TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01540 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDEM

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

[C] [D]

C/

[E] [S]

[N] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à M^e HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [E] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [N] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30/06/2020 avec effet au 1/07/2020, Monsieur [D] [C] a donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence CGERE, à Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N], un local à usage d’habitation, villa de type3, situé [Adresse 8] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 650€, outre une provision sur charges de 30€ par mois soit 680€ au total.

A la suite de difficultés de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 27/07/2023.

Assignés en référé le 18/10/2023, le juge des référés par ordonnance du 18/04/2024, a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 27/09/2023, débouté de la demande de délai de paiement, ordonné de libérer les lieux, condamné les locataires solidairement à payer à Monsieur [D] [C] la somme provisionnelle de

4 736,73€ selon décompte arrêté au 14/03/2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, outre 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A la suite du départ des locataires, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30/10/2024.

Le bailleur a établi un compte de départ à la date du 22/11/2024 pour la somme de 12 323,82€.

Par actes de commissaire de justice du 14/05/2025, Monsieur [D] [C] a fait assigner, par signification à étude pour les deux, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE demandant de :

CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] solidairement au paiement :

A titre principal du solde de tout compte locatif débiteur à hauteur de 12 323,82€ assorti des intérêts au taux légal à compter de l’envoi du solde de tout compte en date du 22/11/2024,De la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêtsDe la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Des entiers dépens de l’instance,

ORDONNER l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile

A l’audience du 2/06/2025, Monsieur [D] [C] représenté par son Conseil sollicite le bénéficie de son acte introductif d’instance.

A cette même audience, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] ne sont ni présents ni représentés.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement du solde de tout compte locatif

Ce solde de tout compte établi pour la somme de 12 323,82€ repose sur différents items qu’il convient d’examiner :

1 – Les loyers impayés :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

Le bailleur produit un décompte en date du 26/05/2025 émanant de l’agence CGERE Gestion faisant état d’un solde débiteur de 4 949,63€ au 5/11/2024.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette de loyers.

2- Les charges locatives :

*La taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024 :

Cette taxe de 123,76€, calculée prorata temporis soit sur 304 jours, est justifiée par la production de la taxe foncière 2024 indiquant la somme de 149€ pour l’année et peut être réclamée par le bailleur qui a avancé la taxe pour les locataires.

*L’entretien de la chaudière à gaz :

La somme de 90€ est réclamée en production du devis de la société AQUA ENERGIE CONCEPT du 22/11/2024 relatif à l’entretien de la chaudière.

S’agissant d’une obligation pesant sur les locataires, ces frais d’entretien sont à leur charge.

Ainsi, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] devront payer la somme de 5 163,39€ soit 4 949,63€ (arrêtée au 5/11/2024) + 123,76€ + 90€ au titre des loyers et des charges.

3- Les réparations locatives :

L’état des lieux d’entrée (EDLE) a été réalisé le 1/07/2020.

L’état des lieux de sortie (EDLS) a été signé le 30/10/2024.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…)

La comparaison entre les états des lieux d’entrée (EDLE) et de sortie (EDLS) révèle les réparations locatives pouvant être retenues à charge des locataires par rapport aux prétentions du bailleur selon les justificatifs fournis.

3-1 – Le devis pour réparations locatives de la société 60M Bâtiment

Ce devis initial de 9 384,10€ est la base de la somme de 6 757,63€ réclamée aux locataires après déduction d’un taux de vétusté de 45% sur certains postes (soit – 2626,74€)

Après comparaison entre les EDLE et EDLS certains postes ne pourront pas être retenus.

**** Le poste peinture :

A/ chambre1

Chambre 1 : [Localité 7] : pour les peintures murs : état d’usage – Pma : une trace au dessus de la porte et traces blanches sur le bas. Pmf : 2 trous rebouchés + traces bas de mur.

2 traces de reprises peinture. Mur gonflé à un endroit sur le bas. Pmd : traces bas de mur et traces reprises peintures. Pma côté placard : traces bas de mur blanches et noires

EDLS : pour les peintures murs : Mur gauche : multiples tâches, peinture jaunie.Mur face : peinture arrachée, reprise d’enduit non faite dans les règles, peinture jaunie. Mur droit : multiples tâches sur toute la surface, peinture qui s’ effrite et présence de moisissures en bas. Mur arrière : multiples tâches.

Chambre 1 : PLAFONDEDLE : Peintures plafond : état d’usage, une trace

EDLS : Peintures plafond : quelques tâches

B/ chambre2

Chambre 2 : MURSEDLE pour les peintures murs : état d’usage – Pma (mauvais état) – 7 trous rebouchés et reprise peinture sous interrupteur Pmg : traces et tâches sur bas mur Pmf : traces bas de mur et 2 traces reprises peinture

EDLS : mur gauche : multiples tâches éparses, mur face : multiples tâches éparses et peinture arrachée au centre, mur droit : tâches éparses, mur arrière : 16 trous n’ont pas été rebouchés dans les règles : enduit non appliqué correctement et non poncé, peinture arrachée en bas.

Chambre 2 : PLAFONDEDLE : Peintures plafond : état d’usage – traces autour ampoule

EDLS : Peintures plafond : petits impacts et plusieurs tâches

Considérant qu’il s’agit d’une peinture « en état d’usage » pour ces deux chambres dont on ne connaît pas la date du dernier rafraîchissement et les mentions portées sur l’EDLE, cette partie du devis ne sera pas retenue soit la somme de 887,80€ HT.

****Le poste nettoyage/désinfection du devis atteint une somme très importante calculée pièce par pièce, pour un total de : 1 210€ HT pour une villa T3 de 68m², soit une somme très largement supérieure aux frais de nettoyage constatés habituellement. Ainsi, 700€ seront alloués pour le nettoyage (et donc la somme de 510€ HT sera retranchée du devis).

**** Le remplacement de deux portes, seul le remplacement d’une porte sera validé :

** fourniture et remplacement de la porte intérieure chambre 2 ( 812) : 250€ HT

EDLE : porte simple : bon état

EDLS : porte simple : Un impact, revêtement qui se décolle en bas, rayure sur l’encadrement. Il sera alloué 150€ pour réparer la porte ( et donc la somme de 100€ HT sera retranchée du devis), la nécessité d’un remplacement de la porte n’est pas prouvée.

****remplacement du plan de travail cuisine

EDLE : aucune mention sur l’existence d’un plan de travail ni donc sur son état antérieur.

EDLS : impact avec fissure – photographie montrant une légère éraflure sur le bord

La nécessité d’un changement complet du plan de travail à partir des mentions sur l’état des lieux et de la photographie n’est pas prouvée d’autant que l’on ne sait pas depuis combien de temps il a été installé.

Le remplacement ne sera pas pris en compte et donc la somme de 269,50€ HT sera retranchée du devis).

Ainsi, le devis de la société 60M Bâtiment sera ramené à de plus justes proportions.

Le devis présenté est de 6 757,63€ TTC ou 6 143,30€ HT vétusté déduite.

De ce devis de 6 143,30€ HT (6 757,63€ TTC) sera retranchée la somme de 1 767,30€ HT ( 887,80€ + 510€ + 100€ + 269,50€ ).

La somme retenue au titre de ce devis sera donc de 6 143,30€ HT – 1 767,30€ HT = 4 376€ HT soit 4 813,60€ TTC.

3-2- Le devis pour réparation vitrage de la société JMB Alu du 19/11/2024 : 478,50€ TTC

Il est évoqué sur le devis  : « suite à sinistre, remplacement à l’identique d’un double vitrage … », aucune pièce devant faire l’objet de ce remplacement n’est indiquée.

EDLS pour le Séjour avec cuisine :

Porte-fenêtre double:le vitrage est cassé ( fissure et impact)

EDLE : Séjour : Baie vitrée : état d’usage, porte fenêtre de gauche ne se referme pas bien.

Le devis sera donc retenu pour la somme de 478,50€.

3-3 – La facture reproduction de clés TAN : 574,30€ TTC ( 478,58€ HT )

Cette facture fait état :

— pour la porte d’entrée : cylindre avec 3 clés --- 104,41€ HT

— pour porte garage : cylindre avec 3 clés --- 104,41€ HT

— pour portail garage et trappe des combles : demi-cylindre avec 3 clés --- 138,76€ HT

frais de port vachette : --- 12€ [6]

forfait pose cylindres : --- 119€ HT

Hors lors de l’EDLE il a été remis 6 clés dont il est mentionné qu’il s’agissait des clés de la « porte palière » seulement et 2 clés de boîte aux lettres.

A l’EDLS, il est mentionné : la remise de 2 clés de boîte aux lettres en bon état de fonctionnement et 3 clés de la maison dont une est hors service car tordue et les deux autres fonctionnent.

Les clés concernant la porte du garage, du portail garage et trappe des combles ne sont pas mentionnées comme ayant été remise lors de l’EDLE. Elles ne pourront être considérées comme perdues ou non restituées.

Ainsi, seuls seront pris en compte – pour la porte d’entrée : cylindre avec 3 clés --- 104,41€ HT s’y ajoutant 12€ HT de frais de port et 39,66€ [6] (119€/3) de frais de pose cylindre, soit la somme de 187,28€ TTC (156,07€ HT).

La somme retenue au titre des réparations locatives sera donc de :

5 479,38€ : 4 813,60€ TTC devis de la société 60M Bâtiment rectifié + 478,50€ TTC devis de la société JMB Alu + 187,28€ TTC facture reproduction de clés TAN retenue partiellement.

Ainsi, le décompte de sortie sera modifié de la sorte :

Loyers et charges : 5 163,39€Réparations locatives : 5 479,38€soit 10 642,77€ – 650€ de dépôt de garantie = 9 992,77€

En conséquence, Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] seront condamnés solidairement au paiement du solde de tout compte locatif débiteur à hauteur de 9 992,77€ assorti des intérêts au taux légal à compter de l’envoi du solde de tout compte en date du 22/11/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code dispose :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas démontré la mauvaise foi du débiteur ni un préjudice indépendant du simple retard causé par le non paiement des loyers et charges.

La demande de dommages et intérêts formée contre Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] est donc insuffisamment justifiée.

Monsieur [D] [C] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] à la somme de 1 000€ au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [C], Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] au paiement du solde de tout compte locatif débiteur à hauteur de 9 992,77€ assorti des intérêts au taux légal à compter de l’envoi du solde de tout compte en date du 22/11/2024 ;

Déboute Monsieur [D] [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] à la somme de 1 000€ au titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [D] [C] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [O] [N] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière Le Président