TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 10]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [Localité 10], la DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 22/11746 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX47T

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic,la société FIDUCIA GESTION, SAS,pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [E] – Décédé

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [D] [E]

[Adresse 11],

[Adresse 1]

[Localité 9]

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/11746 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX47T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publiquea avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [E] est propriétaire des lots n°20, 21 et 22 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Par acte d’huissier de justice du 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 5ème, représenté par son syndic, le cabinet Corraze, a assigné, devant ce tribunal, M. [D] [E] aux fins de :

— le condamner à lui payer les sommes de :

* 9.632,44 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2020 et le 1er septembre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.480,09 euros à compter du 15 mars 2022, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de la signification de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,

* 108 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 150 euros au titre des frais de réparation pour la fuite de la salle de bain,

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de code de procédure civile.

M. [D] [E] est décédé le 29 avril 2023.

Par ordonnance du tribunal judiciaire du 22 mars 2024, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après DNID), a été désignée ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E].

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] Paris 5ème, représenté par son syndic, désormais la société FIDUCIA GESTION, a assigné, devant ce tribunal, la Direction Nationale d’Intervention Domaniales (DNID), ès qualités de curateur à la succession de M. [D] [E].

Le syndicat des copropriétaires y demande de :

Vu les articles 1 0, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1153, 1231-6 et 1240 du code civil,

Vu les articles 515, 699 et 700 du code de procédure civile,

— condamner la DNID ès qualités de curateur à la succession de M. [D] [E] à lui payer les sommes de :

* 29.147,39 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.480,09 euros à compter du 15 mars 2022, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de la signification de l’assignation initiale à M. [E],

* 1.044 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 150 euros au titre des frais de réparation pour la fuite de la salle de bain,

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Les procédures ont été jointes le 18 septembre 2024, par mention au dossier.

***

Le service des Domaines, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [E], par mémoire du 21 janvier 2025, demande :

Vu le code civil, et notamment ses articles 809 à 810-12, 1153 et suivants, 1231-6 alinéas 1er et 3, 1240, 1343-2 et 1353 alinéa 1er,

Vu le code de procédure civile et notamment ses articles 9, 515, 696, 699, 700 et 1342 à 1353,

Vu le code général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R.2321-9, R. 2331-1, R. 2331-3, R. 2331-6 et R. 2331-10,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2, 30 et 42,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35 à 37 et 55,

Vu le décret n°2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales,

Vu l’arrêté du 23 décembre 2006 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales,

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiées sur la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2024 pour un montant de 29.147,39 euros, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à justice sur ce point,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des :

* des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 1.044 euros,

* de la somme de 150 euros au titre des frais de réparation pour la fuite d’eau de la salle de bain,

* de capitalisation des intérêts annuels échus en application de l’article 1343-2 du code civil,

* de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts,

* de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* de sa demande au titre des dépens et de leur distraction au profit de l’avocat,

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne s’y opposant pas,

— dire qu’en tout état de cause, elle ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la DNID ès qualités pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

La clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Sur les appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent”

“lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort d’un extrait de matrice cadastrale et des documents hypothécaires que M. [E] était propriétaire des lots n°20, 21 et 22 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la partie défenderesse. Ils sont également étayés par :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2019, 14 septembre 2020, 4 juin 2021, 30 mai 2022 et 12 juin 2023 approuvant les comptes 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels et les fonds travaux des exercices concernés, des comptes de travaux de remplacement d’une porte ou de la réfection de la cage d’escalier, certains travaux dont ceux de réfection d’une fenêtre de toit ou de restructuration de pans de bois, ainsi que des résolutions autorisant le syndic à procéder à des appels exceptionnels compte tenu d’impayés,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du copropriétaire.

— un décompte, faisant apparaître entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2024, un solde débiteur de 29.147,39 euros au titre des appels de charges et de travaux,

— un précédent jugement de ce tribunal en date du 19 mai 2021 qui avait condamné M. [E] à payer un arriéré de charges arrêté au 2ème trimestre 2020.

Aussi, il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la DNID ès qualités, que le compte individuel du copropriétaire décédé est débiteur, entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2024, à hauteur de la somme de 29.147,39 euros, au titre des appels de fonds, de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “ appel 3ème trimestre 2024” et “fonds travaux Alur” des 01/07/2024 compris.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 29.147,39 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.480,09 euros à compter du 16 mars 2022, date de présentation de la mise en demeure, sur la somme de 2.152,35 euros à compter du 23 septembre 2022, date de l’assignation initiale et sur le surplus à compter du 26 août 2024.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des deux lettres de mise en demeure accompagnées des accusés de réception. Cependant, faute de production du contrat de syndic, son coût initial et son augmentation (48 puis 60 euros), – lesquels sont expressément discutés par la DNID ès qualités – ne sont pas établis de sorte qu’ils seront rejetés.

Comme l’expose la DNID ès qualités, les frais de suivi de contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles” du syndic, et ce conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, diligences qui ne sont pas démontrées en l’espèce.

Ces frais à hauteur de la somme totale de 936 euros seront écartés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la facture de 150 euros :

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 150 euros au titre de la réparation d’une fuite dans la salle de bains de M. [E], en octobre 2020.

La facture produite émane du prestataire ayant effectué la réparation, laquelle, de nature privative, doit être mise à la charge du copropriétaire. La DNID ès qualités sera condamnée à payer ladite somme de 150 euros.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges et ce pendant plusieurs années avant son décès.

Il ressort, en outre, des pièces communiquées que M. [E] a été condamné à sept reprises par des jugements du tribunal en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré de nombreuses condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

De plus, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales que le syndic a été autorisé à procéder à des appels exceptionnels pour faire face aux impayés comprenant ceux – importants – de M. [E].

Aussi, la défaillance de M. [E] n’est pas due simplement à son décès, comme paraît le suggérer la DNID, mais résulte d’un manquement antérieur réitéré, depuis plusieurs années, à ses obligations de copropriétaire, exclusif de bonne foi.

Or, cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la DNID ès qualités à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/11746 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX47T

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID, ès qualités, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

À l’égard du Domaine, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire, la demande en autorisation de recouvrement direct au titre de l’article 699 du code de procédure civile ne sera pas accueillie.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, et compte tenu notamment des diligences supplémentaires exposées à raison de la mise en cause de la DNID consécutive au décès du copropriétaire, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [D] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] :

— la somme de 29.147,39 euros, au titre des appels de fonds, de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “ appel 3ème trimestre 2024” et “fonds travaux Alur” des 01/07/2024 compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.480,09 euros à compter du 16 mars 2022, sur la somme de 2.152,35 euros à compter du 23 septembre 2022, et sur le surplus à compter du 26 août 2024,

— la somme de 150 euros, au titre des frais de réparation d’une fuite de la salle de bain,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 2] du surplus de ses demandes principales, comprenant celles au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [D] [E], aux dépens,

REJETTE la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [D] [E], à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [D] [E] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 26 juin 2025.

La Greffière La Présidente