TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [C]

Madame [M] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 6]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09495 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BRH

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [C],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [P],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09495 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BRH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 1999, à effet du lendemain, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après, « la RIVP ») a consenti, pour une durée de six ans renouvelable, un bail d’habitation à M. [H] [C] et à Mme [M] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], escalier 9293, 2ème étage, porte 22 et sur une cave.

Par actes de commissaire de justice du 16 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 035,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [C] et Mme [M] [P] le 17 mai 2024.

Par assignations du 6 septembre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et Mme [M] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2117,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance mais actualise le montant de la dette à la somme de 1 212.72 euros arrêtée au 29 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement qui pourront être accordés aux défendeurs à hauteur du versement de 100 euros par mois, afin d’apurer leur dette.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, M. [H] [C] et Mme [M] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail liant les parties prenait effet le 16 juillet 1999 pour une durée de six ans et a ainsi été reconduit, pour la dernière fois, le 17 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée. Il convient donc de faire application de la clause résolutoire telle que rédigée au bail et conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure, laissant aux locataires un délai de deux mois suivant la signification du commandement pour s’acquitter de leur dette.

Or, M. [H] [C] et Mme [M] [P] ont apuré leur dette de 1 035.83 euros dans ce délai, puisque le décompte versé aux débats démontre que leur compte était de nouveau créditeur à hauteur de la somme de 364.96 euros à la date du 1er juillet 2024 alors que le commandement de payer leur avait été délivré le 16 mai 2024 soit moins de deux mois auparavant.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir de ses effets.

La RIVP ne formant, à titre subsidiaire, aucune demande de résiliation judiciaire du bail, elle sera déboutée de sa demande aux fins d’expulsion des locataires et de ses demandes subséquentes.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

Enfin, l’article 1310 du code civil dispose en fin que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2025, M. [H] [C] et Mme [M] [P] lui devaient la somme de 1 212,72 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de janvier inclus.

M. [H] [C] et Mme [M] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Le contrat de bail ne contient cependant aucune clause prévoyant la solidarité entre les preneurs dont la nature des liens, éventuellement matrimoniaux, n’est pas démontrée par la requérante. Par conséquent, la condamnation sera conjointe.

Enfin, les sommes visées dans le commandement et dans l’assignation ayant été apurées par les paiements ultérieurs effectués par les locataires, cette somme de 1 212.72 euros produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais

En l’espèce, la RIVP sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La clause résolutoire n’étant cependant pas acquise, il convient d’étudier la demande de délais, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil prévoyant que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Eu égard à la demande de la bailleresse d’une part et à la durée du bail rapportée au caractère récent de la dette dont le montant est relativement faible d’autre part, il convient d’accorder aux preneurs des délais de paiement des les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [C] et Mme [M] [P], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie qu’il soit fait exception à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE conjointement M. [H] [C] et Mme [M] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1212,72 euros (mille deux cent douze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

AUTORISE M. [H] [C] et Mme [M] [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE conjointement M. [H] [C] et Mme [M] [P] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement M. [H] [C] et Mme [M] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 mai 2024 et celui des assignations du 6 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge