TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Juin 2025

N° RG 23/09533 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5HO

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ATRIUM III” sise bis avenue d’Argenteuil / 2-2 bis rue Mauriceau 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

C/

[C] [T], [L] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ATRIUM III” sise 25/25 bis avenue d’Argenteuil 2-2 bis rue Mauriceau 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société MAVILLE IMMOBILIER

53 rue du Général Delestraint

75016 PARIS

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

DEFENDEURS

Monsieur [C] [T]

Résidence ATRIUM III

25, avenue d’Argenteuil

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

défaillant

Madame [L] [T]

Résidence ATRIUM III

25, avenue d’Argenteuil

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier de la résidence Atrium sise 25-25 bis avenue d’Argenteuil – 2-2 bis rue Mauriceau à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [C] [T] et Mme [L] [T] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, alors qu’ils ont déjà été précédemment condamnés par jugement en date du 8 juin 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 novembre 2023 aux fins essentiellement de les voir condamner à lui payer les sommes de 7.769,40 euros au titre des charges arrêtées à la date du 17 octobre 2023 et de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées aux défendeurs par acte extra-judiciaire du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Atrium III sise 25-25 bis, avenue d’Argenteuil / 2-2 bis, rue Mauriceau, 92600 ASNIERES-SUR-SEINE, représenté par son Syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 11 607,38 €, correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 672 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1920 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] aux entiers dépens, incluant la somme de 120,22 €.

M. [C] [T] et Mme [L] [T], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir respectivement adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.607,38 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. et Mme [T] pour la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2025,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 20 mars 2019, 6 octobre 2020, 29 mars 2021, 13 février 2023 et 14 mars 2024 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. et Mme [T] sont propriétaires des lots n°1008, 1135 et 1136 de l’état descriptif de division. Or, il précise dans ses écritures que les défendeurs sont également propriétaires et redevables des charges attenantes au lot n°1032, lot qui n’apparaît pas sur ladite matrice cadastrale.

Partant, faute de démontrer que les défendeurs seraient propriétaires dudit quatrième lot, il échoue à prouver qu’ils sont bien redevables de l’entièreté des charges de copropriété dont le paiement est réclamé. La demande de paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors pas être accueillie.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme réclamée soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2022.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2025. Sa demande subséquente au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023, ne peut de ce fait davantage être accueillie.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 672 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les défendeurs seraient redevables de l’ensemble des charges dont le paiement est réclamé.

Il s’en déduit que le tribunal ne peut lui imputer les frais liés au recouvrement de cette dette de charges.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le tribunal rappelle que le syndicat des copropriétaires, faute de produire un document propre à établir la qualité de copropriétaire de M. et Mme [T] de tous les lots dont le paiement des charges est demandé, ne rapporte pas la preuve que ces derniers soient redevables desdites charges. Il ne pourra ainsi lui être alloué les dommages-intérêts demandés au titre du non-paiement de ces sommes.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [T] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs ne peuvent être condamnés solidairement. De surcroît, le tribunal rappelle que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que les défendeurs soient propriétaires de tous les lots dont le paiement des charges est poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [T] à la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant la somme de 120,22 euros.

En vertu dudit article, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le tribunal, ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, condamne ce dernier aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires demande également la condamnation de Monsieur [C] [T] et Madame [L] [T] à s’acquitter de la somme de 1.920 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, ayant condamné le syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux dépens, déboute par conséquent ce dernier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Atrium sise 25-25 bis avenue d’Argenteuil – 2-2 bis rue Mauriceau à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Atrium sise 25-25 bis avenue d’Argenteuil – 2-2 bis rue Mauriceau à ASNIERES-SUR-SEINE (92600) au paiement des dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT