TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Michele ESPOSITO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05901 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE5D

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

Société L’INSTITUT DE FRANCE,

[Adresse 2]

représentée par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [L] [Y],

[Adresse 1]

représenté par M^e Michele ESPOSITO, avocat au barreau de NICE,

Madame [F] [U] [Y],

[Adresse 3]

représentée par M^e Michele ESPOSITO, avocat au barreau de NICE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05901 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE5D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2018 à effet au 1er mars 2018, L’INSTITUT DE FRANCE a consenti un bail d’habitation résidence secondaire à M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 22500 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 323 710,28 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 26 mars 2025, L’INSTITUT DE FRANCE a assigné M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 24 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,403 613,77 euros outre les intérêts et pénalités contractuelles à compter de la date d’échéance des loyers,40361,37 euros au titre de la clause pénale,3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 5 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025 à la demande du demandeur.

À l’audience du 19 novembre 2025 L’INSTITUT DE France, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

Débouter les époux [Y] de toutes les fins de leurs demandes et prétentions, Donner acte à l’Institut de France de ce qu’il se désiste de sa demande tendant au paiement de la somme de 403.613,77 euros et de sa demande afférente à l’indemnité d’occupation,Constater que la clause résolutoire stipulée au bail se trouve acquise au profit du bailleur, En conséquence :Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [L] [Y] et de Madame [F] [U] [Y] du logement de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours ou l’assistance de la force armée si besoin est, et sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard,Dire qu’il sera statué sur le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués conformément aux dispositions de la Loi du 9 Juillet 1991 et du Décret du 31 Juillet 1992,Condamner Monsieur [P] [L] [Y] et Madame [F] [U] [Y] à payer à L’INSTITUT DE FRANCE la somme de 40.361,37 euros à titre de clause pénale conventionnellement fixée, Condamner Monsieur [P] [L] [Y] et Madame [F] [U] [Y] à payer au requérant la somme de 3.500 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 décembre 2024.

M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y], représentés par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent :

In limine litis: DECLARER la Juridiction de céans incompétente au profit de la Juridiction administrative ;

Au fond :

— CONSTATER l’absence d’éléments probants ;

— PRONONCER la nullité de la clause pénale ;

— DECLARER la demande d’expulsion sans objet ;

— DEBOUTER l’INSTITUT DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Reconventionnellement : CONDAMNER l’INSTITUT [5] à leur payer la somme de 36.000 euros au titre du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

CONDAMNER l’INSTITUT DE FRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ECARTER l’exécution provisoire. Ils ne maintiennent pas les demandes suivantes figurant à leurs conclusions : PRONONCER l’irrecevabilité de l’action pour défaut d’intérêt à agir de L’INSTITUT DE FRANCE ; PRONONCER le sursis à statuer dans l’attente des procédures diligentées par les époux [Y].

Ils indiquent ne pas contester la dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’exception d’incompétence matérielle

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] soutiennent que le litige est de la compétence du tribunal administratif puisque l’assignation ne précise pas si le bien loué relève du domaine privé ou du domaine public de l’Etat ni ne produit de titre de propriété alors que les litiges portant sur des biens relevant du domaine public relèvent du juge administratif.

Ils procèdent cependant par hypothèse et ne démontrent pas que le bien loué relèverait du domaine public de l’Etat et donc de la seule juridiction administrative.

En outre, comme le fait valoir L’INSTITUT [6], le contrat de bail porte sur des locaux à usage de résidence secondaire et est expressément soumis aux dispositions du code civil.

Il s’ensuit que le juge des contentieux de la protection est matériellement compétent.

L’exception de procédure sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui stipule (article IV) qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 24 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 323710,28 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 février 2025.

Les locataires ont indiqué à l’audience avoir libéré les lieux et remis les clés sans toutefois avoir délivré congé.

Il est établi tant par les débats à l’audience que le constat par commissaire de justice du 25 mars 2025 qu’ils ont laissé des objets mobiliers et ont laissé des clés à l’entrée de l’immeuble de sorte qu’ils ne peuvent prétendre avoir régulièrement libéré les lieux.

Or de jurisprudence constante, la présence de meubles dans les lieux loués comme l’absence de remise des clés au bailleur ou à son mandataire font obstacle à la restitution régulière et valable des lieux par le locataire.

L’INSTITUT DE FRANCE est en conséquence fondé à solliciter l’expulsion de M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y], sa demande n’étant pas devenue sans objet.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’INSTITUT DE FRANCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les demandes d’expulsion immédiate et d’astreinte

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, L’INSTITUT DE FRANCE n’a aucunement motivé en fait sa demande d’expulsion sans délai et sera en conséquence débouté de sa demande.

Il convient ainsi de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte n’est pas davantage motivée et sera rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] ne peuvent se prévaloir de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En effet, comme le soutient L’INSTITUT DE FRANCE, cet article n’est pas applicable aux locaux de résidence secondaire mais uniquement aux locaux de résidence principale.

La clause pénale insérée au contrat objet du présent litige ne peut dès lors être réputée non écrite. Elle stipule qu’en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra payer 10 % du montant de la somme due.

L’INSTITUT DE FRANCE produit cinq titres de recette exécutoire au titre des loyers et provisions sur charges impayés pour les sommes de 153893,38 euros, 165687,10 euros, 82164,49 euros, 79 903,49 euros et 81734,44 euros. Si les défendeurs produisent deux projets de requête devant le tribunal administratif, ils ne justifient avoir saisi cette juridiction.

Néanmoins la clause pénale parait excessive et sera réduite à la somme de 20 000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur en fin de jouissance. Néanmoins comme le relève L’INSTITUT DE FRANCE, en l’absence de libération régulière des lieux, il ne peut y avoir restitution du dépôt de garantie. M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de L’INSTITUT DE FRANCE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 février 2018 entre L’INSTITUT DE FRANCE, d’une part, et M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 25 février 2025,

ORDONNE à M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE L’INSTITUT DE FRANCE de sa demande d’expulsion immédiate et de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] à payer à L’INSTITUT DE FRANCE la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

DEBOUTE M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] de leur demande aux fins de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [L] [Y] et Mme [F] [U] [Y] à payer à L’INSTITUT DE FRANCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur ce fondement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge