TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02138

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7XM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[S] [J]

C/

[L] [V] [X]

[K] [R] épouse [P]

[F] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Séverine ILLAN de la SELARL MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [V] [X]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [K] [R] épouse [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas MONNIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas MONNIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 mai 2019, Monsieur [S] [J] a donné à bail à Madame [L] [X] et Monsieur [E] [P] un appartement à usage d’habitation et un parking (n°15) situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 590€ et 50€ de provisions sur charges.

A la suite du départ des lieux de Monsieur [P] un avenant au contrat de bail a été régularisé le 14 janvier 2022 à effet au 1er février 2022 afin d’acter que Madame [X] demeurait seule locataire.

Par actes séparés du 10 octobre 2023, prenant effet au 11 octobre 2023, Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] se sont portés cautions solidaires des engagements pris par Madame [L] [X].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2024 dénoncé aux cautions le 5 février 2024.

Par actes des 13 et 14 mai 2024, Monsieur [S] [J] a ensuite fait assigner Madame [L] [X], Madame [K] [R] épouse [P] et Monsieur [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 septembre 2024, audience à laquelle Monsieur [J] et les consorts [P] étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [S] [J], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail,

— prononcer l’expulsion de Madame [L] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [L] [X], Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme actualisée de 4061,39€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de septembre 2024 incluse avec intérêts depuis le 30 janvier 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif,

— de la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance en ce compris le commandement de payer et sa dénonce aux cautions.

Il indique s’opposer aux délais de paiement sollicités par les cautions.

Madame [L] [X], comparante, reconnaît le montant de la dette et souhaite se maintenir dans les lieux. Elle sollicite en outre des délais de paiement. Elle explique qu’elle a eu des difficultés financières à la suite de la séparation avec son compagnon et qu’elle ne voit plus son fils que le mercredi et le week-end. Elle indique être ASH, en CDD dans le cadre d’un intérim, et percevoir environ 1700 à 2000€ de salaire. Elle confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers courants et précise qu’à la suite de ses difficultés financières l’eau et l’electricité avaient été coupées. Elle ajoute avoir monté un dossier avec l’assistante sociale afin d’obtenir un logement HLM.

Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P], représentés par leur conseil, sollicitent :

— de leur donner acte qu’ils ne contestent ni le montant de la dette ni le paiement d’une indemnité d’occupation,

— de leur accorder des facilités de paiement,

— d’échelonner la dette pendant deux ans sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil,

— de réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation et l’expulsion

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le commandement de payer en date du 30 janvier 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le bail conclu le 2 mai 2019 et modifié par avenant du 14 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024 pour la somme en principal de 1468,30€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

— sur la demande de suspension des effets la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [L] [X] sollicite de pouvoir rester dans les lieux, demande qui peut être considérée comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

Cependant, il résulte du décompte locatif que si un paiement partiel a été fait à hauteur de 291€ depuis mai 2024, le loyer charges comprises s’élève à 704,22€ de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il y a reprise du paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience comme l’impose les textes.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [X] sera rejetée.

— Sur l’expulsion

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 1er avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [L] [X] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [L] [X] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”

En l’espèce, Madame [X] a pris possession des lieux en vertu d’un bail de sorte qu’elle ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manoeures, menaces, voies de fait ou contrainte et que la bonne foi est toujours présumée.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les délais légaux prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

Sur les condamnations au paiement

* Sur le montant de la dette locative

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bailleur produit outre le contrat de bail un décompte démontrant que Madame [L] [X] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (237,17+220,97+12,16) la somme de 3603,25€ à la date du 13 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse.

Madame [L] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative telle qu’elle ressort du décompte locatif.

Madame [L] [X] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3603,25€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1468,30€ à compter du commandement de payer (30 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [S] [J] fournit également les actes de cautionnement datés du 11 octobre 2023 et signés par Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] de sorte que ces derniers seront condamnés solidairement au paiement de la dette locative.

* Sur la demande de délais de paiement de la locataire

Il a été vu précédemment que les délais de paiement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne pouvait être accordés à défaut de reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En revanche, des délais peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, s’il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme de 3603,25€, soit l’équivalent de plus de 5 mois de loyers, il apparaît néanmoins que Madame [X] dispose de ressources compte tenu de sa situation professionnelle et que des versements, même partiels, sont réalisés depuis mai 2024, de sorte qu’il peut être considéré que sa situation justifie que lui soit accordés des délais de paiement qui apparaissent compatibles avec les besoins du créancier.

Il convient donc de lui accorder des délais de paiement dont les modalités seront fixées au dispositif.

* Sur la demande de délais de paiement des cautions

Ces délais de paiement peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil précité.

En l’espèce, les consorts [P] versent aux débats les justificatifs de leurs ressources et de leurs charges en produisant des éléments tels que avis d’imposition sr les revenus 2023, bulletins de salaire récents de juin à août 2024 qui permettent de vérifier la réalité de leur situation et leur capacité contributive et justifient que leur soit accordés des délais de paiement qui apparaissent compatibles avec les besoins du créancier.

Il convient donc de leur accorder des délais de paiement dont les modalités seront fixées au dispositif.

— Sur l’indemnité d’occupation

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée in solidum avec sa caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er octobre 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [X], Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce aux cautions, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [J], Madame [L] [X] et Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] seront condamnés à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2019 modifié par avenant du 14 janvier 2022 entre Monsieur [S] [J] d’une part et Madame [L] [X] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking (n°15) situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [L] [X] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [X], locataire et Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P], cautions, à verser à Monsieur [S] [J] à titre provisionnel la somme de 3603,25€ (décompte arrêté au 13 septembre 2024 mensualité de septembre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1468,30€ à compter du 30 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [L] [X] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 150€, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P], cautions à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 150€, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [X], Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] à verser à Monsieur [S] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [X], Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] à verser à Monsieur [S] [J] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [X] et Madame [K] [P] et Monsieur [F] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce aux cautions, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente