TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à Me [Localité 1] Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à Mme [F] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06237 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D2N

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [F] sur des locaux situés à la [Adresse 3], [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 534,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 834,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [B] [F] le 20 février 2025.

Par assignation du 5 novembre 2025, l’EPIC 13 HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

—  1.274,46 euros à titre de la dette locative arrêtée à la date du 16 octobre 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation,

—  200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le tribunal.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC 13 HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 523,57 euros, selon décompte en date du 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et indique que la requise a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Mme [B] [F] comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 100 euros en plus du montant du loyer résiduel, souhaitant bénéficier du maximum de délais. Elle indique percevoir entre 1 000 et 1 200 euros de revenus mensuels.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. Sur le constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 834,48 euros n’a pas été réglée entièrement et ce malgré un paiement de 800 euros par la requise dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 801,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC 13 HABITAT ou à son mandataire.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, Mme [B] [F] lui devait la somme de 1 309,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 309,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC 13 HABITAT établit au jour de l’audience la reprise du paiement du loyer courant.

Compte tenu de l’ancienneté du bail et de l’accord donné par le bailleur pour l’octroi d’un délai de paiement, il convient d’accorder à Mme [B] [F] des délais de paiement selon les termes du dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et rendue en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2024 entre l’EPIC 13 HABITAT, d’une part, et Mme [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 24 mai 2025,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 1309,35 euros (mille trois cent neuf euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 274,46 euros à compter du 5 novembre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [B] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 26 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [F] sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisables qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 801,16 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de frais d’exécution forcée,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge