TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01014 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6GJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[P] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Août 2025

à Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 07 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [V], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 mai 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [P] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 601,76€ provision sur charges comprise.

Le 13 octobre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [P] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 5935,60€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 19 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, révisable comme le contrat, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5225,32€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Elle s’oppose aux délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire du fait que les paiements sont irréguliers et qu’un échéancier de paiement avait été mis en place en juin 2024 mais non respecté.

Monsieur [P] [V], comparant, reconnait la dette, demande à rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement à hauteur de 250€ par mois. Il mentionne avoir arrêté volontairement le paiement des loyers car il estimait que le logement était insalubre et que la poignée de la fenêtre était cassée. Il précise travailler en CDI et percevoir environ 2000€.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 15) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1805,28€ a été signifié le 13 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme à hauteur de 601,76€. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

LA SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 6 juin 2025 démontrant que Monsieur [P] [V] reste devoir la somme de 5225,32€, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [P] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît à l’audience.

Monsieur [V] fait cependant état de l’insalubrité du logement et fait ainsi valoir qu’il n’a pas réglé ses loyers en raison de l’état d’indécence du logement et de son insalubrité.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Il est admis que l’inexécution qui est dénoncée doit être suffisamment grave pour suspendre le paiement des loyers à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

De plus, cette exception d’inexécution ne peut valoir que sur les loyers et charges proprement dits échus jusqu’au 14 décembre 2023 et non sur les indemnités d’occupation échues et à échoir nés postérieurement au 14 décembre 2023. En effet, Monsieur [V] ne peut se prévaloir d’un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance à partir du moment où il occupe les lieux sans aucun droit ni titre du fait de la résiliation de plein droit du bail à effet au 14 décembre 2023.

En tout état de cause, Monsieur [V] ne démontre ni une impossibilité de vivre dans son logement, ni même l’existence de désordres dans son logement de sorte que sa décision de suspendre, en tout ou partie, le paiement de ses échéances n’était pas justifiée.

Le moyen tiré de l’indécence du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à l’obligation pour Monsieur [V] de régler ses loyers et charges aux termes convenus.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5225,32€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources stables de Monsieur [P] [V], des paiements supplémentaires réalisés ces derniers mois (paiement de 1060€ en mars 2025 pour un loyer de 637,43€, de 1400€ en avril 2025 et de 800€ en juin 2025) et des propositions d’apurement de la dette à l’audience, il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande du locataire et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [P] [V] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [V] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, aucun motif ne justifiera à défaut de départ volontaire de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaitra nécessaire à Monsieur [P] [V] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [P] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part et Monsieur [P] [V] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [V] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 5225,32 € (décompte arrêté au 6 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [P] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 250 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [P] [V] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [V] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Vice-Présidente