TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04185

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPSH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[C] [N] veuve [J]

[G] [N] épouse [E]

[L] [N]

C/

[T] [W]

[R] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mesdames [N]

Monsieur [N]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de [N],

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [N] veuve [J]

Venant au droit de Madame [O] [Y] veuve [N],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparante en personne

Madame [G] [N] épouse [E]

Venant au droit de Madame [O] [Y] veuve [N],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [N]

Venant au droit de Madame [O] [Y] veuve [N],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [R] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 juin 2021, Madame [O] [Y] veuve [N] a donné à bail à Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 830 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

A la suite du décès de Madame [O] [Y] veuve [N] le 31 décembre 2023, Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] ont hérité du logement.

Le 25 juin 2024, Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] ont fait signifier à Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par actes de Commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 5.950 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, où seule Madame [C] [N] veuve [J] était présente, maintient les demandes de leur assignation et actualise le montant de leur demande en paiement à la somme de 9.350 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqués par actes de Commissaire de justice signifiés respectivement par remise à personne et à domicile le 29 octobre 2024, Madame [R] [W] et Monsieur [T] [W] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2021 contient une clause résolutoire mentionnant tant le non-paiement des loyers que le défaut d’assurance, reprenant les modalités de ces articles.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme en principal de 3.400 euros dans le délai de deux mois a été signifié le 25 juin 2024, visant la clause résolutoire.

Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] n’ont pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 26 juillet 2024.

La clause résolutoire étant acquise sur le défaut d’assurance et le bail résilié au 26 juillet 2024, il n’est pas nécessaire d’examiner son acquisition sur le fondement des impayés.

Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2024. L’expulsion de Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] produisent un décompte du 17 janvier 2025 démontrant que Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] restent devoir la somme de 8.500 euros, mensualité de décembre 2024 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si les anciens locataires des lieux se maintiennent dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.500 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 3.400 euros, du 29 octobre 2024 sur la somme de 5.950 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 juillet 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l’assignation en référé. Ils seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N], Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2021 entre Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] d’une part et Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] à verser à Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] à titre provisionnel la somme de 8.500 euros (décompte arrêté au 17 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 3.400 euros, du 29 octobre 2024 sur la somme de 5.950 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] à payer à Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 850 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] à verser à Madame [C] [N] veuve [J], Madame [G] [N] épouse [E] et Monsieur [L] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l’assignation en référé, à l’exclusion des dépens au titre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,