TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AB

N° RG 24/02567

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDWU

JUGEMENT

N° B

DU 17 Janvier 2025

La S.A. ALTEAL

C/

[F] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e DURAND

Copies certifiées conformes à

M^e DURAND

M.[U]

Le :

JUGEMENT

Le Vendredi 17 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. ALTEAL

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [M] [T],

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 7]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [U],

Demeurant [Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat conclu le 19 août 2022, la SA ALTEAL a loué à [F] [U] un appartement à usage d’habitation de type T3 sis [Adresse 4] (1er étage, appartement n°115) à [Localité 10] assorti d’une place de parking (n°04), d’une surface habitable de 63.67 m² et moyennant un loyer initial de 402.28 euros pour le logement et 30 euros pour le parking, outre une provision sur charges fonction des résultats antérieurs.

Le 22 mai 2024, le voisin de l’appartement s’est plaint d’un changement d’occupant du logement tous les mois, suspectant une sous-location des lieux “très dérangeant au niveau de [sa] vie familiale et de la tranquillité des foyers” et transmettant un lien vers la plateforme Airbnb relatif à un appartement T3 de 70 m² sis à [Localité 9] et mis à disposition moyennant 58 euros la nuitée par le prénommé “[F]” depuis un an, des commentaires ayant été postés plusieurs fois par mois chaque mois depuis juin 2023.

Le 28 mai 2024, le Commissaire de justice mandaté par la SA ALTEAL aux fins de sommation interpellative d’avoir à cesser toute sous-location a constaté l’occupation des lieux ainsi que le refus de l’occupant présent de répondre à ses sollicitations, relevant par ailleurs la présence du nom “HEIDEIGER” sur la boîte aux lettres.

Par exploit du 03 juillet 2024, la SA ALTEAL a assigné [F] [U] devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de [F] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SA ALTEAL a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Convoqué par assignation remise à étude, le nom du défendeur étant présent sur la boîte aux lettres et le voisinage ayant confirmé le domicile, [F] [U] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Or, selon l’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation, “dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi du 06 juillet 1989.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail”.

Par ailleurs, aux termes de l’article L442-8 du même code, “dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €”.

En outre, l’article 8-1 du contrat de bail objet du présent litige stipule expressément que “toute sous-location partielle ou totale en meublé ou non meublé est formellement interdite sous quelque forme que ce soit. Si elle est constatée, elle pourra donner lieu à une demande de résiliation devant le Juge des contentieux de la protection”.

L’interdiction de la sous-location de l’appartement constitue donc une obligation essentielle du contrat de location dont le non-respect caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation aux torts du locataire dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, le voisin du logement objet de la présente procédure s’est plaint en mai 2024 du va-et-vient d’occupants différents chaque mois dans l’appartement n°115 loué par la SA ALTEAL à [F] [U]. Est également versée aux débats l’annonce d’un logement situé à [Localité 9], répondant aux caractéristiques du logement concerné par le contrat de bail conclu entre les parties et mis à disposition par un certain “[F]”. Enfin, lors du passage du Commissaire de justice fin mai 2024, un autre nom que celui du défendeur figurait sur la boîte aux lettres alors que le logement était bien occupé et que l’individu présent dans les lieux a refusé d’ouvrir à l’officier ministériel. Or, lors de la délivrance de l’assignation début juillet 2024, le nom du défendeur figurait bien sur ladite boîte aux lettres. Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments un faisceau d’indices laissant penser que [F] [U] a bien sous-loué l’appartement objet de la présente procédure.

N’ayant ni écrit ni comparu à l’audience alors que l’assignation lui a été délivrée à étude, [F] [U] n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire les reprochés formulées par la SA ALTEAL.

Or, il résulte de l’examen des commentaires postés sur l’annonce Airbnb versée aux débats que le logement a été loué de façon très régulière depuis sa mise en ligne au début de l’été 2023 puisque plusieurs commentaires de voyageurs ont été postés chaque mois, et ce tous les mois de juin 2023 à mai 2024 (hormis en novembre 2023). Par conséquent, il apparaît peu probable que [F] [U] ait occupé le logement pendant huit mois entre l’été 2023 et l’été 2024. A l’inverse, la SA ALTEAL rapporte la preuve du caractère particulièrement répété du manquement de [F] [U] à son interdiction contractuelle de sous-location, étant souligné le complément de ressources que cela a dû représenter pour le défendeur.

Ainsi, les manquements aux obligations découlant du bail sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de [F] [U], et ce à la date de l’assignation en application de l’article 1229 du Code civil.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation judiciaire du bail, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement à compter du 04 juillet 2024.

L’expulsion de [F] [U] comme celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’ancienneté et de la persistance des manquements à l’interdiction de sous-location du logement, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours au concours de la force publique si besoin.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[F] [U] devenant occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges conventionnels et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [F] [U] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, il sera également condamné à verser à la SA ALTEAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile compte-tenu des démarches judiciaires que celle-ci a dû engager pour obtenir gain de cause.

La décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 août 2022 entre la SA ALTEAL et [F] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] (1er étage, appartement n°115) à [Localité 10] assorti d’une place de parking (n°04) aux torts exclusifs de [F] [U], et ce à la date du 03 juillet 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE en conséquence à [F] [U] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA ALTEAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE [F] [U] à verser à la SA ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE ladite indemnité au montant du loyer et des charges conventionnels, revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

CONDAMNE [F] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE [F] [U] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier Le juge