TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03873 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNCA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[Z] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS,

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Mme [C] [X], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 septembre 2023 prenant effet au 18 septembre 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation (n°18) ainsi qu’un emplacement de parking (n°18) situés [Adresse 4], à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 322,79 euros, 16,20 euros de loyer pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 62,29 euros et 3,21 euros pour les charges de stationnement.

Le 4 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [Z] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.376,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus au 17 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.406,9 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Elle souligne l’existence d’impayés depuis un an suite au licenciement du locataire. Elle indique que si Monsieur [Y] n’a pas payé le loyer dans sa totalité, elle se déclare toutefois en accord avec l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois en règlement de l’arriéré sur 36 mois.

Il expose que la dette locative trouve son origine dans sa perte d’emploi en janvier 2024 et affirme que son ancien employeur a effectué une mauvaise déclaration conduisant à une retenue de la part de la Caisse des allocations familiales et qui a introduit une instance devant le conseil des prud’hommes pour faire valoir ses droits. Il expose avoir suivi une formation VTC.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice des locataires que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.335,88 euros a été signifié le 4 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Monsieur [Z] [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 55,15 euros qui ne relèvent pas des loyers et charges ainsi que les frais d’assurance locataire de 3,03 euros qui ne sont pas justifiés au dossier, la somme de 2.406,90 euros, incluant le quittancement de janvier 2025.

Monsieur [Z] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.406,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation (25 septembre 2024) sur la somme de 1.376,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [Z] [Y] n’a pas versé le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant le locataire à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 70 €, soit 34 mensualités de 70€ et une 35ème mensualité qui soldera la dette.

L’accord des parties doit prévaloir sur la condition posée par la loi en ce que, d’une part, la garantie des droits du locataire est assurée sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur, et que d’autre par, le locataire se trouve ainsi résponsabilisé, objectif posé par la loi. Cette solution demandée tant par le bailleur que le locataire permet d’envisager un maintien dans les lieux de M. [Z] [Y] et un apurement de la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [Z] [Y] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par suite, conformément à la demande de M. [Z] [Y], et à l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [Z] [Y] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS , Monsieur [W] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [W] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation (n°18) et un parking (n°18) situés [Adresse 3] à [Localité 11] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.406,90 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.376,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 70€ chacune et 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [Y] soit condamné à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,la dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,