TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03817

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMPU

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur Madame [R] [W]

C/

[S] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Madame [R] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [T]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maîre Yvan de COURREGES, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 avril 2022, Madame [R] [W], a donné à bail à Madame [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec jardin et parking n°11, moyennant un loyer mensuel d’un montant de 670€ outre 60€ de provision sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [S] [T] par acte du 14 avril 2022, selon le dispositif Visale, pour le paiement des loyers et des charges, par convention avec le bailleur, qui prévoit dans son article 8 relatif à l’engagement des parties, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur qui lui permettra « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En raison d’impayés de loyers, Madame [R] [W] a sollicité leur paiement auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES qui s’est exécutée.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se trouvant subrogée dans les droits des bailleurs, a adressé à Madame [S] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant en principal de 1460€.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [S] [T], d’ordonner son expulsion et de la condamner en paiement des loyers et charges impayés et à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 07 novembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 10 février 2025 à laquelle elle a été plaidée et retenue.

A l’audience du 10 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite de :

— Débouter Madame [S] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juge recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [S] [T] ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— En toute hypothèse :

— Condamner Madame [S] [T] payer la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8496€ arrêté au 03 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2023 sur la somme de 1460€, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Madame [S] [T] au paiement desdites indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner Madame [S] [T] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire ne pas y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire.

— Condamner Madame [S] [T] aux dépens en ceux compris les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur, elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés et non remboursés par la locataire. Elle affirme que les loyers ne sont plus payés depuis le mois de mars 2024 et que la dette est astronomique.

En réponse à la demande de la défenderesse de réduction du loyer pour défaut de jouissance paisible du logement, elle fait valoir qu’elle n’a pas la qualité de bailleur mais de caution et que la bailleresse n’a pas été appelé à la cause. Elle ajoute que les désagréments dont se prévaut la locataire ont eu lieu au sein de la copropriété ou à l’extérieur et non dans le logement, et qu’il ressort des pièces produites par Mme [T] que la copropriété est intervenue, de même que la bailleresse, alors que celle-ci n’était pas tenue de le faire. Elle affirme que même si le tribunal ordonnait une diminution de la dette de la caution, la résiliation du bail et l’expulsion devraient être ordonnées.

En réponse, Madame [S] [T] représentée par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite de :

— lui allouer le bénéfice de l’aide juridictionnelle à titre provisoire,

— réduire à tout le moins la créance à hauteur des 2/3,

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes complémentaires

— et juger qu’aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne sera mise à sa charge.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physiques ou à la santé. Elle soutient avoir perdu son travail en raison de l’attitude extrêmement menaçante de l’un de ses voisins, qui n’a cessé de la harceler et l’agresser rendant totalement impossible son maintien dans les lieux, en ce qu’il a détruit la porte d’entrée et le volet roulant permettant l’accès au jardin de l’appartement loué. Elle affirme que l’intéressé a été interpellé et qu’il doit comparaitre devant le tribunal correctionnel le 14 mars 2025. Elle soutient avoir vainement attiré l’attention de la bailleresse sur cette situation n’avoir véritablement joui du logement qu’à hauteur d’un tiers de sorte qu’elle sollicite la réduction du loyer des 2/3.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur la subrogation de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de Madame [R] [W]

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est de jurisprudence constante que la caution peut exercer une action tendant au paiement des loyers acquittés par elle, à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé aux bailleurs la somme de 9720€ mensualité du mois de janvier 2025 incluse, en qualité de de caution de Madame [S] [T] qui n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges.

La défenderesse ne conteste ni l’existence de paiements par la caution, ni leur montant total.

L’acte de cautionnement mentionne en outre en son article 8 « Engagement des parties » : « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle » ; « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » (pièce demandeur n°5).

Dans ces conditions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve bien subrogée dans les droits des bailleurs, Madame [R] [W].

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice daté du 11 avril 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a adressé à Madame [S] [T] un commandement de payer la somme de 1460€ au principal au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort du décompte versé en procédure que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, les règlements réalisés pendant ce délai, les 12 avril 2023, 12 mai 2023 et 9 juin 2023, pour la somme de totale de 114 euros, n’ayant permis d’apurer les causes ses causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2023.

En l’absence de demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 12 juin 2023 et Madame [S] [T] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [S] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Conformément à l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En application de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 09 janvier 2025 pour un montant total de 9720€, incluant le loyer et charges du mois de mars janvier 2025, et un décompte du 03 février 2025 pour un montant de 8496€ après déduction des frais de procédure, prenant en compte les versements pour un montant total de 1224€ effectués par la locataire auprès du bailleur.

Si Madame [S] [T] ne conteste la dette en son principe, elle sollicite la réduction de la dette à hauteur des 2/3, faisant valoir un trouble de jouissance en raison des agressions subis du fait de son voisin et pour lesquelles elle a vainement attiré l’attention du bailleur.

Elle ne fait donc pas valoir une exception d’inexécution, laquelle serait opposable à la caution, subrogée dans les droits du bailleur.

En tout état de cause, il ressort du décompte locatif produit au débat et non contesté par la défenderesse que celle-ci n’a pas réglé le loyer et les charges depuis le mois de mars 2023 alors qu’elle n’a signalé les difficultés rencontrées avec son voisin que le 12 mars 2024 par courrier dont il n’est pas justifié de l’envoi à la bailleresse, puis par mail du 19 novembre 2024. Par ailleurs, il est justifié de l’envoi d’un mail aux syndicats des copropriétaires par la bailleresse afin de résoudre la situation.

Dès lors, en application des articles susvisés et la caution n’étant pas tenue des obligations contractuelles du bailleur, la demande de réduction de la créance à hauteur de 2/3 sera par conséquent rejetée.

En conséquence, Madame [S] [T] sera condamnée à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8496€ au titre des charges et loyers impayés, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1460€, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée, de sorte que Madame [S] [T] sera condamnée à son paiement à compter du 1er février 2025.

Ladite indemnité d’occupation sera versée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

III. SUR LA DEMANDE D’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE :

L’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que, dans les cas d’urgence, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

Ainsi, dans la mesure où la procédure en cours est une procédure d’expulsion, il convient de faire droit à la demande de Madame [S] [T] relative à l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle, sous réserve de la décision définitive du bureau d’aide juridictionnelle.

IV.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il est de jurisprudence constante que les frais des mesures d’instruction non judiciaires sont qualifiés de frais irrépétibles dont le montant est fixé souverainement par le juge.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 21 avril 2022 entre Madame [R] [W] Madame [S] [T], concernant un appartement situé [Adresse 4], avec jardin et parking n°11 à la date du 12 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Madame [R] [W], la somme de 8496 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1460 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de réduction de la dette de Madame [S] [T] ;

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et ce sous réserve de la présentation d’une quittance subrogative, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 janvier 2025 inclus étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, telle que si le contrat s’était poursuivi ;

ADMET Madame [S] [T] à l’aide juridictionnelle provisoire sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [S] [T] aux dépens, en ceux compris les frais de commandement de payer ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente