TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

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NAC: 5AA

N° RG 25/01597 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[F] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04/01/2019, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [V] [F] l’appartement 38 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 339.79 euros et une provision sur charges mensuelle de 138.11 euros.

Le 14/02/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [V] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/05/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et dès la signification de l’ordonnance à venir sous astreinte de 16 euros par jour de retard, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1739.89 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1411.84 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 42 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [V] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [V] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare vivre seul et percevoir l’AAH à hauteur de 1033 euros par mois. Il est aidé par une conseillère en Economie Sociale et Familiale du CCAS de [Localité 3]. Il justifie avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 27 mai 2025 et son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 11 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04/01/2019 contient une clause résolutoire (article 6.2.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 925.01 euros a été signifié le 14/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [F] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15/04/2025, soit antérieurement à la déclaration de recevabilité de son dossier de surendettement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 10/07/2025 démontrant que Monsieur [V] [F] reste devoir la somme de 1411.84 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Monsieur [V] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1411.84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; (…) ».

L’article L722-5 du code de la consommation dispose que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa.

L’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986. »

Monsieur [V] [F] a effectué un versement de 250 euros le 7 juillet 2025 en paiement de l’échéance du mois de juin 2025.

La commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable son dossier de surendettement le 11 juillet 2025. La commission a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec pour conséquence la nécessité de poursuivre les charges courantes comme le paiement du loyer mais l’interdiction de rembourser les dettes qui existaient avant la décision de recevabilité et notamment les arriérés de loyer, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit prise dans le cadre du dossier et sauf autorisation du juge.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord des parties sur un échéancier de paiement, Monsieur [V] [F] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de mensualités de 42 euros chacune jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

A la demande des parties, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [F] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte sur l’obligation de quitter les lieux. Dès lors, il convient de constater qu’elle n’est pas justifiée et de rejeter cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de le dispenser des frais irrépétibles exposés par la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04/01/2019 entre la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [V] [F] concernant l’appartement 38 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15/04/2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [F] à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1411.84 euros (décompte arrêté au 10/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, sous réserve de la décision de la commission de surendettement de la Haute-Garonne ;

AUTORISONS Monsieur [V] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 42 euros jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [F] soit condamné à verser à la S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge