MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 22/00114 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IAWH

AFFAIRE : Madame [E] [Z] C/ Monsieur [M] [Y] [B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Emilie MARC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [Z], née le 13 Juillet 1986 à [Localité 5] (55), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nathalie REICH-PINTO, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 159

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Y] [B] [L], né le 14 Janvier 1991 à [Localité 6] (987), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 64

Clôture prononcée le : 13 juin 2023

Débats tenus à l’audience du : 16 octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 décembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 décembre 2024

le

Copie+grosse+retour dossier : Maître Nathalie REICH-PINTO

Copie+retour dossier : Maître Frédérique LEMAIRE-VUITTON

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 mai 2021, Madame [E] [Z] a vendu à Monsieur [M] [L] un ensemble immobilier situé à [Localité 4] au [Adresse 2], cadastré sections AC241 et AC242, au prix de 70.000 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 79.500 € sur 20 ans à un taux de 1,20% l’an (hors assurances).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2021, Madame [Z] a mis en demeure Monsieur [L] de lui transmettre les offres de prêt sous huitaine.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2021, l’étude notariée chargée de la régularisation de l’acte de vente a mis en demeure Monsieur [L] de venir signer ledit acte le 17 août 2021 à 15 heures. L’absence de Monsieur [L] a été constatée et un procès-verbal de carence a été dressé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 août 2021, Madame [Z] a mis en demeure Monsieur [L] de lui payer sous quinzaine la somme de 7.000 € en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente, en vain.

Le 17 septembre 2021, Madame [Z] a informé Monsieur [L] que la promesse synallagmatique de vente signée le 6 mai 2021 était caduque et qu’elle entendait solliciter le recouvrement des indemnités de rupture du contrat.

Par acte d’huissier signifié le 28 décembre 2021, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 10 janvier 2022, Madame [Z] a constitué avocat et a fait assigner Monsieur [L] devant le tribunal judiciaire de Nancy.

Monsieur [L] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 24 janvier 2022.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par des conclusions notifiées au RPVA le 31 janvier 2023, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit, Madame [Z] a demandé au tribunal, au visa des articles 1134, 1147 et suivants du code civil et de l’article 46 alinéa 1er à 4 du code de procédure civile, de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

Par conséquent, y faisant droit,

— condamner Monsieur [L] à lui verser la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la clause pénale ;

— condamner en outre Monsieur [L] à lui verser une indemnité complémentaire de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner également Monsieur [L] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [L] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] fait valoir :

— que la clause pénale prévue au compromis de vente, à laquelle Monsieur [L] a librement consenti, doit s’appliquer compte tenu de la défaillance de l’acquéreur ;

— que le silence gardé par Monsieur [L], qui n’a répondu à aucune sollicitation ni de son notaire, ni du notaire de la venderesse, ni de Madame [Z], par mail ou par courrier recommandé, traduit sa parfaite mauvaise foi, justifiant l’application rigoureuse de la clause pénale et l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— que la promesse de vente signée avec Monsieur [L] prévoyait la réalisation de la condition suspensive de financement au plus tard 45 jours après la signature de ce compromis, soit le 21 juin 2021 et que l’acte de vente signé avec l’acquéreur final n’est intervenu que le 21 février 2022, soit huit mois après, et non deux mois seulement comme le soutient le défendeur, période pendant laquelle Madame [Z] n’a pas été en mesure de louer son bien et a dû régler les charges de copropriété pour un montant de plus de 250 € tous les trois mois ;

— que les frais d’agence immobilière que Madame [Z] a dû régler ont été de 6.000 € lors de la vente avec l’acquéreur final, alors qu’ils étaient de 5.000 € dans le cadre de la vente avec Monsieur [L], ce qui correspond à une perte de 1.000 € pour le même prix de vente.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 15 septembre 2022, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit, Monsieur [L] a demandé au tribunal, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, de :

— ramener à la somme de 1.000 € le montant de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente conclu le 6 mai 2021 entre Madame [Z] et lui-même ;

— dire n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

En défense, Monsieur [L] réplique :

— que si les conditions de défaillance de la condition suspensive ne sont pas contestées, il sollicite néanmoins, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, la minoration du montant de la clause pénale ;

— que le juge a la faculté de modérer la pénalité contractuellement convenue si elle est manifestement excessive, le caractère excessif résultant de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité prévue ;

— qu’en l’espèce, la mise en œuvre de la clause pénale aurait un caractère manifestement excessif, au regard de la rapidité avec laquelle le bien immobilier a finalement été vendu après l’échec de la vente litigieuse et du prix de vente demeuré inchangé ;

— qu’en effet, l’acte de vente conclu avec l’acquéreur final le 21 février 2022 mentionne qu’un avant-contrat sous signatures privées a été conclu le 22 octobre 2021 ;

— que le bien immobilier appartenant à Madame [Z] n’a donc été immobilisé que deux mois, étant rappelé l’acte notarié constatant la défaillance de Monsieur [L] est intervenu le 17 août 2021 ;

— qu’en outre, le bien a finalement été vendu sans moins-value au titre du prix de la cession ;

— qu’ainsi, le préjudice de Madame [Z] est quasi-inexistant.

MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE MISE EN OEUVRE DE LA CLAUSE PENALE

a) Sur le manquement contractuel de l’acquéreur

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-4 de ce code précise qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code précité que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 6 mai 2021 entre Madame [Z] et Monsieur [L] comporte une condition suspensive relative à l’obtention de prêt, la page 9 précisant que l’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires, et devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Il est établi que la vente n’est pas intervenue.

Au regard des termes du compromis de vente, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [L] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, dans la mesure où il n’a justifié d’aucune demande de prêt et n’a répondu à aucune des sollicitations des notaires et de Madame [Z] dans les délais qui lui étaient impartis.

Monsieur [L] ne conteste d’ailleurs pas les conditions de défaillance de la condition suspensive.

Il doit être ainsi considéré que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur est imputable à Monsieur [L], qui, par sa carence, en a empêché l’accomplissement Dès lors, cette condition suspensive est réputée accomplie.

Les termes de la promesse synallagmatique de vente prévoient qu’une somme doit être versée à titre de clause pénale au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles.

Les conditions d’application de cette clause pénale étant remplies, celle-ci doit être mise en œuvre.

b) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est constant que la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, l’examen des pièces produites fait apparaître que la promesse synallagmatique de vente a été signée le 6 mai 2021 et que celle-ci prévoyait une réception de l’offre de prêt dans les 45 jours. L’acte de vente pouvait ainsi être signé le 21 juin 2021. En l’absence de réponse aux sollicitations de Madame [Z], Monsieur [L] a été mis en demeure de venir signer l’acte de vente le 17 août 2021 et un procès-verbal de carence a alors été dressé.

Il est également établi que le bien immobilier a trouvé un nouvel acquéreur et qu’une nouvelle promesse synallagmatique de vente a été signée par Madame [Z] le 22 octobre 2021, comme il ressort de l’acte de vente régularisé ensuite le 21 février 2022.

S’il n’est pas contestable que l’absence de réalisation de la vente avec Monsieur [L] a entraîné des frais supplémentaires à la charge de Madame [Z] s’agissant de l’immobilisation et de l’entretien du bien immobilier, outre le paiement des charges de copropriété y afférent, il doit cependant être retenu que le bien a finalement été vendu, selon acte notarié du 21 février 2022, au même prix que celui prévu en mai 2021, soit 70.000 euros.

Quand bien même Madame [Z] a-t-elle réglé des frais d’agence immobilière de 6.000 euros en 2022, soit 1.000 euros de plus que ce qui était prévu en 2021, la pénalité forfaitaire de 7.000 euros mise à la charge de Monsieur [L] apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par Madame [Z].

Par conséquent, Monsieur [L] sera condamné à payer à Madame [Z] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE ET INJUSTIFIEE

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu’après avoir confirmé par mail son offre d’achat à l’agence immobilière le 11 mars 2021 et signé le compromis de vente le 6 mai 2021, Monsieur [L] n’a aucunement justifié avoir réalisé des formalités pour obtenir un prêt. Surtout, malgré les nombreuses relances réalisées tant par Madame [Z], que par son notaire, il n’a justifié ni du dépôt du dossier de financement, ni de la non-réalisation, dans les 45 jours de la signature de l’avant-contrat, de la condition suspensive d’obtention du financement stipulée au compromis, et ne s’est pas présenté le 17 août 2021 à l’office notarial pour signer l’acte de vente, malgré avoir été régulièrement sommé de le faire.

Un tel comportement témoigne d’une résistance abusive de la part de Monsieur [L] puisque celui-ci n’a répondu à aucune des demandes qui lui ont été adressées par la demanderesse et les notaires.

Il en résulte que Madame [Z] a subi un préjudice moral distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par le jeu de la clause pénale, qu’il convient de réparer. Monsieur [L] sera donc condamné à payer à Madame [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [L], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à régler à Madame [Z] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 10 janvier 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la condition suspensive du compromis de vente du 6 mai 2021 est réputée accomplie ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts contractuels ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [M] [L] aux dépens de l’instance ainsi qu’à régler à Madame [E] [Z] une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT