TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02585 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TD2X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. [Adresse 9]

C/

[O] [J]

[V] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à S.A. HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [G] [S] muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [O] [J], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [V] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er août 2017, la S.A. HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] un appartement à usage d’habitation n°48, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 464,88 euros et une provision sur charges mensuelle de 196,11 euros.

Le 12 avril 2024, la S.A. [Adresse 9] a fait signifier à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.A. HLM DES CHALETS a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la S.A. [Adresse 9] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 27 mai 2024, leur expulsion, de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation au paiement :

— de la somme de 2.585,53 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— des loyers et charges impayés du jour de commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er juillet 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la S.A. HLM DES CHALETS, représentée par Madame [G] [S], a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.308,40 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à étude le 28 juin 2024, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. [Adresse 9] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 février 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er août 2017 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 1.898,10 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne « deux ou trois mois selon le cas » et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 775,05 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2024.

Malgré des paiements ponctuels, en l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire que le juge ne peut plus accorder d’office, la résiliation est intervenue le 13 juin 2024 et Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. HLM DES CHALETS produit un décompte du 08 novembre 2024 démontrant que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] restent devoir la somme de 3.308,40 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.308,40 euros.

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 juin 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. [Adresse 9], Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2017 entre la S.A. HLM DES CHALETS d’une part et Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] à verser à S.A. HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 3.308,40 euros (décompte arrêté au 08 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] à payer à la S.A. [Adresse 9] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] à verser à S.A. HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] et Madame [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,