Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 7 janvier 2025, n° 23/15398

TJ Paris 7 janvier 2025

Arguments

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Autre
Propriété des lots n°55 et 56
La cour a noté que la question de la propriété des emplacements de parking nécessite des éléments techniques que seul un expert peut fournir.
Rejeté
Dépassement du marquage au sol
La cour a rejeté cette demande en raison du sursis à statuer, considérant qu'il n'était pas opportun de statuer sur cette demande tant que le rapport d'expertise n'était pas déposé.
Autre
Frais irrépétibles
La cour a décidé de réserver les dépens et de laisser chaque partie à sa charge pour les frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 4] a assigné les consorts [C] et M. [D] pour clarifier la propriété des emplacements de parking et faire cesser un empiètement sur les parties communes. Les questions juridiques posées concernent la délimitation des lots n°55 et n°56 et la propriété des emplacements n°15 et n°16. Le tribunal a décidé de surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise d'un géomètre, considérant que les éléments techniques sont nécessaires pour trancher le litige. En conséquence, la demande du syndicat de faire cesser l'empiètement a été rejetée, et l'affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 7 janv. 2025, n° 23/15398
Numéro(s) :	23/15398
Importance :	Inédit
Dispositif :	Sursis à statuer
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULTThierry SERRARichard Ruben COHEN
Cabinet(s) :	"SELASU RICHARD R. COHEN"
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e DANIAULT, M^e COHEN et M^e SERRA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/15398 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3H77

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2023

SURSIS À STATUER

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 07 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ORALIA AGENCE MOZART, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0282

DEFENDEURS

Monsieur [N] [C]

Madame [J] [Y] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1887

Monsieur [V] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0280

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 07 Janvier 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, selon règlement de copropriété et état descriptif de division établi par acte sous seing-privé en date du 29 janvier 1952, déposé au rang des minutes du notaire rédacteur de l’acte.

Après achèvement de la construction de l’immeuble, diverses modifications du règlement de copropriété en date du 29 janvier 1952 ont été apportées par acte du 12 mars 1954, également régulièrement déposé au rang des minutes du notaire, le 14 mai 1954.

Le règlement de copropriété initial et son modificatif ont été respectivement publiés au bureau des hypothèques de [Localité 7] le 30 avril 1952 et le 26 mai 1954.

Un dernier acte modificatif, état descriptif de division-règlement de copropriété, visant à créer un lot n°91 a été adopté par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 29 novembre 2004, reçu par Maître [R], notaire à [Localité 7], et publié au bureau des hypothèques le 10 mai 2005.

Par acte authentique de vente en date du 21 novembre 2008, M. [V] [D] a acquis la propriété des lots n° 27 (un appartement), n°56 (un emplacement de parking), et n° 61(une cave) dans l’immeuble sis [Adresse 3].

L’acte authentique de vente stipule que le numéro 56 est « un emplacement de voiture, situé au premier sous-sol, portant le numéro seize (16) »

Par acte authentique de vente en date du 3 novembre 2021, M. [N] [C] et Mme [J] [Y] épouse [C] (ci-après « les consorts [C] ») ont acquis la propriété des lots n° 12 (un appartement), n° 55 (un emplacement de parking), et n°79 (une cave).

Cet acte précise que le lot numéro 55 est constitué de : « au premier sous-sol, emplacement de voiture n°15 et 16 et les quatre/mille troisièmes (4/1003èmes) des parties communes générales ».

L’utilisation par les consorts [C] de l’emplacement de parking dont ils ont acquis la propriété a généré un conflit au sein de la copropriété, le syndicat des copropriétaires soulignant que leur voiture dépasserait, une fois garée, le marquage au sol et donc empièterait sur les parties communes et empêcherait également certains copropriétaires d’accéder à leurs places de parking ; tandis que M. [D] revendique la propriété du lot n°16, dont les époux [C] estiment également être propriétaires, ces derniers soutenant en outre qu’ils disposent d’un emplacement double.

Après échec d’une solution amiable, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 novembre 2022 a adopté une résolution n°18, autorisant le syndic à agir en justice pour faire cesser le trouble de jouissance subi par les copropriétaires ne pouvant plus accéder à leurs places de parking.

Par courrier en date du 30 décembre 2022, les consorts [C] ont indiqué en retour au syndicat des copropriétaires que les marquages au sol des emplacements des places de parking n’étaient pas conformes au règlement de copropriété, et ont mis en demeure ce dernier d’en modifier le tracé pour le rendre conforme.

Les consorts [C] ont ensuite saisi le juge des référés pour solliciter la désignation d’un expert géomètre notamment aux fins de déterminer la délimitation de l’emplacement de véhicule n°15.

Par ordonnance de référé rendue le 25 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Mme [T], expert-géomètre, au motif suivant : « Les parties étant contraires sur la consistance et l’étendue des lots n°55 et n°56 de l’état de division de l’immeuble litigieux et au regard des contradictions existant entre les titres de propriété et l’état descriptif de division de l’immeuble, les demandeurs justifient d’un motif légitime pour voir ordonner la mesure d’expertise sollicitée ».

Par ordonnance de référé rectificative en date du 14 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a finalement désigné M. [P] es qualités d’expert-géomètre.

Par exploit en date du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné les consorts [C] et M. [D] et demande au tribunal de :

« Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du règlement de copropriété,

Vu le modificatif du 12 mars 1954,

Il est demandé au Tribunal de :

DECLARER que le lot n°55 dont sont propriétaires Monsieur et Madame [C] ne donne droit qu’à la propriété de l’emplacement n°15, à l’exclusion de l’emplacement n°16,

DECLARER qu’il n’y a pas lieu à procéder à une nouvelle délimitation des lots n°55 et 56 conformément aux plans annexés au règlement de copropriété,

CONDAMNER en conséquence in solidum Monsieur et Madame [C] à cesser tout empiètement sur les parties communes avec leur véhicule et ce, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] en tous les dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par dernières conclusions d’incident aux fins de sursis à statuer notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, les consorts [C] demandent au juge de la mise en état de :

« Vu les ordonnances de référé des 25 avril et 14 juin 2024,

Vu les articles 74, 377, 378, 696, 699, 700 et 789 du Code de procédure civile,

In limine litis :

— DECLARER Monsieur [N] [C] et Madame [J] [Y] épouse [C] recevables et bien fondés en leur incident, et en conséquence :

— PRONONCER le sursis à statuer de la procédure introduite au fond par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] par acte en date du 28 novembre 2023 (RG n°23/15398) dans l’attente du dépôt du rapport de Monsieur [S] [P], Expert judiciaire désigné suivant les ordonnances de référé des 25 avril et 14 juin 2024 ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] et tout succombant à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [J] [Y], épouse [C] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] et tout succombant aux entiers dépens de l’incident ».

Par ses conclusions en réponse à l’incident notifiées par voie électronique le 8 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], demande au juge de la mise en état de :

« Vu l’article 789 du CPC,

DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de leur demande de sursis à statuer, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise à intervenir,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] à cesser tout dépassement de leur véhicule sur les parties communes de l’immeuble et notamment, sur l’aire de circulation, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée et ce, dans l’attente de la décision au fond qui sera rendue par le Tribunal,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens du présent incident ».

Par conclusions en réponse à l’incident notifiées par voie électronique le 11 mai 2024, M. [D], demande au juge de la mise en état de :

« Déclarer les époux [C] tant irrecevables que mal fondés,

Débouter les époux [C] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions d’incident de sursis à statuer,

Dire que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux du principal ».

* * *

L’affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l’audience du 21 octobre 2024, puis mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de sursis à statuer

Au soutien de leur demande, les consorts [C] exposent que lors de la première réunion d’expertise en date du 14 octobre 2024, les parties ont fait un point in situ sur la configuration des places de parking litigieuses et ont formulé leurs observations sur les divergences entre le règlement de copropriété initial de 1952, son modificatif de 1954, et les actes de vente des lots n°55 et 56.

Ils précisent que l’expert a en conséquence procédé à une série de mesures aux fins de pouvoir apprécier la configuration actuelle des lieux, au regard des documents qui doivent lui être transmis.

Les consorts [C] soulignent qu’en l’état du marquage au sol, ils sont dans l’incapacité de stationner leur véhicule faute d’espace suffisant sur une place simple de parking, alors qu’ils ont acheté un double emplacement dans le cadre du lot n°55, et qu’ils paient des charges en conséquence (4 tantièmes de charges) ; tandis que M. [D] ne paie que 2 tantièmes de charges pour une double place de parking, ce qui démontre l’incohérence des titres au regard de la configuration actuelle des lieux et impose le sursis à statuer, le tribunal ne pouvant régler le litige au fond sans disposer des éléments de mesurage du géomètre-expert, qui n’a pas encore déposé son rapport.

Ils arguent qu’en outre ils envisagent de procéder à des demandes reconventionnelles au titre de leurs divers préjudices, lesquels ne peuvent être évalués en l’état de l’insuffisance des éléments en présence et en l’absence des investigations nécessaires de l’expert judiciaire commis par le juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] oppose que le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expert ne présente aucune utilité pour la résolution du litige, car il n’existe aucune incertitude quant à la propriété des lots n°55 et 56, donnant droit à la propriété des emplacements de parkings n° 15 et n°16, alléguant une erreur du notaire rédacteur de l’acte de vente des consorts [C].

Ils se prévalent du modificatif au règlement de copropriété établi le 12 mars 1954, établi après l’achèvement de la construction de l’immeuble, qui stipule que les indications de superficie des emplacements de stationnement sont inexactes, les superficies indiquées à titre originaire n’ayant pu être conservées, celles indiquées dans le règlement de 1952 n’ont en conséquence plus de valeur contractuelle.

Ils font état de l’impossibilité légale pour le géomètre-expert de déterminer qui, de M. [D] ou des consorts [C], est le propriétaire de l’emplacement n°16, soulignant que les éléments versés aux débats permettent en l’état au tribunal, seul compétent pour le faire, de pouvoir statuer sur la propriété, la contenance et la délimitation des lots n°55 et 56 de l’état descriptif de division, correspondant aux emplacements de parkings n°15 et 16.

Ils demandent en conséquence au tribunal de faire cesser le trouble illicite consistant en l’empiètement du véhicule des consorts [C] sur les parties communes, car dépassant le marquage au sol et donc sa partie privative, et empêchant certains copropriétaires d’accéder à leurs places de stationnement situées au fond du parking et au-delà de la place dévolue à ces derniers.

En défense à l’incident, M. [D] fait valoir également que les superficies des emplacements de voiture décrites au règlement de copropriété de 1952 ont été purement et simplement supprimées par le modificatif de 1954, et que la situation du droit et de la consistance de la propriété sur les lots n°55 et 56 et les emplacements respectifs de parking n°15 du lot n°55 et n°16 du lot n°56 existent maintenant depuis plus de 70 ans et résultent de leur seule délimitation tracée au sol.

Il fait état de sa possession paisible et légitime, en tant que propriétaire, depuis 2008 du lot n°56, consistant en l’emplacement de voiture situé au premier sous-sol portant n°16.

Il conclut que la consistance de son droit de propriété est certaine, et dès lors que le litige est relatif à un titre de propriété sur un lot et qu’il ne s’agit pas d’un litige relatif au métrage dudit lot, le sursis à statuer dans l’attente du dépôt de son rapport par l’expert-géomètre ne relève pas d’une bonne administration de la justice car il est inutile à la résolution du litige soumis au tribunal.

***************

L’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024 dispose :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

L’article 378 du Code de procédure civile dispose que : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

En application de ce texte, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (ex. Civ. 1ere, 9 mars 2004, n°99-19.922).

S’agissant d’une exception de procédure au sens des articles 73 et 74 du code de procédure civile, elle doit être présentée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir (Cass. Com. 28 juin 2005, n°03-13112 ; Cass., Avis, 29 septembre 2008, n°08-00.007) et relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état (Cass. Com. 7 janv. 2014, n°11-24157).

L’article 232 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Aux termes de l’article 238 du code de procédure civile, « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais apporter d’appréciations d’ordre juridique ».

Sur ce

S’il est exact que l’expert judiciaire ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique et ne peut donc apprécier qui est propriétaire de l’emplacement de parking litigieux, il reste qu’il ressort des développements qui précèdent :

— la contradiction des titres et l’impossibilité matérielle du titulaire de l’emplacement n°15 de pouvoir garer son véhicule sans empiéter sur les parties communes et gêner la circulation des autres véhicules à l’intérieur du premier sous-sol ;

— l’incohérence entre les tantièmes de copropriété attribués au titulaire de l’emplacement n°15, plus exigu que le titulaire de l’emplacement n°16, et à qui est attribué cependant le double de charges ;

— l’absence de plan et de métrage fiables des emplacements de parking du 1er sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 4], puisque les défendeurs à l’incident admettent eux-mêmes que les plans des places de parking existants et résultant du règlement de copropriété de 1952 ne peuvent être utilisés par le tribunal pour évaluer la consistance des lots, dès lors que le modificatif de 1954 a explicitement stipulé que « certaines modifications ayant été apportées dans la superficie des emplacements de voitures au 1er sous-sol, celles portées en face de l’indication de chaque emplacement se trouvent inexactes, en conséquence ces indications de superficie sont supprimées purement et simplement ». (souligné par le rédacteur de l’acte)

L’ensemble de ces éléments impose qu’il soit sursis à statuer par le tribunal dans l’attente du dépôt par le géomètre-expert de tous éléments techniques de nature à apprécier la délimitation des places de parking litigieuses, le tribunal ne pouvant se limiter à entériner un simple marquage au sol, si ancien soit-il, pour apprécier la consistance d’une place de parking utilisable au regard de la configuration des lieux.

2- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de faire cesser tout dépassement du véhicule des consorts [C] de leur emplacement de parking, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée et ce, dans l’attente de la décision au fond qui sera rendue par le Tribunal

Compte tenu de la présente décision de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [U], géomètre-expert, dans l’instance pendante sous le n°RG 23/56651, cette demande est sans objet et sera rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés et, en équité, les frais irrépétibles engagées par chaque partie resteront à leur charge.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

SURSOYONS À STATUER sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [S] [U], géomètre-expert, dans l’instance pendante sous le n° RG 23/56651;

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] tendant à faire cesser tout dépassement du véhicule des consorts [C] de leur emplacement de parking sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée dans l’attente de la décision du tribunal au fond ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 23 juin 2025 pour faire le point sur la procédure ;

REJETONS les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;

RÉSERVONS les dépens.

Faite et rendue à [Localité 7] le 7 Janvier 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état