TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03317 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23VD

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

Société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), Société Civile Immobilière

Représentée par son gérant, la société CDC HABITAT

(Anciennement SNI), SA d’HLM

C/

Monsieur [M] [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), Société Civile Immobilière

Représentée par son gérant, la société CDC HABITAT

(Anciennement SNI), SA d’HLM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Judith CHAPULUT

Monsieur [M] [S]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 8 août 2018, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a donné à bail à Monsieur [M] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 10]

[Adresse 12], pour un loyer mensuel de 731,41 € outre provision sur charges. Le même jour, les parties ont conclu un bail de location portant sur un emplacement de stationnement n°56 situé à la même adresse.

Des troubles de voisinage ayant été relevés, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a fait assigner Monsieur [M] [S] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 24 février 2025 aux fins, au bénéfice de l’exécution provisoire :

de prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquements graves du locataire à ses obligations ;subsidiairement, de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;très subsidiairement, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut du paiement du loyer et des charges ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] ;

de condamner Monsieur [M] [S] au paiement des sommes suivantes :3 752,37 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des procèsverbaux de constat.Le 27 février 2025, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2025.

À cette audience, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 avril 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 4 292,86 € (échéance du mois de mars 2025 incluse). Au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la bailleresse expose que Monsieur [M] [S] ne jouit pas paisiblement des lieux loués, notamment en se livrant à des activités illicites dans le logement (trafic de stupéfiants), ce qui a été constaté par un commissaire de justice ainsi que les forces de l’ordre, en injuriant et agressant le personnel de l’immeuble et en dégradant le bien. En outre, elle indique qu’il ne s’acquitte plus du paiement de ses loyers et charges.

Monsieur [M] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable à l’emplacement de stationnement

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, l’emplacement de stationnement loué a été donné à bail le même jour que le bien à usage d’habitation, entre les mêmes parties. Ils sont situés à la même adresse. Il est expressément précisé qu’en cas de résiliation du bail du logement, le bail portant sur le parking sera également résilié.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivrée le 24 février 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 5 du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des dispositions de l’article 1er II. 2° de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu’à preuve contraire.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’assignation ayant été notifiée le 27 février 2025 au représentant de l’État dans le département, la demande de la SCI Fonds de Logement Intermédiaire est recevable.

En l’espèce, il doit être relevé que :

Monsieur [M] [S] a détenu des produits stupéfiants (cannabis, cocaïne, héroïne…) dans l’appartement loué, dans des quantités dépassant la consommation personnelle et accompagnés de matériel servant à la vente (balance, sacs) (procès-verbal de constat en date du 16 janvier 2025) ;Monsieur [M] [S] a fait poser devant sa porte une boîte à clé et une caméra contrairement au règlement de l’immeuble, et les y a maintenu a minima depuis le 5 juin 2023 malgré les demandes de retrait de la bailleresse (ce qui résulte de l’ensemble des procès-verbaux produits, réalisés par commissaires de justice entre le 5 juin 2023 et le 16 janvier 2025) ;Des dégradations ont été commises dans l’immeuble par Monsieur [M] [S] : porte fracturée, baie séparative déposée, comme cela ressort des plaintes déposées par le personnel de l’immeuble, des photographies prises par celui-ci, et du témoignage de voisins notamment auprès du commissaire de justice lors du constat en date du 16 janvier 2025 ;Monsieur [M] [S] est en situation d’impayé de loyers depuis le mois de février 2024, avec un accroissement constant de la dette depuis le mois de septembre 2024.Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [M] [S] et de tous occupants de son chef des lieux (logement ainsi qu’emplacement de stationnement accessoire n°56), au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SCI Fonds de Logement Intermédiaire sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de

Monsieur [M] [S].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI Fonds de Logement Intermédiaire, arrêté à la date du 9 avril 2025, que la dette locative s’élève à la somme 4 292, 86 € (échéance du mois de mars 2025 incluse), dont il convient de déduire les frais de poursuite d’un montant de 332,19 €.

Monsieur [M] [S], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant des sommes réclamées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI Fonds de Logement Intermédiaire est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.

Monsieur [M] [S] sera donc condamné à verser à la SCI Fonds de Logement

Intermédiaire la somme de 3 960, 67 € au titre de l’arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 4 octobre 2024 sur la somme de 2 883, 94 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, Monsieur [M] [S] sera condamné au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois d’avril 2025 et jusqu’à la résiliation du bail.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [M] [S] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Monsieur [M] [S] sera donc condamné à payer à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et des procès-verbaux de constat en date des 5 juin 2023, 17 janvier 2024, 23 juillet 2024, 16 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] sera condamné à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 août 2018 entre la SCI Fonds de Logement

Intermédiaire et Monsieur [M] [S] relatif aux locaux situés sis [Adresse 11] et l’emplacement de stationnement accessoire n°56 à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 11] et en emplacement de stationnement accessoire n°56 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [S] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SCI Fonds de Logement Intermédiaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 3 960, 67 € au titre de l’arrêté locatif arrêté au 9 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 4 octobre 2024 sur la somme de 2 883, 94 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois d’avril 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et des procès-verbaux de constat en date des 5 juin 2023, 17 janvier 2024, 23 juillet 2024, 16 janvier 2025 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge