TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00630 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZ6V

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[N] [M]

C/

[P] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [M], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [T], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [M] a donné à bail à Monsieur [P] [T] un appartement à usage d’habitation (n°14, bâtiment A) et un emplacement de parking (n°79), situés [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 10], par contrat signé électroniquement prenant effet au 29 janvier 2024, moyennant un loyer initial de 482 euros et une provision pour charges de 55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [M] a fait délivrer à Monsieur [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.602,39 euros.

Monsieur [N] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 30 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 21 février 2025 et, en conséquence

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par Monsieur [P] [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [P] [T] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 1.982,55 euros, mensualité de janvier 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 21 janvier 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [N] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.063,80 euros, selon décompte en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril incluse et a précisé que le locataire avait repris le paiement du loyer et des charges en avril.

Monsieur [P] [T] a comparu en personne, a reconnu la dette et a indiqué souhaité rester dans les lieux et a donc sollicité la suspension des effets de la clause réolutoire.

Il a sollicité un délai de trois mois pour apurer la dette et précisé être agent de ménage et pecevoir à ce titre un salaire de 1.600 euros par mois.

Il a ajouté avoir trois enfants vivant à Mayotte, vivre avec sa nièce et son conjoint et être célibataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [P] [T] le 20 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.602,39 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [M] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 1.762,54 euros en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, et frais de commissaire de justice déduits (301,26 euros).

Monsieur [P] [T] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.762,54 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant soit celui d’avril 2025 a été réglé par Monsieur [P] [T] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [P] [T] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [P] [T] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [M], Monsieur [P] [T] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 29 janvier 2024 entre Monsieur [N] [M] d’une part et Monsieur [P] [T] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°14, bâtiment A) et un emplacement de parking (n°79), situés [Adresse 4], [Adresse 3] à [Localité 10], sont réunies à la date du 02 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à Monsieur [N] [M] à titre provisionnel la somme de 1.762,54 euros, selon décompte en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [P] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 587 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [N] [M] ;

* que Monsieur [P] [T] soit condamné à verser à Monsieur [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] à verser à Monsieur [N] [M] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [M] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente