N° RG 24/02208 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPD5

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02208 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPD5

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL COTEG AVOCATS

à la SELARL DECKER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS

M. [V] [P], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par Maître Annick AMIGO-BOUYSSOU de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Annick AMIGO-BOUYSSOU de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [C] [T] épouse [J], entrepreneur individuel exerçant à l’enseigne [5], entrepreneur individuel, demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2001, Monsieur [M] [P], bailleur, a consenti un contrat de bail commercial à Madame [C] [T] épouse [J], épouse [J], preneur. Les consort [V] et [Y] [P], demandeurs à la procédure sont à leur tour devenu bailleurs par la suite.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [V] [P] et Madame [Y] [P] ont assigné Madame [C] [T] épouse [J] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en matière de référés.

L’affaire avait été évoquée à l’audience du mardi 17 décembre 2024. Celle-ci a été renvoyée à cinq reprises et a finalement été retenue à l’audience du 09 septembre 2025.

Monsieur [V] [P] et Madame [Y] [P] sollicitent, par conclusions n° 2 :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 17 mai 2024 ;ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [J], née [T], exerçant sous l’enseigne « [5] », ainsi que de tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 4], sous astreinte de 304,90 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;ORDONNER l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;ORDONNER l’enlèvement des biens et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, lequel disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;CONDAMNER, par provision, Madame [C] [J] au paiement de la somme de 28 635,93 € au titre des loyers et intérêts impayés au 17 juin 2024 ;FIXER à 952,50 € l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [C] [J] jusqu’au délaissement effectif des lieux ;CONDAMNER Madame [C] [J] à payer à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P], par provision, la somme de 14 700,25 € à valoir sur les indemnités d’occupation, à parfaire jusqu’au jour de la libération effective des locaux, ainsi que la somme de 1 674,08 € au titre des intérêts, à parfaire jusqu’au jour du paiement ;CONDAMNER Madame [C] [J] à verser à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P] la somme de 3 000 € HT (3 600 € TTC) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [C] [J] aux entiers dépens.

De son côté, le preneur, Madame [C] [T] épouse [J] sollicite, par conclusions en défense n° 1 :

À titre principal :

CONSTATER que les consorts [P], bailleurs, n’ont pas signifié de commandement ou de sommation à Madame [J] dans les formes prescrites par l’article L. 145-41 du code de commerce ;REJETER la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées contre Madame [J].À titre subsidiaire :

CONSTATER que les bailleurs n’exécutent pas leurs obligations relatives aux travaux à réaliser au regard de la vétusté des locaux ;JUGER que Madame [J] est débitrice de la somme de 2 981,46 € à titre principal ;JUGER que les intérêts de retard ne sont pas applicables sur la période du 12 mars 2020 au 10 septembre 2020 ;SUSPENDRE les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;ACCORDER à Madame [J] des délais de paiement de 24 mois, au regard de sa bonne foi et de sa situation financière ;JUGER que chacune des parties conservera ses frais et dépens relatifs à l’instance en cours.Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la constatation des effets de la clause résolutoire

Le preneur soutient, par ses écritures et les observations orales formulées par son conseil lors de l’audience, que la mise en demeure signifiée par commissaire de justice ne suffirait pas à mettre en œuvre les effets de la clause résolutoire prévue au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

La jurisprudence a toutefois précisé, sans revirement sur ce point, que la simple mise en demeure adressée au preneur, dès lors qu’elle vise expressément la clause résolutoire du bail et mentionne le délai d’un mois, est suffisante pour faire produire effet à ladite clause (Cass. 3e civ., 13 mars 2002, n° 00-17.391) dès lors qu’elle a été délivrée par commissaire de justice, ce qui assure la réalité des diligences accomplies pour informer le destinataire de celle-ci.

Il appartient en conséquence au juge des référés de constater l’efficacité de la clause résolutoire, en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces que, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le preneur a été informé être débiteur d’un solde locatif. Cet acte, clair dans ses termes, vise expressément la clause résolutoire du contrat de bail du 1er février 2001 et mentionne le délai d’un mois à l’issue duquel le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement libératoire.

Cette signification a été faite à personne par le commissaire de justice, ce qui garantit la pleine connaissance de l’information délivrée au preneur.

Il convient par ailleurs de relever que la clause résolutoire stipulée au bail prévoit elle-même la possibilité de procéder par voie de mise en demeure signifiée par commissaire de justice.

Dès lors, bien que l’acte ne porte pas l’intitulé de « commandement de payer », il en respecte les conditions de fond.

En conséquence, la mise en demeure signifiée le 17 mai 2024, remplissant les conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et des principes issues de la jurisprudence, doit être assimilée à un commandement de payer.

A défaut pour Madame [C] [T] épouse [J] d’avoir su démontrer qu’elle a honoré le paiement de sa dette locative, il y a donc lieu de constater que la clause résolutoire du bail commercial a produit ses effets.

Le contrat est résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit depuis le 18 juin 2024.

* Sur l’expulsion du preneur

Il ressort des pièces et des débats que le preneur a commis des manquements justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le délai d’un mois à compter de la signification étant expiré depuis le 17 juin 2024, le bail conclu le 1er février 2001 est résilié.

Le preneur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, son expulsion sera ordonnée à compter de la signification de la présente ordonnance.

* Sur la provision liée à la dette locative

Le décompte produit en pièce n°6 du bordereau des pièces jointes des bailleurs établit que la dette locative s’élevait à la somme de 22.656,43 € au titre des loyers impayés (échéance de mars 2025) incluse, plus aucun paiement n’ayant été opéré depuis plus des 24 derniers mois.

Le preneur, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil ne démontre qu’il se serait libéré de ces sommes.

En revanche, les montants sollicitée au titre des intérêts majorés de retard, seront rejetés. D’abord, parce que les taux appliquée, supérieurs au seul montant du bail constituent une clause pénale dont le juge des référés ne peut apprécier la légalité. Ensuite, parce que l’application d’intérêts pour chaque mois ne prend pas en compte les paiements partiels, en retard et l’imputation qu’il convient de leur donner , ce qui rend incompréhensible les calculs opérés, d’autant qu’une partie pourrait être prescrite. Cela matérialise un contestation sérieuse qui ne relève que de l’appréciation des juges du fond.

Les intérêts à appliquer le seront au taux légal à compter de l’exigibilité de la première échéance non incluse dans la provision, soit l’échéance d’avril 2025.

Il y a lieu de condamner le preneur à verser cette somme à titre de provision.

* Sur la provision liée à l’indemnité d’occupation

Depuis le 17 juin 2024, date d’effet de la résiliation, Madame [C] [J] est occupante sans droit ni titre et dès lors, redevable d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel, soit 952,50 € par mois.

Cette indemnité sera due jusqu’à complète libération des lieux. Elle sera incluse avec le solde locatif jusqu’en mars 2025 et sera sollicitée de manière autonome à compter du mois d’avril 2025.

* Sur les demandes subsidiaires du preneur

1- Travaux sollicités :

La demande relative à d’éventuels travaux est sans objet. D’une part, il s’agit de travaux mineurs qui ne paralysent pas l’exploitation du fonds de commerce et qui sont de surcroît à la charge du preneur. D’autre part, le preneur étant occupant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2024, il n’a plus qualité, ni légitimité pour en solliciter l’exécution.

2- Délais de paiement :

La bonne foi du preneur ne saurait être caractérisée. Celui-ci occupe les lieux sans droit ni titre depuis de nombreuses années et n’a pas opéré le moindre paiement depuis plus de 24 mois. En outre, son comportement procédural, marqué par de nombreux renvois, ne traduit pas une exécution de bonne foi du contrat, d’autant plus que celui-ci est désormais résilié. Aucun délai de grâce ne sera donc accordé.

3- Autres demandes subsidiaires :

Le calcul des arriérés de loyers par le preneur étant erroné, sa demande est rejetée.

Quant à l’exonération des pénalités de retard durant la crise sanitaire, la preuve de l’éligibilité au dispositif n’est pas rapportée.

Enfin, les autres demandes subsidiaires ne justifient pas davantage d’être accueillies.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [C] [T] épouse [J], preneur, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). »

L’équité commande de condamner Madame [C] [J] à verser à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P] la somme de 1.500,00 €.

Ces derniers ont en effet été contraints d’exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits dans une procédure qu’ils ne pouvaient éviter afin de récupérer leur bien.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 1er février 2001 entre Monsieur [M] [P], bailleur, et Madame [C] [T] épouse [J], preneur, celle-ci ayant produit effet au 18 juin 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [C] [T] épouse [J], ainsi que de tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 6], et ce dans les formes et les délais légaux, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DISONS que les biens et effets mobiliers se trouvant dans les lieux seront enlevés et placés en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [C] [T] épouse [J], laquelle disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

CONDAMNONS À TITRE PROVISIONNEL Madame [C] [T] épouse [J] à verser à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P] la somme de 22.656,43 € (VINGT-DEUX MILLE SIX CENT CINQUANTE SIX EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation dus (échéance de mars 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNONS À TITRE PROVISIONNEL Madame [C] [T] épouse [J] à verser à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 952,50 € (NEUF CENT CINQUANTE-DEUX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, ;

REJETONS l’ensemble des demandes de Madame [C] [T] épouse [J] ;

REJETONS l’ensemble le surplus des demandes de Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P]

CONDAMNONS Madame [C] [T] épouse [J] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] épouse [J] à verser à Madame [Y] [P] et Monsieur [V] [P] la somme de 1.500 € (MILLE CINS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,