N° RG 25/04312 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UK5I

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/04312 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UK5I

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL STÉPHANIE MACÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL IDEA SYNDIC CENTURY 21, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [W] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [Y] [E] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 Octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] sont propriétaires des lots n° 8 et 73 situés dans la résidence [Adresse 4] à [Localité 8], soumise au regime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IDEA SYNDIC CENTURY 21, a assigné Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 21 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IDEA SYNDIC CENTURY 21, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18-1A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

constater la déchéance du terme des provisions dues en vertu des budgets prévisionnels 2025 et 2026 votés par les assemblées générales des 26 juin 2024 et 22 mai 2025, non encore appelées à la date des présentes ;condamner Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société CENTURY 21 IDEA syndic, de la somme de 1.839,33 euros à ce titre ;condamner Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic la société CENTURY 21 IDEA syndic, la somme de 7.562,97 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2025 ; condamner Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société CENTURY 21 IDEA syndic, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance.

De leur côté, Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M], régulièrement assignés à l’étude de commissaire de justice, sont présents lors de l’audience.

Ils indiquent avoir rencontré des difficultés financières et être en mesure de régler 500 euros par mois en sus des charges courantes.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires demande la déchéance du terme dans l’hypothèse où des délais seraient donnés.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] sont propriétaires des lots n° 8 et 73 situés dans la résidence [Adresse 5] ([Adresse 1]). A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 22 juillet 2025 (appels de fonds du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] restent redevables de la somme de 7.562,97 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] sont donc redevables de la somme de 7.562,97 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 22 juillet 2025 (appels de fonds du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Concernant la demande de condamnation solidaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le réglement de copropriété et ne justifie pas de la situation matrimoniale des défendeurs.

Dès lors, la solidarité ne se présumant pas, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a mis les parties défenderesses en demeure de payer la somme de 17.288,89 euros et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Toutefois, il convient de constater que cette mise en demeure ne fournit pas le détail de la somme réclamée, si bien que la demande au titre des charges non échues apparaît irrecevable.

Il convient donc de débouter de syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M], dont la bonne foi est présumée, invoquent des faits dont ils ne sont pas responsables qui conduisent à leur octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de les autoriser à s’acquitter de la dette en15 mensualités de 500 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] seront tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IDEA SYNDIC CENTURY 21.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IDEA SYNDIC CENTURY 21, la somme de 7.562,97 euros (SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE DEUX EUROS et QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 22 juillet 2025 (appels de fonds du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 15 mensualités de 500 euros et une 16e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DIT qu’en cas de nouvelle défaillance des copropriétaires dans le respect de leurs obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IDEA SYNDIC CENTURY 21 une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [Y] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,