TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01870 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ULX

Minute : 25/00774

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [K], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [G] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 juillet 2017, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [G] [Y] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 333,52 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à Mme [G] [Y], par exploit de commissaire de justice du 15 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 068,69 € et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 juillet 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [G] [Y] à payer :

la somme provisionnelle de 5 742,01 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 21 juillet 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [G] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [G] [Y], comparante, ne formule aucune prétention mais actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire est sans emploi et sans ressource, qu’elle a d’autres dettes.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 juillet 2017 que Mme [G] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 333,52 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 595,32 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [Y] restait devoir la somme de 5 742,01 € euros à la date du 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 247,01 € (frais de dossier et de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 495,00 €, arrêtée au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 495,00 €, arrêtée au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 21 juillet 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 068,69 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de Mme [G] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [G] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 21 juillet 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 décembre 2025, terme de novembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 décembre 2024, 00 heure, au 30 novembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 octobre 2024 et de l’assignation en date du 1 juillet 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2017 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [G] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [Y] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 5 495,00 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [G] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1 décembre 2025, terme de novembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION