de 100 euros par la locataire pour compléter le règlement total du dernier loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes devenues sans objets.

Il convient de relever, à titre liminaire, que la SA 1001 VIES HABITAT ne maintient pas sa demande relative à l’expulsion de la locataire pour défaut d’assurance, laquelle a été régularisée par cette dernière.

Il y donc lieu de constater le caractère sans objet de cette demande.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [S] [Z] [N] reste lui devoir, frais déduits (324,36 euros de frais de procédure et 83.82 euros de frais de pénalité de pour enquêtes ressources), la somme de 5.540,76 euros à la date du 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [S] [Z] [N] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 5.540,76 euros à la date du 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 juillet 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.386,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement à l’audience du fait d’un règlement partiel du dernier loyer courant et maintient de l’ensemble de ses demandes dans le cadre de sa note en délibéré malgré la confirmation du virement complémentaire effectué par la locataire d’un montant de 100 euros en sus du loyer de juin 2025.

A l’audience, Madame [S] [Z] [N] sollicite le bénéfice de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [S] [Z] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

La clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;Madame [S] [Z] [N] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande de la SA 1001 VIES HABITAT relative à l’expulsion pour défaut d’assurance est devenue sans objet ;

DECLARONS recevable l’action de la SA 1001 VIES HABITAT pour le surplus des demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2024 entre la SA d'[Adresse 7], devenue la société Logement Français par fusion absorption par procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018 avec changement de dénomination sociale en SA 1001 VIES HABITAT par procès-verbal de la même date, d’une part, et Madame [S] [Z] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Localité 8] sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [Z] [N] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 5.456,94 euros à la date du 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [S] [Z] [N] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 140 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

La clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 11 novembre 2024 ;

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

La bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [Z] [N], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [S] [Z] [N] sera condamnée à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTONS la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [Z] [N] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge